1、土地提供方的土地使用權(quán)存在瑕疵的法律風險；

（1）劃撥土地審批手續(xù)

劃撥土地使用權(quán)作為投資，所產(chǎn)生的風險主要表現(xiàn)為：劃撥土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應當認定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，應當認定合同有效。也就是說，劃撥土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)合作開發(fā)的，合作合同有效與否取決于政府的一紙“批文”。因此在發(fā)生糾紛時，政府想使合同繼續(xù)履行即可下批文，若政府不想合同繼續(xù)履行，即可由劃撥土地使用權(quán)人直接訴請合作合同無效。而通常情況下，劃撥土地使用權(quán)人和政府保持著“良好的關(guān)系”。這無疑對資方是不利的。建議，在與土地方合作開發(fā)房地產(chǎn)時，第一步需要確認的就是土地使用權(quán)的性質(zhì)，如確屬土地劃撥使用權(quán)，應在合同中約定由其中一方或者多方，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳交土地使用權(quán)出讓金?，F(xiàn)實中，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)一般與房地產(chǎn)開發(fā)同步進行

（2）項目公司型合作開發(fā)應將土地使用權(quán)過戶至項目公司名下；

（3）甲方有土地使用權(quán)但無資質(zhì)，乙方有資質(zhì)，以乙方名義開發(fā)，應將土地使用權(quán)過戶至乙方名下。如果產(chǎn)生糾紛，則對甲方極為不利，因為很有可能將面臨，該合同被認定為名為聯(lián)營（合作）實為掛靠（出租營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書）的無效合同的風險。 

2、資金提供方資金不到位或未足額出資的法律風險；

出資不到位糾紛在合作開發(fā)房地產(chǎn)中較為常見，出資不到位的行為性質(zhì)為違約，違約方應當依照約定承擔違約責任，直至合同解除。關(guān)于出資不到位，如何分配利潤的問題。如果在合同中約定：僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例的，才按實際投資比例分配利潤。如果合同明確約定了分配比例，則不管當事人是否足額交納出資都不受該條款的制約，而應該按照違約責任來追究出資不到位一方當事人的責任。因此，在合作人出資不到位的情況下，其他依約出資的合作人應當及時處理該問題，要求未出資的出資人出資，并且依約承擔違約責任，若未出資人依舊不出資，其他出資人可以解除合作合同。當然，合作人也可以在合同中中對出資人未依約出資的情形，約定具體的處理方式，以減少糾紛解決成本。 

3、因一方印章使用不善，給另一方帶來不可估量的其他經(jīng)濟損失的法律風險；

4、一方利用財務上便利，在財務上做技術(shù)處理轉(zhuǎn)移利潤、銷售款等； 

5、一方利用其關(guān)聯(lián)企業(yè)通過合同簽訂、簽證等方式轉(zhuǎn)移利潤、銷售款等； 

6、投資爭議的法律風險

對投資額的增加或者利潤的減少按照過錯確定分配比例；因不可歸責于當事人的過錯或者當事人過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤比例分配。 

7、利益分配爭議的法律風險 

在合作過程中，房屋實際面積超出規(guī)劃建筑面積，首先應經(jīng)過有批準權(quán)的人民政府批準，未經(jīng)批準的，當事人請求分配的，不予受理，已經(jīng)受理的，駁回起訴。向人民政府主管部門申請批準可能導致兩種不同結(jié)果，一種是批準，另一種則是被認定為違章建筑。如前一種結(jié)果，超出部分經(jīng)政府主管部門批準合法后，當事人對該部分面積分配比例沒有約定的，可以協(xié)商約定分配比例；協(xié)商不成的，可以參照合同約定的分配比例分配。如審批結(jié)果為后一種，超出部分被政府主管部門認定為違章建筑的，將會予以拆除，其損失由當事人按照各自的違約責任分別承擔；雙方違約責任無法確認的，參照合同約定的投資比例分擔。同時，房屋實際面積的增加可能直接導致投資數(shù)額超出合同的約定（第二種可能是房屋實際面積不增加但實際投資數(shù)額同樣超出合同的約定），對于增加的投資數(shù)額，當事人對不符部分數(shù)額的分擔比例，可以參照合同約定的當事人各方的投資數(shù)額比例分擔，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。但出現(xiàn)上述第二種可能的，當事人存在過錯導致投資數(shù)額增加的除外。

在出現(xiàn)房屋的實際建筑面積少于合同約定的面積時，當事人不能協(xié)商達成一致 ，則需追究過錯人的責任，按照過錯責任原則，根據(jù)過錯當事人的責任，在分享利潤時少分相應的份額。在排除當事人過錯或者當事人過錯無法確定的情況下，按照約定的利潤分配比例確定。 

8、合作開發(fā)違法、違章建筑的法律風險

違法、違規(guī)建筑主要包括無相關(guān)國土或規(guī)劃手續(xù)的工程，建設性質(zhì)、規(guī)模與建設工程規(guī)劃許可證內(nèi)容不符的工程。如果合作開發(fā)出現(xiàn)違法違規(guī)建筑，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，法院不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴。

具體種處理方式：一是，補辦相關(guān)手續(xù)，承擔相應行政責任，使得“違法、違規(guī)建筑”變?yōu)椤昂戏ńㄖ?，再行要求利潤分配；二是，若對于“違法違規(guī)建筑”的形成，一方?jīng)]有過錯，無過錯方可以向過錯方要求違約賠償。

9、以預售款充抵出資，利益不受法律保護的法律風險

預售款屬于提前獲得的預期利益，且該預期利益的真正實現(xiàn)具有一定的風險性，如開發(fā)商將其充抵投資參與利潤分配，等于是將風險轉(zhuǎn)嫁給了購房者，為保護房屋購買人的合法權(quán)益不受侵犯，我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設，不得挪于它用。該條款對商品房預售資金的用途做了嚴格規(guī)定，強制其用于有關(guān)的工程建設，旨在防止開發(fā)商將預售資金任意擠用。同時，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》也再次明確規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。 

10、債務風險

甲方將面臨該項目以外的，乙方的其他債權(quán)人通過法律手段，從該項目中主張權(quán)利的風險；各方均面臨對外互負連帶責任的風險。

11、針對以上房地產(chǎn)合作開發(fā)風險，在合作前可采取以下對策：

（1）慎重選擇合作伙伴，注意審查對方主體資格或身份是否合法適格。

（2）選擇合法的合作形式，處處體現(xiàn)共同投資、共同經(jīng)營、共享利益、共擔風險的真實意思。

（3）注意考察出資方資金實力，資金來源是否合法，避免造成非法集資、避免造成詐騙、避免造成洗錢等違法犯罪行為發(fā)生。

（4）注意調(diào)查核實土地提供方的土地資質(zhì)。項目狀況，土地所有權(quán)是否被抵押或被司法查封。

（5）簽訂條款完備周詳?shù)暮贤?/p>