一、案情介紹　

2007年6月24日，原告高爾夫(南京)房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱高爾夫公司)與被告吳詠梅、郝正(吳詠梅之夫，已去世)簽訂《高爾夫國(guó)際花園商品房預(yù)售合同》(以下簡(jiǎn)稱《預(yù)售合同》)1份，約定：高爾夫公司將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于南京市江寧區(qū)利源中路88號(hào)的高爾夫國(guó)際花園10幢401室(以下簡(jiǎn)稱401室)房屋1套出售給吳詠梅及郝正。合同附件《甲、乙雙方的其它約定》約定：地暖設(shè)備的使用及維護(hù)根據(jù)熱電廠合約與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制定，業(yè)主須嚴(yán)格遵守。為考慮全體業(yè)主利益與小區(qū)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論業(yè)主有否入住，業(yè)主都要履行付費(fèi)的義務(wù)。在業(yè)主委員會(huì)成立之前，業(yè)主遵照供暖期按建筑面積每月每平方米4．2元的基本費(fèi)，外加使用計(jì)量費(fèi)、費(fèi)用抄表另計(jì)，封頂2．8元；非供暖期供給的熱水能源費(fèi)按建筑面積每月每平方米0．7元。以上費(fèi)用的繳納由物管公司代收代管。價(jià)格隨著物價(jià)浮動(dòng)而浮動(dòng)。收費(fèi)的總原則是60％按面積計(jì)收，40％按使用量計(jì)收。高爾夫公司于2008年開(kāi)始對(duì)高爾夫國(guó)際花園小區(qū)供暖氣、熱水。2011年1月9日，吳詠梅向高爾夫公司提交《關(guān)于申請(qǐng)停用暖氣、熱水報(bào)告》1份，載明：401室業(yè)主于2011年1月9日申請(qǐng)停用小區(qū)提供的熱水及暖氣。2011年1月25日，吳詠梅按照供暖期每月每平方米7元、非供暖期每月每平方米0．7元向高爾夫公司繳納2010年3月16日至12月31日供熱費(fèi)用1815．2元。另，401室的實(shí)測(cè)建筑面積為155．59平方米，現(xiàn)所有權(quán)登記在被告吳詠梅名下。后發(fā)生糾紛，原告起訴要求判令：1．確認(rèn)雙方熱力代供關(guān)系已經(jīng)解除；2．吳詠梅支付基本供熱費(fèi)用5183元(自2011年1月1日起至2012年4月30日止)。審理中，原告高爾夫公司陳述其收取的供熱費(fèi)用包含熱水、暖氣的費(fèi)用，還包含供熱設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用，其向小區(qū)業(yè)主供熱的成本已經(jīng)遠(yuǎn)高于向小區(qū)業(yè)主收取的供熱費(fèi)用，其在本案中向被告吳詠梅主張的供暖期供熱費(fèi)用是正常標(biāo)準(zhǔn)的60％，已經(jīng)考慮到吳詠梅停用熱水及暖氣的因素。吳詠梅亦認(rèn)可高爾夫公司供熱的成本已經(jīng)高于收取的供熱費(fèi)用。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

（一）原告高爾夫公司能否解除與被告吳詠梅之間的供熱合同；

（二）被告吳詠梅在申請(qǐng)停熱后，是否應(yīng)向原告高爾夫公司支付供熱費(fèi)用。

三、法律分析

原告高爾夫公司與被告吳詠梅簽訂的《預(yù)售合同》，是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)按約履行。買賣契約中雙方不僅對(duì)商品房買賣的具體條款進(jìn)行了約定，還對(duì)供暖、供熱水的時(shí)間和使用費(fèi)用進(jìn)行了約定，明確約定了由高爾夫公司履行供暖、供熱水的義務(wù)，吳詠梅按照標(biāo)準(zhǔn)履行支付使用費(fèi)的義務(wù)，故高爾夫公司與吳詠梅之間形成了供用熱力的合同關(guān)系。對(duì)高爾夫公司要求確認(rèn)雙方熱力代供關(guān)系已經(jīng)解除的請(qǐng)求，因吳詠梅提交的停用暖氣熱水報(bào)告中僅要求停用熱水及暖氣，并未要求解除雙方之間的供熱合同，在審理中吳詠梅亦不同意解除雙方之間的供熱合同，且高爾夫公司提供的供熱水、供暖服務(wù)的對(duì)象為高爾夫國(guó)際花園小區(qū)全體業(yè)主，相關(guān)設(shè)施系小區(qū)業(yè)主的公共設(shè)施，解除供熱合同勢(shì)必會(huì)影響到吳詠梅房屋的價(jià)值以及其他業(yè)主的合法權(quán)益，是否解除供熱應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定。高爾夫公司主張的供熱費(fèi)用，因該費(fèi)用中不僅包含了暖氣、熱水費(fèi)用還包含了供暖設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用，吳詠梅雖申請(qǐng)停用暖氣及熱水，但是供暖設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用吳詠梅應(yīng)當(dāng)支付；結(jié)合吳詠梅亦認(rèn)可高爾夫公司供熱的成本已經(jīng)高于收取的供熱費(fèi)用，且吳詠梅已經(jīng)按照供暖期每月每平方米7元、非供暖期每月每平方米0．7元的標(biāo)準(zhǔn)，向高爾夫公司繳納了2010年3月16日至12月31日的供熱費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)視為雙方已經(jīng)對(duì)《預(yù)售合同》中約定的供熱費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了變更，法院酌定由吳詠梅按照其支付的2010年供熱費(fèi)用的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的60％向高爾夫公司支付供熱費(fèi)用，經(jīng)計(jì)算為4777元，故對(duì)高爾夫公司主張的供熱費(fèi)用部分予以支持。

四、裁判結(jié)果

南京市江寧區(qū)人民法院于2012年6月14日作出判決：1、被告吳詠梅支付原告高爾夫公司自2011年1月1日起至2012年4月30日止供熱費(fèi)用4777元，于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)付清。2、駁回原告高爾夫公司其他訴訟請(qǐng)求。

五、裁判依據(jù)

《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條；

《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條；

《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條；

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百八十四條 ；

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款。