一、案情介紹

2003年3月12日，桂冠公司(甲方)與泳臣公司(乙方)簽訂《基地定向開發(fā)建設(shè)協(xié)議書》(以下簡稱《定向開發(fā)協(xié)議》)，委托泳臣公司在廣西南寧市瑯東鳳嶺段為桂冠公司建設(shè)辦公綜合樓和商品住宅小區(qū)。協(xié)議約定：辦公樓主樓初定21層，占地面積約30畝，建筑面積約3萬平方米，辦公樓總投資包括：土地每畝按53萬元(含土地平整費(fèi))計(jì)算；開發(fā)建設(shè)費(fèi)造價(jià)暫按建筑面積每平方米2500元計(jì)算。商品住宅小區(qū)為6層框架式結(jié)構(gòu)，占地面積約30畝，單價(jià)按每平方米1500元計(jì)算。同時雙方就設(shè)立共管賬戶、付款方式、合同工期、擔(dān)保義務(wù)、雙方其他權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任等方面進(jìn)行了約定。協(xié)議簽訂后，桂冠公司分別于2003年4月16日、10月17日、2004年11月15日向泳臣公司支付50萬元、1950萬元、590萬元，共計(jì)2590萬元。2003年7月8日，泳臣公司取得了南寧市規(guī)劃管理局頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。2005年2月5日，泳臣公司完成鳳嶺商住小區(qū)財(cái)富國際廣場A區(qū)1-3#綜合樓土方開挖、樁基礎(chǔ)、基坑支護(hù)的招標(biāo)工作。2005年3月28日，泳臣公司取得鳳嶺商住小區(qū)財(cái)富國際廣場A區(qū)1-3#綜合樓基礎(chǔ)的《建筑工程施工許可證》。

