一、“直更名”

所謂“直更名”，是指賣方在辦理產(chǎn)權(quán)證之前將房子賣掉，辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)直接把買方的名字作為共有人加上去，并注明買方占有99％的份額，這一操作需要通過房產(chǎn)交易中心內(nèi)部人員私下進(jìn)行。產(chǎn)權(quán)證辦理后，賣方再將自己所有的1％賣給買方，這樣買方只需繳納1％份額部分的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，即可將產(chǎn)權(quán)證和房子完全過渡到自己名下。

未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，“直更名”過戶也是一種偷逃稅費(fèi)的行為，不能夠辦理貸款，必須一次付清房款。

 “直更名”一般是，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書尚未辦理或尚未交付的新房，購房者將購房合同中的權(quán)利義務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給買受方，開發(fā)商注銷原合同，與買受方重新簽定合同，為買賣雙方省下部分過戶費(fèi)。

 “直更名”實(shí)為購房者將購房合同中的權(quán)利義務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給買受方，根據(jù)我國合同法規(guī)定，此舉必須取得合同相對(duì)方即房產(chǎn)公司的同意，否則難以完成“直更名”手續(xù)。

 二、“直更名”存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

雖說“直更名”的過戶方式看似可以繞過契稅、營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，為購房者省下一筆不小的稅費(fèi)，但是它的操作并不規(guī)范，存在著很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，從法律角度講，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。也就是說，沒有取得房產(chǎn)證的房源不得轉(zhuǎn)讓。除此之外，“直更名”過戶也是一種偷逃稅費(fèi)的行為，這同樣是國家法律所不允許的。另一方面，通過所謂“直更名”過戶方式購買的房屋不能辦理貸款，必須一次付清房款，難以享受到國家信貸優(yōu)惠政策。同時(shí)，“直更名”在實(shí)際操作中，由于買賣雙方?jīng)]有簽訂正式的購房合同，而“直更名”過戶方式的整個(gè)流程并不能體現(xiàn)出是買賣交易，所以得不到法律的支持和保護(hù)，當(dāng)買賣雙方產(chǎn)生分歧不可協(xié)調(diào)時(shí)，想通過法律途徑解決比較困難。

三、已簽約、備案的商品房變更或者解除合同的情形

自商品房實(shí)行購房實(shí)名制后，已簽訂商品房買賣合同并已辦理網(wǎng)上備案的，就不得擅自變更或者解除。已簽約、備案的商品房變更或者解除合同，僅限以下三種情形：一是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定允許退房的，如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律規(guī)定的，有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)按規(guī)定程序認(rèn)定的質(zhì)量問題等；二是家庭成員之間因客觀原因需要更名的；三是司法機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)決定協(xié)助執(zhí)行的。

根據(jù)我國合同法規(guī)定，“直更名”必須取得開發(fā)商同意，否則難以完成。實(shí)際操作中，購房者與開發(fā)商提出申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽購房合同的預(yù)告登記手續(xù)后，還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預(yù)告登記，然后開發(fā)商才能與新購房者簽訂購房合同。業(yè)內(nèi)人士提醒，實(shí)際操作中，購房合同網(wǎng)簽后，還未備案的，需要購房者和房產(chǎn)公司提出申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽購房合同的預(yù)告登記手續(xù)，等待房管部門審批通過后，房管部門回收作廢的購房合同，撤銷預(yù)告登記，然后房產(chǎn)公司就可以與新的購房者重新簽訂購房合同了，在這個(gè)時(shí)候才可以完成所謂的“直更名”。