一、什么是土地增值稅：

土地增值稅是指對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。

二、征稅范圍：

1、基本征稅范圍：

土地增值稅的基本征稅范圍包括：(1)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán);(2)地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;(3)存量房地產(chǎn)買賣。

2、具體應(yīng)征土地增值稅的范圍：

(1)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；

(2)地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；

(3)存量房地產(chǎn)買賣；

(4)抵押期滿以房地產(chǎn)抵債(發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓)；

(5)單位之間交換房地產(chǎn)(有實(shí)物形態(tài)收入)；

(6)投資方或接受方屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資；

(7)投資聯(lián)營(yíng)后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的；

(8)合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的。

三、計(jì)算方式：

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

1、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；

3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；

4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

簡(jiǎn)易計(jì)算方式：

1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%；

2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%；

3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%；

4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%，土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%。

另：房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除金額20%的，免征土地增值稅。