2005年3月30日，桂冠公司(甲方)與泳臣公司(乙方)簽訂《廣西桂冠電力股份有限公司基地定向開發(fā)建設(shè)補(bǔ)充協(xié)議書》(以下簡稱《補(bǔ)充協(xié)議》)，約定將辦公樓主樓初定為26層，建筑面積為45955平方米。辦公樓土地補(bǔ)償費(fèi)每畝95萬元，土地補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)2850萬元，土地平整費(fèi)200萬元?；鹃_發(fā)建設(shè)費(fèi)每平方米4350元，合計(jì)19990．425萬元；在付款方式上雙方約定，桂冠公司在2005年3月30日前支付的費(fèi)用作為已付部分土地補(bǔ)償費(fèi)，本《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂后5個工作日內(nèi)再支付其余土地補(bǔ)償費(fèi)。平整場地工程完工后10個工作日內(nèi)桂冠公司向泳臣公司支付200萬元。泳臣公司取得辦公樓開工許可證后7日內(nèi)，桂冠公司支付基本開發(fā)建設(shè)費(fèi)的25％，合計(jì)約5000萬元，扣除首期付款2000萬元，實(shí)付工程預(yù)付款為3000萬元。工程形象進(jìn)度款的撥付辦法：辦公樓樁基礎(chǔ)工程完工后7日內(nèi)，桂冠公司支付基本開發(fā)建設(shè)費(fèi)的5％，即1000萬元給泳臣公司；辦公樓地下室工程完工后7日內(nèi)，桂冠公司支付基本開發(fā)建設(shè)費(fèi)的10％，即2000萬元給泳臣公司；辦公樓四層樓面結(jié)構(gòu)完工后7日內(nèi)，桂冠公司支付基本開發(fā)建設(shè)費(fèi)的10％，即2000萬元給泳臣公司；辦公樓八層樓面結(jié)構(gòu)完工后7日內(nèi)，桂冠公司支付基本開發(fā)建設(shè)費(fèi)的10％，即2000萬元給泳臣公司……。雙方對工作周期約定：本協(xié)議生效后，泳臣公司在15個工作日內(nèi)提供規(guī)劃定點(diǎn)圖和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，在30個工作日內(nèi)取得《國有土地使用權(quán)證》；施工圖設(shè)計(jì)通過審批后在2005年6月內(nèi)完成監(jiān)理、施工招標(biāo)；施工招投標(biāo)結(jié)束后在2005年7月內(nèi)取得辦公樓開工許可證；2005年8月辦公樓樁基礎(chǔ)工程完工；2005年12月辦公樓地下室工程完工；2006年2月辦公樓四層樓面結(jié)構(gòu)完工……；辦公樓主體工程開工6個月內(nèi)取得辦公樓商品房預(yù)售許可證，與桂冠公司簽訂商品房預(yù)售合同并到房產(chǎn)局備案；辦公樓主體工程開工28個月內(nèi)竣工驗(yàn)收，通過驗(yàn)收合格后2個月內(nèi)交付桂冠公司使用。在權(quán)利義務(wù)方面，雙方約定：桂冠公司有權(quán)監(jiān)督工程進(jìn)展，在工程形象進(jìn)度未達(dá)到計(jì)劃要求時，有權(quán)拒絕支付任何款項(xiàng)。在交付方面約定：當(dāng)泳臣公司無法按期交付時，則桂冠公司可以選擇通知泳臣公司解除協(xié)議或繼續(xù)等待。如果桂冠公司選擇繼續(xù)等待，則等待時間由桂冠公司決定，等待后仍然可以解除協(xié)議。泳臣公司保證在桂冠公司取得《南寧市房屋所有權(quán)證》前，未經(jīng)桂冠公司同意，不得以任何形式抵押土地使用權(quán)給第三方。在違約責(zé)任方面，雙方約定：桂冠公司須按本協(xié)議規(guī)定的時間及工程建設(shè)進(jìn)度向泳臣公司支付工程款，逾期未付的，桂冠公司每天應(yīng)向泳臣公司支付應(yīng)付價(jià)款萬分之二的違約金。如逾期30天未支付視為桂冠公司無力繼續(xù)履行協(xié)議，泳臣公司有權(quán)單方終止協(xié)議。因泳臣公司開發(fā)手續(xù)等原因造成本協(xié)議無效、無法履行或抵押土地使用權(quán)給第三方的，泳臣公司必須承擔(dān)違約責(zé)任，向桂冠公司退回全部開發(fā)資金本息，雙倍返還定金，并賠償因此給桂冠公司造成的經(jīng)濟(jì)損失。泳臣公司不能按本補(bǔ)充協(xié)議工作周期規(guī)定的時間完成有關(guān)工作的，視為違約，對每一筆付款逾期的違約，泳臣公司每天應(yīng)向桂冠公司支付已收價(jià)款萬分之二的違約金。如逾期30天則視為泳臣公司無力繼續(xù)履行協(xié)議，桂冠公司有權(quán)單方面終止協(xié)議。如泳臣公司無法按協(xié)議約定的時間交付工程，桂冠公司有權(quán)要求泳臣公司按日支付違約金，每日違約金為基本建設(shè)開發(fā)費(fèi)的萬分之三。泳臣公司違反土地抵押約定，則應(yīng)當(dāng)按日支付違約金，每日違約金標(biāo)準(zhǔn)為基本建設(shè)開發(fā)費(fèi)的萬分之三，并且賠償桂冠公司因此而產(chǎn)生的一切損失。如果泳臣公司無法按時取得定向開發(fā)建設(shè)房產(chǎn)的《南寧市房屋所有權(quán)證》及他項(xiàng)權(quán)利證書，則應(yīng)當(dāng)按日支付違約金，每日違約金為基本建設(shè)開發(fā)費(fèi)的萬分之三，并且賠償桂冠公司因此而產(chǎn)生的一切損失：包括銀行的貸款利息、銀行的罰息、訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)用、裝修費(fèi)用、誤工費(fèi)用、交通費(fèi)用、因重新購建而產(chǎn)生價(jià)格上漲的損失等。雙方約定本《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂后，原協(xié)議仍然有效，本《補(bǔ)充協(xié)議》與原協(xié)議有沖突的，以《補(bǔ)充協(xié)議》為準(zhǔn)。

