一、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的概念

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條，所謂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。   

二、合作開(kāi)發(fā)合同被認(rèn)定無(wú)效的情形

司法解釋規(guī)定合作開(kāi)發(fā)必須具備的特征為：共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。合作合同無(wú)效的情形有：

1、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，簽訂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效。

2、土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，合同無(wú)效。

3、未經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途，簽訂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效。

4、違法、違章建筑。

5、改變手續(xù)。

6、四類轉(zhuǎn)性合同：提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)土地使用權(quán)的性質(zhì)，分別適用劃撥或出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律法規(guī)。提供資金的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。提供資金的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。

三、無(wú)效的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同財(cái)產(chǎn)后果的處理

1、《合同法》第58條之規(guī)定，“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任合同被認(rèn)定無(wú)效后對(duì)財(cái)產(chǎn)的處理”。

2、最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第45條規(guī)定，“經(jīng)審查認(rèn)定無(wú)效的合同，一方依據(jù)無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還對(duì)方。因合同無(wú)效給對(duì)方造成損失的，應(yīng)按過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則由過(guò)錯(cuò)方賠償損失。過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任的賠償金數(shù)額，應(yīng)相當(dāng)于無(wú)過(guò)錯(cuò)方的實(shí)際損失。雙方均有過(guò)錯(cuò)的，按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方故意嚴(yán)重違反有關(guān)法律、法規(guī)而致合同無(wú)效的，應(yīng)追繳雙方已經(jīng)取得或約定取得的財(cái)產(chǎn)”。

3、最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第46條之規(guī)定，視不同情況分別處理：“合作建房合同被確認(rèn)無(wú)效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，對(duì)方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：（１）資金尚未投入實(shí)際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將對(duì)方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；（２）資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時(shí)，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予對(duì)方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償；（３）房屋已建成的，可將約定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價(jià)估值或出資方實(shí)際出資占房屋造價(jià)的比例，認(rèn)定出資方的經(jīng)濟(jì)損失，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予賠償”。

在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意以上要點(diǎn)，避免一方利用合同無(wú)效的瑕疵，主動(dòng)提起合同無(wú)效之訴，以達(dá)到不履行合同或者提前收回投資款的目的。