房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自身的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)其經(jīng)營的內(nèi)容和方式的角度劃分，房地產(chǎn)企業(yè)主要可劃分為房地產(chǎn)開發(fā)公司（也稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司）、房地產(chǎn)中介服務(wù)公司和物業(yè)管理公司等。

因其經(jīng)營產(chǎn)品和服務(wù)的特殊性，同其他行業(yè)的公司相比較，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有以下幾方面特征：

1、經(jīng)營對象的不可移動性

因一般商品屬于動產(chǎn)，具有實體流動性，可隨時在各地區(qū)之間，甚至是不同國家之間進(jìn)行實體流動，所以通常其面對的市場競爭范圍相對較大，在排除一國對外貿(mào)易政策、國家安全等相關(guān)貿(mào)易壁壘影響之條件下，其競爭范圍屬于全球性的，公司各項決策要根據(jù)國際市場的情況而定，國際市場環(huán)境的客觀變化會對該類公司產(chǎn)生直接的影響。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營對象是不動產(chǎn)，具有固定性和不可移動性。這種特征在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動中之影響十分巨大，受周圍環(huán)境影響較大，經(jīng)營績效與所處區(qū)位狀況關(guān)系密切。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不動產(chǎn)并不具有實體流動性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所提供產(chǎn)品不可能移動，相對應(yīng)的房地產(chǎn)服務(wù)也附著于固定的不動產(chǎn)上面，因此，其面對的市場競爭范圍相對較小，主要針對本地市場，當(dāng)?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系及其變化趨勢對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效至關(guān)重要。另外，基于房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值量大，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移需要經(jīng)過較長時間，從而使市場競爭關(guān)系無法充分展開的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營能否成功的關(guān)鍵在于對當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟮陌盐铡?/p>

2、業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性

無論房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)公司或者物業(yè)管理公司，其業(yè)務(wù)活動性質(zhì)都是提供服務(wù)。在房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營活動過程中，即征地、拆遷、土地開發(fā)、土地出讓轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋出售、出租、轉(zhuǎn)租、房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)建設(shè)過程中必然產(chǎn)生大量的談判、協(xié)調(diào)、籌劃等勞務(wù)以及相應(yīng)法律事務(wù)，這些是房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營活動的主要內(nèi)容。而對于房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理公司而言，其服務(wù)性的特點更加明顯。房地產(chǎn)中介公司是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)品而進(jìn)行的一系列咨詢、籌劃、代理和服務(wù)活動，溝通與房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)的各類信息，撮合買賣雙方，節(jié)約交易各方的交易成本，并從節(jié)約的成本中獲取傭金，所以，中介公司提供的是房地產(chǎn)各類服務(wù)。物業(yè)管理公司實際上就是對房地產(chǎn)物業(yè)及其設(shè)施和周邊環(huán)境進(jìn)行管理并提供各種保安、保潔、維修和保養(yǎng)服務(wù)的公司。

3、經(jīng)營活動的資金和人才密集性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中需要大量的資金和人才，其每個經(jīng)營項目蘊涵的價值量極大，需要大量的資金運籌，是一種資金密集型的企業(yè)。如房地產(chǎn)開發(fā)前期的安置補(bǔ)償費用、前期工作中的勘察設(shè)計費用、可行性研究費用、建筑安裝工程費用、財務(wù)費用、銷售費用等，少有完全依靠自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的公司，往往需要依賴各種金融工具、金融手段。

人才密集型是指在房地產(chǎn)開發(fā)、中介咨詢、代理、物業(yè)管理過程中，需要大量的專業(yè)性人才。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際經(jīng)營活動中涉及建筑安裝方面的技術(shù)知識，也涉及市場調(diào)研、項目管理、各專業(yè)領(lǐng)域協(xié)調(diào)等知識和技能，往往只有各類專業(yè)人員協(xié)同合作才能完成房地產(chǎn)的開發(fā)。對于普通房地產(chǎn)需求者而言，消費者或非房地產(chǎn)行業(yè)的公司常無法短時間內(nèi)掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識，在交易過程中要依賴專業(yè)人士的協(xié)助，這為專業(yè)化房地產(chǎn)中介服務(wù)公司提供了經(jīng)營空間。

4、經(jīng)營活動過程的行業(yè)限制性

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動的過程中，行業(yè)特征對其影響顯著：行業(yè)的市場規(guī)模較大，對企業(yè)發(fā)展起到巨大推動作用；行業(yè)競爭范圍主要是本地市場，是面向區(qū)域的，而全國及世界性的競爭主要是資金的流動；行業(yè)競爭者數(shù)量較大，但有較大實力的企業(yè)數(shù)量則較少，市場競爭激烈，企業(yè)經(jīng)營過程中具有較強(qiáng)不確定性；房地產(chǎn)用戶數(shù)量較多，市場領(lǐng)域較為廣闊；房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入障礙較大，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)需要巨大的啟動資金，而房地產(chǎn)的固定性決定了退出房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移成本也相當(dāng)高；房地產(chǎn)資金投入大、風(fēng)險高，較高水平的盈利則是對其承擔(dān)的高風(fēng)險的補(bǔ)償。