《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂后，桂冠公司分別于2005年4月12日、2006年8月9日、2006年9月7日向泳臣公司支付5460萬元、1000萬元、2000萬元。至此，桂冠公司向泳臣公司總共支付11050萬元用于辦公樓建設(shè)。2006年1月4日，泳臣公司完成對土建(含樁基)、水電防雷、空調(diào)通風(fēng)、通風(fēng)、消防人防的招標(biāo)工作。2006年4月6日，辦公樓工程完成樁基礎(chǔ)工程。2006年5月25日，泳臣公司取得了南寧市規(guī)劃管理局頒發(fā)的A區(qū)1#辦公樓的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件。2006年6月21日，泳臣公司取得南寧市建設(shè)委員會頒發(fā)的鳳嶺商住小區(qū)(二期)財(cái)富國際廣場A、B、C區(qū)工程的《建筑工程施工許可證》。2006年8月16日，泳臣公司完成了辦公樓地下室工程。2006年12月5日，泳臣公司完成辦公樓四層樓面結(jié)構(gòu)工程。2006年12月9日，承建財(cái)富國際廣場工程的中國建筑總公司致函泳臣公司，稱因泳臣公司長期欠付工程進(jìn)度款造成材料供應(yīng)中斷，生產(chǎn)陷入半癱瘓，決定于2006年12月10日全部停工。2007年3月21日，南寧市建筑工程質(zhì)量檢測中心組織對鳳嶺商住小區(qū)(二期)財(cái)富國際廣場A區(qū)一號綜合樓進(jìn)行綜合檢測。2007年5月23日，南寧市建設(shè)主管部門在財(cái)富國際廣場工程質(zhì)量事故處理工作協(xié)調(diào)會議紀(jì)要上明確：財(cái)富國際廣場工程存在的安全和質(zhì)量問題，屬重大工程質(zhì)量事故。該工程至今處于停工狀態(tài)。

訴訟期間，桂冠公司委托廣西普生土地房地產(chǎn)評估有限公司對桂冠公司綜合辦公樓房地產(chǎn)重新購置而產(chǎn)生價(jià)格上漲的損失價(jià)格評估。該評估機(jī)構(gòu)于2008年3月2日的作出評估結(jié)論為：綜合辦公樓需重新購置而產(chǎn)生價(jià)格上漲的損失為13123．3萬元。泳臣公司在質(zhì)證中認(rèn)為該評估報(bào)告是桂冠公司單方委托評估，內(nèi)容不客觀公正，并且以重置價(jià)主張損失沒有合同約定和法律根據(jù)，不存在重置的理由和事實(shí)。經(jīng)一審法院庭審及庭后詢問意見，泳臣公司均表示不申請法院委托重新評估。

一審法院另查明，2003年9月29日，泳臣公司取得了南寧市民族大道鳳嶺段北面地號分別為0419239,0419211、0419210、0419117號的四塊土地的國有土地使用權(quán)。2003年10月9日，泳臣公司以0419211、0419210、0419117三塊土地使用權(quán)作為擔(dān)保與商業(yè)銀行簽訂了1億元的《最高額抵押合同》，并于2003年11月5日辦理抵押登記，其中地號0419210地塊為桂冠公司辦公樓用地。

2008年3月28日，根據(jù)桂冠公司提出的訴訟保全申請，一審法院以(2007)桂民一初字第2-1號民事裁定書依法查封了泳臣公司位于南寧市民族大道鳳嶺段北面地號為0419239、0419211的土地使用權(quán)及位于該兩塊土地上的在建工程。

