一、案情介紹

1992年5月14日，廣東省深圳市原寶安縣國(guó)土局以國(guó)地字[1992]1607號(hào)《劃撥機(jī)場(chǎng)返還的安置用地的通知》，同意將深圳機(jī)場(chǎng)征地返還用地中位于興圍路口的70畝土地的使用權(quán)劃撥給廣東省深圳市原寶安縣福永鎮(zhèn)福永村委會(huì)。1992年12月14日，深圳寶安福永鎮(zhèn)福永經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司(該公司于2004年10月21日更名為福星公司)作為甲方與深圳大地木竹制品有限公司(后更名為富山寶公司)作為乙方就合作開發(fā)上述劃撥用地中位于深圳機(jī)場(chǎng)出口處約1．5公里(即廣深公路三角地帶)，面積為44143．7平方米的地塊，簽訂《合作投資興建三星花園合同書》。雙方約定的主要內(nèi)容如下：(二)合作形式：1．甲方提供上述地塊作為雙方合作發(fā)展的商住用地(附土地批文及地形紅線圖)；2．乙方負(fù)責(zé)提供該用地建筑的全部資金及配合建筑開發(fā)區(qū)有關(guān)費(fèi)用；3．合作期為50年，自1993年1月1日至2042年12月30日止，合作期滿后建筑物產(chǎn)權(quán)歸甲方所有；4．賓館、商業(yè)、鋪位、托兒所等，在經(jīng)營(yíng)使用期限內(nèi)如需轉(zhuǎn)讓、抵押，必須取得一致同意。(三)甲乙雙方責(zé)任：1．甲方責(zé)任：(1)負(fù)責(zé)該地平整好，并把施工時(shí)所需的用電、用水的來(lái)源引至該紅線邊(包括費(fèi)用)；(2)負(fù)責(zé)辦理規(guī)劃立項(xiàng)、工程報(bào)建等手續(xù)，負(fù)責(zé)與鎮(zhèn)物業(yè)公司對(duì)口掛鉤工作；(3)負(fù)責(zé)與有關(guān)單位協(xié)商該商住區(qū)的供電、通訊等增容及申報(bào)報(bào)裝；(4)負(fù)責(zé)結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的管理及乙方委托辦理的力所能及的其他事由；(5)負(fù)責(zé)樓房產(chǎn)權(quán)的報(bào)批和登記手續(xù)。2．乙方責(zé)任：(1)負(fù)責(zé)該用地全部投建資金費(fèi)用(包括立項(xiàng)、工程報(bào)建及鎮(zhèn)物業(yè)公司的市政及對(duì)口經(jīng)費(fèi))及商住區(qū)的供電、供水、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施的報(bào)資費(fèi)用；(2)負(fù)責(zé)在簽訂本合同協(xié)議時(shí)提供資金壹仟萬(wàn)元給甲方作開發(fā)費(fèi)用，時(shí)間2年，由1992年12月15日起至1994年12月14日止，月利息按9．39‰計(jì)算；(3)負(fù)責(zé)該商住地劃量、規(guī)劃、繪圖等工作及施工管理，把好測(cè)量、規(guī)劃、繪圖等工作及施工管理，把好測(cè)量，并在甲方完成三通一平的基礎(chǔ)上于1993年3月開始施工投建。該工程必須在合同生效之日起3年內(nèi)完成，否則逾期不建的土地，甲方有權(quán)收回；(4)負(fù)責(zé)計(jì)劃分批投建的面積、資金等投放的可行性報(bào)告及計(jì)劃(計(jì)劃在3年內(nèi)完成)。(四)組織機(jī)構(gòu)：雙方在簽訂協(xié)議后，需在與鎮(zhèn)物業(yè)公司對(duì)口掛鉤的基礎(chǔ)上雙方派員組建“物業(yè)投建管理總公司”，負(fù)責(zé)投建事項(xiàng)的質(zhì)量及今后合作公司的物業(yè)管理及收益。(五)利潤(rùn)分成：1．該商住區(qū)以高層建設(shè)為主，結(jié)合賓館、商業(yè)鋪店、停車場(chǎng)、幼兒園等附屬設(shè)施，該建筑的密度比例及高程均按部門的有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)(建筑總面積：約15萬(wàn)平方米)；2．雙方對(duì)合作興建的物業(yè)產(chǎn)權(quán)均享有出租、抵押、轉(zhuǎn)讓、外銷等權(quán)益。物業(yè)所得的利潤(rùn)分成則以商住樓銷售扣除福永公司掛勾費(fèi)分成，利潤(rùn)的25％歸甲方，乙方占75％；3．對(duì)甲乙雙方共同管理的固定資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或承包、轉(zhuǎn)讓等分成則甲方占35％，乙方占65％。協(xié)議還約定，本合同生效后，乙方在基建期內(nèi)發(fā)生的一切債權(quán)債務(wù)與甲方無(wú)關(guān)；合同期內(nèi)，甲方不得以任何借口收回該幅土地的使用權(quán)，否則賠償乙方因此造成的一切損失。上述合同于簽訂當(dāng)日由廣東省寶安縣福永鎮(zhèn)法律服務(wù)所見(jiàn)證。

