一、土地使用權終止的定義：

土地使用權終止，是指因法律規(guī)定的原因致使受讓人喪失土地使用權。

二、終止的原因：

《 城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的導致受讓人土地使用權終止的四種原因：

1、使用年限屆滿

《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第2款規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回?！?/p>

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條根據(jù)土地的用途對各類用途的土地使用權最高年限的規(guī)定：

（1）居住用地70年；

（2）工業(yè)用地50年；

（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

（5）綜合或者其他用地50年。

2、根據(jù)社會公共利益的需要而提前收回

《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。”

3、因逾期開發(fā)而被無償收回

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。

但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

4、土地滅失

土地滅失，是指由于自然力量或人為造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變。如因地震或戰(zhàn)爭而使原有土地變成湖泊或河流等。土地滅失，導致土地使用權客體喪失，受讓人因此而終止其土地使用權。