2007年7月30日，桂冠公司起訴稱，2003年3月12日，其(甲方)與泳臣公司(乙方)簽訂《定向開發(fā)協(xié)議》，委托乙方在南寧市瑯東鳳嶺段為甲方建設(shè)辦公樓和商品住宅小區(qū)。協(xié)議約定：辦公樓建筑面積約3萬平方米，占地面積約30畝；按每畝53萬元的土地費(fèi)和每平方米2500元的開發(fā)建設(shè)費(fèi)計(jì)算；住宅小區(qū)占地面積約30畝，單價(jià)按每平方米1500元計(jì)算；同時雙方就設(shè)立共管賬戶、付款方式、合同工期、擔(dān)保義務(wù)、雙方其他權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任等方面進(jìn)行了約定。協(xié)議簽訂后，桂冠公司積極履行合同，但泳臣公司卻怠于履行合同義務(wù)，實(shí)際工期大大拖延。2005年3月30日，雙方又簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，將土地補(bǔ)償費(fèi)由每畝53萬元調(diào)整到95萬元，土地補(bǔ)償費(fèi)總額由1590萬元調(diào)整到2850萬元，基本開發(fā)建設(shè)費(fèi)由每平方米2500元調(diào)高至4350元；辦公樓由21層調(diào)整到26層，建筑面積由30000平方米調(diào)整為45955平方米。同時，雙方對原《定向開發(fā)協(xié)議》中約定的合同工期、付款方式、違約責(zé)任等條款進(jìn)行了補(bǔ)充和修改。簽約后由于泳臣公司存在工期延誤、質(zhì)量不合格以及違反抵押禁止義務(wù)等多處嚴(yán)重違約行為，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，合同目的根本無法實(shí)現(xiàn)，桂冠公司有權(quán)依法解除合同。請求法院判令：1．解除《定向開發(fā)協(xié)議》以及《補(bǔ)充協(xié)議》。2．泳臣公司返還桂冠公司已付投資款11050萬元及利息1476．04萬元(暫算至2007年7月30日，應(yīng)算至判決作出之日)。3．泳臣公司返還桂冠公司定金100萬元。4．由泳臣公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。2008年2月29日，桂冠公司增加以下訴訟請求：1．判令泳臣公司支付工期逾期違約金5187萬元(暫算至2007年7月30日，應(yīng)算至判決生效之日)；2．判令泳臣公司支付辦公樓抵押違約金5037．59萬元(暫算至2007年7月30日，應(yīng)算至判決生效之日)；3．判令泳臣公司賠償桂冠公司辦公樓項(xiàng)目損失13123．3萬元(暫算至2008年2月29日，應(yīng)算至判決生效之日)。

二、爭議焦點(diǎn)

1、本案合同的性質(zhì)及效力問題。

2、履行合同中哪方當(dāng)事人違約，違約方如何承擔(dān)責(zé)任問題以及合同應(yīng)否解除問題。

三、法律分析

一審法院：

關(guān)于本案合同的性質(zhì)及效力問題。一審法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《定向開發(fā)協(xié)議》和《補(bǔ)充協(xié)議》既有合作開發(fā)房地產(chǎn)的內(nèi)容，也有建筑工程承包合同的條款，但雙方當(dāng)事人最終目的是由桂冠公司向泳臣公司支付購房對價(jià)款，泳臣公司交付預(yù)定的辦公綜合樓所有權(quán)給桂冠公司的一種交易。該交易行為中雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的實(shí)質(zhì)符合房屋買賣合同的本質(zhì)特征。因此，本案合同應(yīng)認(rèn)定為名為基地定向開發(fā)，實(shí)為房屋買賣合同糾紛。泳臣公司主張本案合同應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。對此，一審法院認(rèn)為，商品房應(yīng)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并向社會不特定公眾公開出售的房屋。出售行為的社會化、公開化是商品房買賣的特征之一。本案中，當(dāng)事人簽訂的合同名稱冠有“定向開發(fā)”字樣，合同內(nèi)容約定由泳臣公司為桂冠公司建設(shè)辦公綜合樓，桂冠公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)全部建設(shè)資金，所建成的房屋全部由桂冠公司購買，因而本案泳臣公司所開發(fā)的該辦公樓出售對象是特定的而非向社會公眾出售。因此，一審法院對泳臣公司主張的商品房買賣合同性質(zhì)不予支持。一審認(rèn)定本案當(dāng)事人所簽訂的《定向開發(fā)協(xié)議》、《補(bǔ)充協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，沒有違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬合法有效合同。