1993年7月28日，福星公司、富山寶公司與福永公司(具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì))簽訂《合作開發(fā)“三星別墅”合同書》，約定福星公司、富山寶公司提供開發(fā)用地及建設(shè)資金，福永公司投入管理技術(shù)，以福永公司的名義共同開發(fā)涉案項(xiàng)目，項(xiàng)目稱為“三星別墅”(后經(jīng)批準(zhǔn)更名為“金銀城”項(xiàng)目)，總建筑面積為28萬(wàn)平方米。福永公司協(xié)助福星公司、富山寶公司辦理項(xiàng)目開發(fā)及工程建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，房產(chǎn)內(nèi)、外銷售及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，編制房產(chǎn)銷售計(jì)劃、確定房產(chǎn)銷售價(jià)格等，費(fèi)用全部由福星公司、富山寶公司承擔(dān)。福永公司從房產(chǎn)銷售總額中提取6％作為經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)，其余盈益全部歸福星公司、富山寶公司所有，項(xiàng)目三年內(nèi)完成建設(shè)。

1994年2月22日，福星公司與富山寶公司又簽訂一份《補(bǔ)充協(xié)議》約定：福星公司以1．913625億元的價(jià)格將其按協(xié)議應(yīng)得商住樓面積的25％轉(zhuǎn)讓給富山寶公司。雙方一致同意組建物業(yè)管理公司，以富山寶公司為主，福星公司派員參加，共同管理，物業(yè)的合作管理為50年，起止期以原協(xié)議的約定為準(zhǔn)；共同管理之賓館、商場(chǎng)鋪位是雙方共同之固定資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)及利潤(rùn)分成福星公司占35％，富山寶公司占65％，已售商住樓的管理收入利潤(rùn)則按固定資產(chǎn)的分成比例分成；如本補(bǔ)充協(xié)議與合作條款有矛盾，按本協(xié)議條款執(zhí)行。

福星公司與富山寶公司簽訂上述合同后，1993年12月，福星公司與深圳市寶安區(qū)國(guó)土局簽訂[1993]147號(hào)《土地使用權(quán)出讓合同》，約定國(guó)土局將涉案地塊，編號(hào)為福永廣深路興圍路口土地約47012平方米土地出讓給福星公司，土地用途為商住用途，土地出讓金為17338026元(訴訟中雙方確認(rèn)合作合同約定土地出讓金由富山寶公司支付)。1993年12月30日，深圳市寶安區(qū)建設(shè)局應(yīng)福星公司、福永公司的申請(qǐng)，又作出深寶建(1993)第286號(hào)《關(guān)于福永經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司向福永鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展總公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的批復(fù)》，決定同意福星公司在補(bǔ)交地價(jià)后，將前述47012平方米的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給福永公司，土地用途為商住用地，由福星公司與福永公司共同使用興建。同年，福星公司、福永公司取得了規(guī)劃部門核發(fā)的涉案項(xiàng)目的《建設(shè)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃審批表》，載明經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地，建筑面積為287347．28平方米。1998年6月30日，福星公司、福永公司與深圳市規(guī)劃局簽訂深地配協(xié)字(1998)4-013號(hào)《協(xié)議書》，約定福星公司、福永公司在繳納土地出讓金的同時(shí)繳納其中建設(shè)用地面積為5739．5平方米的市政配套費(fèi)10832370元。上述土地出讓合同及《協(xié)議書》簽訂后，深圳市財(cái)政局于2000年9月30日以福永公司為交款單位出具收據(jù)，載明收到上述土地出讓金17338026元及其中建設(shè)用地面積為5739．5平方米的市政配套費(fèi)10832370元。對(duì)上述兩筆費(fèi)用，富山寶公司主張均由其交納，但對(duì)土地出讓金17338026元富山寶公司不能提供證據(jù)證明，對(duì)市政配套費(fèi)10832370元，福星公司確認(rèn)是富山寶公司交納；但對(duì)土地出讓金17338026元，福星公司以上述收據(jù)為據(jù)，堅(jiān)持主張是福星公司繳納。