關(guān)于履行合同中哪方當(dāng)事人違約、違約方如何承擔(dān)責(zé)任，合同應(yīng)否解除的問題。一審法院認(rèn)為，桂冠公司與泳臣公司于2003年3月12日簽訂《定向開發(fā)協(xié)議》后，桂冠公司依約支付了2590萬元購房款，泳臣公司雖履行了部分合同義務(wù)，但未能在約定的時間交付房屋，對桂冠公司構(gòu)成違約。在此情況下，桂冠公司沒有按該合同的約定主張解除合同或要求泳臣公司承擔(dān)違約責(zé)任，繼而于2005年3月30日又與泳臣公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，并在《補(bǔ)充協(xié)議》中就辦公樓開發(fā)的面積、價(jià)款、付款方式、合同工期、擔(dān)保義務(wù)、雙方其他權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任等合同的條款方面進(jìn)行了重新約定并實(shí)際履行了部分《補(bǔ)充協(xié)議》的義務(wù)。據(jù)此可以認(rèn)定桂冠公司與泳臣公司以自己的行為表明，雙方對《定向開發(fā)協(xié)議》進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的合同變更，并履行變更后的《補(bǔ)充協(xié)議》，不再履行《定向開發(fā)協(xié)議》。因此，桂冠公司仍起訴要求泳臣公司承擔(dān)2003年簽訂的《定向開發(fā)協(xié)議》中的違約責(zé)任，一審法院不予支持。

《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂后，桂冠公司依約向泳臣公司累計(jì)支付購房款共達(dá)11050萬元，泳臣公司未能按協(xié)議約定的進(jìn)度完成桂冠公司的辦公綜合樓工程，且泳臣公司在建設(shè)桂冠公司的辦公樓過程中，整個財(cái)富國際廣場工程被南寧市建設(shè)主管部門認(rèn)定存在安全和質(zhì)量問題，屬重大工程質(zhì)量事故，該工程自2006年12月10日全面停工。泳臣公司在建設(shè)過程中每期工期均有遲延，至合同約定交付之日2008年2月29日已根本無法實(shí)際交付，且該工程至今因質(zhì)量事故仍未能復(fù)工，致使桂冠公司購買辦公綜合樓的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，泳臣公司構(gòu)成履行合同中的根本違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：………(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”。因此，本案符合法定解除合同的條件，對于桂冠公司解除合同的主張，一審法院予以支持。泳臣公司主張桂冠公司不支付進(jìn)度款違約在先，并且本案合同仍可繼續(xù)履行不同意解除合同。對此，一審法院認(rèn)為，本案合同標(biāo)的物不能按約定竣工交付的責(zé)任在于泳臣公司所開發(fā)的國際財(cái)富廣場工程存在重大質(zhì)量事故，而非桂冠公司不支付工程進(jìn)度款。泳臣公司在2006年12月5日完成了四層樓面施工，按《補(bǔ)充協(xié)議》約定桂冠公司最遲應(yīng)于完工后7日內(nèi)，即2006年12月13日前支付2000萬元，但該工程承建商中國建筑總公司于2006年12月10日全面停工，桂冠公司中止履行義務(wù)是行使不安抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約。由于該項(xiàng)目按約定應(yīng)于2008年2月29日交付，但至今仍因質(zhì)量原因未能復(fù)工，對泳臣公司提出可繼續(xù)履行合同的主張，一審法院不予支持。 對合同解除后的責(zé)任承擔(dān)問題，桂冠公司訴請泳臣公司返還購房款、雙倍返還定金、支付違約金并且賠償購房款利息損失、辦公樓重置費(fèi)損失。一審法院認(rèn)為，本案合同解除是基于泳臣公司的違約事實(shí)而產(chǎn)生的法律后果，解除合同不屬于違約責(zé)任方式，而屬于合同違約后的一種補(bǔ)救措施；合同解除后的法律后果不表現(xiàn)為違約責(zé)任，而是主要表現(xiàn)為包括不當(dāng)?shù)美颠€和損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任?！吨腥A人民共和國合同法》第97條對合同解除后的法律后果明確規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”因此，合同解除后，應(yīng)由泳臣公司返還桂冠公司的購房款11050萬元及賠償桂冠公司重置辦公綜合樓的損失13123．3萬元。因重置費(fèi)損失的賠償足以彌補(bǔ)桂冠公司的損失，因而不再支持桂冠公司要求賠償購房款利息的損失。對于雙倍返還定金問題，一審法院認(rèn)為，《補(bǔ)充協(xié)議》第2．3．4條約定：“桂冠公司在2005年3月30日前支付的費(fèi)用作為已付部分土地補(bǔ)償費(fèi)”，因此，桂冠公司于2003年4月16日支付的具有履約定金性質(zhì)的50萬元因《補(bǔ)充協(xié)議》重新約定為預(yù)付土地款而不再具有定金性質(zhì)，雙方當(dāng)事人也不再履行《定向開發(fā)協(xié)議》而是實(shí)際履行《補(bǔ)充協(xié)議》，且《補(bǔ)充協(xié)議》已沒有關(guān)于定金條款的約定。因此，對桂冠公司主張雙倍返還定金一審法院不予支持。關(guān)于桂冠公司要求泳臣公司支付工期逾期違約金和泳臣公司擅自抵押土地的違約金的訴請。一審法院認(rèn)為，由于本案合同本質(zhì)上屬于房屋買賣合同，合同中關(guān)于施工工期和抵押土地的內(nèi)容約定不符合房屋買賣合同的特征，并且根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除的法律效果是使合同關(guān)系歸于消滅，解除合同的后果，違約方的責(zé)任承擔(dān)方式也不表現(xiàn)為支付違約金。因此，對桂冠公司要求支付違約金的主張，一審法院亦不予支持。至于泳臣公司認(rèn)為桂冠公司沒有重新購買辦公樓并未造成實(shí)際損失，其提出的重置費(fèi)損失并不存在，損失的評估報(bào)告系桂冠公司單方委托評估不能作為損失的證據(jù)使用，不應(yīng)賠償?shù)目罐q。一審法院認(rèn)為，桂冠公司未實(shí)際購買辦公樓是事實(shí)，其未購買辦公樓是由于購房款有11050萬元已投入到本案的項(xiàng)目中。在泳臣公司根本違約的情況下要求桂冠公司另行投入大筆資金購買同樣一棟辦公樓才能賠償損失，這對桂冠公司的要求過于苛刻，也是不公平的。經(jīng)一審法院兩次庭審質(zhì)證及庭后詢問，泳臣公司僅對評估報(bào)告結(jié)果不予認(rèn)可，但未能提出相反證據(jù)，反而明確表示不申請法院委托重新評估，是對自己訴訟權(quán)利的放棄，即使該評估報(bào)告所評估的損失結(jié)論與實(shí)際損失有出入，也應(yīng)由泳臣公司承擔(dān)對自己不利的法律后果。因此，對泳臣公司不予賠償損失的抗辯，一審法院不予采納。 綜上所述，一審法院認(rèn)定，本案合同名為基地定向開發(fā)，實(shí)為房屋買賣合同糾紛，泳臣公司在履行合同中構(gòu)成根本違約，桂冠公司主張解除合同、返還購房款及賠償重置辦公樓損失有理，一審法院予以支持；泳臣公司主張桂冠公司違約在先、合同可繼續(xù)履行與事實(shí)不符，一審法院不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條的規(guī)定，經(jīng)一審法院審判委員會討論決定，作出如下判決：一、解除桂冠公司與泳臣公司簽訂的《定向開發(fā)協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》；二、泳臣公司返還桂冠公司購房款11050萬元；三、泳臣公司賠償桂冠公司損失13123．3萬元。四、駁回桂冠公司的其它訴訟請求。案件受理費(fèi)1840496元，訴訟保全費(fèi)5000元，合計(jì)1845496元，由泳臣公司負(fù)擔(dān)1107297．6元，桂冠公司負(fù)擔(dān)738198．4元。

二審法院：

本院二審查明，涉案工程至今未取得商品房預(yù)售許可證。

本院二審查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)相同。

本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)為：涉案合同的效力以及合同是否應(yīng)當(dāng)解除，如果合同解除該如何處理。

關(guān)于涉案合同的效力。依據(jù)本案事實(shí)，2003年3月12日，桂冠公司(甲方)與泳臣公司(乙方)簽訂《定向開發(fā)協(xié)議》，委托泳臣公司在廣西南寧市瑯東鳳嶺段為桂冠公司建設(shè)辦公綜合樓和商品住宅小區(qū)。協(xié)議約定：辦公樓主樓初定21層，占地面積約30畝，建筑面積約3萬平方米，辦公樓總投資包括：土地每畝按53萬元(含土地平整費(fèi))計(jì)算；開發(fā)建設(shè)費(fèi)造價(jià)暫按建筑面積每平方米2500元計(jì)算。商品住宅小區(qū)為6層框架式結(jié)構(gòu)，占地面積約30畝，單價(jià)按每平方米1500元計(jì)算。同時雙方就設(shè)立共管賬戶、付款方式、合同工期、擔(dān)保義務(wù)、雙方其他權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任等方面進(jìn)行了約定。從雙方當(dāng)事人的約定來看，雙方所簽訂的《定向開發(fā)協(xié)議》，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。

關(guān)于合同是否應(yīng)當(dāng)解除以及合同解除后如何處理的問題。關(guān)于工程工期及交付問題，雙方作如下規(guī)定：主體工程開工28個月內(nèi)竣工驗(yàn)收，通過驗(yàn)收合格后2個月內(nèi)交付桂冠公司使用。在權(quán)利義務(wù)方面雙方約定：桂冠公司有權(quán)監(jiān)督工程進(jìn)展，在工程形象進(jìn)度未達(dá)到計(jì)劃要求時，有權(quán)拒絕支付任何款項(xiàng)。在交付方面約定：當(dāng)泳臣公司無法按期交付時，則桂冠公司可以選擇通知泳臣公司解除協(xié)議或繼續(xù)等待。如果桂冠公司選擇繼續(xù)等待，則等待時間由桂冠公司決定，等待后仍然可以解除協(xié)議。依據(jù)本案事實(shí)，現(xiàn)泳臣公司并未按期交工，依據(jù)雙方合同約定，桂冠公司有權(quán)解除合同。

對合同解除后的責(zé)任承擔(dān)問題，桂冠公司訴請泳臣公司返還購房款、雙倍返還定金、支付違約金并且賠償購房款利息損失、辦公樓重置費(fèi)損失。本院認(rèn)為，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”因此，合同解除后，應(yīng)由泳臣公司返還桂冠公司的購房款和利息。關(guān)于桂冠公司主張的雙倍返還定金問題，《補(bǔ)充協(xié)議》第2．3．4條約定：“桂冠公司在2005年3月30日前支付的費(fèi)用作為已付部分土地補(bǔ)償費(fèi)”，因此，桂冠公司于2003年4月16日支付的具有履約定金性質(zhì)的50萬元因《補(bǔ)充協(xié)議》重新約定為預(yù)付土地款而不再具有定金性質(zhì)。因此，不應(yīng)予以返還。關(guān)于桂冠公司要求泳臣公司支付工期逾期違約金和泳臣公司擅自抵押土地的違約金的訴訟請求。本院認(rèn)為，合同解除的法律效果是使合同關(guān)系歸于消滅，解除合同的后果，違約方的責(zé)任承擔(dān)方式也不表現(xiàn)為支付違約金。因此，對桂冠公司要求支付違約金的主張，本院亦不予支持。鑒于本案合同解除后桂冠公司另行購買辦公樓等需要支付費(fèi)用，而泳臣公司專門按照桂冠公司的要求定向建設(shè)的住宅樓和商品住宅小區(qū)，合同不履行后也會給泳臣公司造成一定損失。

四、裁判結(jié)果

1、維持廣西壯族自治區(qū)高級人民法院(2007)桂民一初字第2號民事判決第一項(xiàng)、第四項(xiàng)；

2、變更廣西壯族自治區(qū)高級人民法院(2007)桂民一初字第2號民事判決第二項(xiàng)為：廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后三個月內(nèi)返還桂冠公司11050萬元，并按中國人民銀行同期同類貸款利率支付每筆款項(xiàng)自收到之次日起至實(shí)際給付之日止的利息；

3、變更廣西壯族自治區(qū)高級人民法院(2007)桂民一初字第2號民事判決第三項(xiàng)為：廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償廣西桂冠電力股份有限公司損失1000萬元。

如果未按照本判決確定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)及訴訟保全費(fèi)共計(jì)1845496元，由廣西桂冠電力股份有限公司負(fù)擔(dān)1107297．6元，廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)738198．4元；二審案件受理費(fèi)967965元，由廣西桂冠電力股份有限公司負(fù)擔(dān)677575．5元，廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)290389．5元。

五、裁判依據(jù)

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(三)項(xiàng)之規(guī)定

《中華人民共和國合同法》第九十七條

《中華人民共和國合同法》第九十四條

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條的規(guī)定