1993年7月14日，富山寶公司與福建省惠安第七建筑工程公司(以下簡(jiǎn)稱惠安建筑公司)簽訂深圳市基建工程項(xiàng)目《施工合同》，約定惠安建筑公司承包涉案項(xiàng)目3幢20層工程的施工。根據(jù)富山寶公司提交的證據(jù)，即富山寶公司于1994年12月26日至2000年11月14日出具的欠條顯示，福星公司此期間陸續(xù)借款33094849．42元(其中一張欠條金額為12643397．02元，另一張欠條金額為8740227．70元)給富山寶公司，其中代富山寶公司向施工單位惠安建筑公司墊付的涉案項(xiàng)目工程款為26817106．53元。富山寶公司訴訟中確認(rèn)福星公司代其墊付工程款26817106．53元，并同意福星公司訴訟中主張的上述借款中與實(shí)際墊付工程款的差額部分應(yīng)算是福星公司借給富山寶公司的款項(xiàng)。因富山寶公司拖欠施工單位惠安建筑公司對(duì)涉案工程項(xiàng)目的工程款，深圳仲裁委員會(huì)于1999年5月31日作出[1999]深仲裁字第057號(hào)《裁決書》，裁決：富山寶公司償還惠安建筑公司工程欠款2152372．28元及利息、停工費(fèi)4689694．8元，以及仲裁費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等。另外，該《裁決書》還查明涉案項(xiàng)目3幢未完工程評(píng)估造價(jià)為31319478．81元。該裁決作出后，福星公司為解除因該案被查封的房屋，與惠安建筑公司(后改為福建省閩南建筑工程有限公司寶安分公司，以下簡(jiǎn)稱閩南建筑公司)達(dá)成《執(zhí)行和解協(xié)議》，約定富山寶公司拖欠閩南建筑公司上述[1999]深仲裁字第057號(hào)裁決書及[2000]深仲裁字第22號(hào)《裁決書》項(xiàng)下確定的債務(wù)，包括工程欠款、停工費(fèi)、仲裁費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等，閩南建筑公司同意作價(jià)為人民幣796萬(wàn)元(不含利息)由福星公司全部承擔(dān)支付；閩南建筑公司在收到上述款后全面放棄上述裁決書中所確定的全部利息，并同意將其擁有對(duì)富山寶公司的全部債權(quán)轉(zhuǎn)讓給福星公司，由福星公司向富山寶公司負(fù)責(zé)追索；閩南建筑公司在收到上述款項(xiàng)后申請(qǐng)法院對(duì)房屋解封。2005年12月14日，福星公司向閩南建筑公司付清了上述796萬(wàn)元。

1993年9月22日，福永公司取得了“金銀城”項(xiàng)目中的23043平方米建筑面積的寶建開字930329號(hào)《建設(shè)工程項(xiàng)目施工許可證》。1998年5月20日，福星公司、福永公司取得了上述土地中占地5739．5平方米、總建筑面積46341平方米金銀城1號(hào)樓的深規(guī)土建許字[1998]068號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。福永公司還取得了金銀城其中3棟樓建筑面積為46202．5平方米，共計(jì)462套住宅的《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》和《商品住宅外銷許可證》。為方便項(xiàng)目樓盤的銷售，福星公司于1998年8月5日還取得了占地5739．5平方米金銀城1號(hào)樓金寶閣6-07號(hào)代用《房地產(chǎn)證》。1996年3月1日，金銀城項(xiàng)目建至3棟15層后全面停工。因金銀城項(xiàng)目全面停工，福星公司、福永公司解除了原與該項(xiàng)目房屋的購(gòu)房者簽訂的房產(chǎn)買賣合同，為此，福星公司向金銀城項(xiàng)目的購(gòu)房者退回了所收取的房款。

1998年4月23日，福永公司作為乙方，與福星公司、富山寶公司作為甲方就“金銀城”項(xiàng)目之財(cái)務(wù)收支情況達(dá)成《結(jié)算書》，明確了以下內(nèi)容：(一)雙方對(duì)附件《“金銀城”財(cái)務(wù)核算報(bào)告》確認(rèn)無(wú)異，并確認(rèn)此核算報(bào)告之收支賬目為截至1998年4月22日止之最終結(jié)算，雙方均不得對(duì)上述核算報(bào)告所列的收支賬目提出異議。(二)核算報(bào)告第(8)項(xiàng)稅項(xiàng)部分，乙方提出暫付100萬(wàn)港元，其余由甲方代付，甲方予以同意，但甲方申明，日后雙方發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)時(shí)該代付款必須優(yōu)先抵扣，乙方對(duì)此確認(rèn)無(wú)誤。(三)核算報(bào)告第(9)項(xiàng)掛靠部分，是按合作合同條款約定的按實(shí)收樓款的6％計(jì)算，雙方同意：就本期的銷售收入(指銷售總額)而言，甲方按3％收取掛靠費(fèi)，日后仍按合同約定的6％計(jì)提，即本項(xiàng)甲方收取的掛靠費(fèi)實(shí)為1333768．6元。(四)由于樓盤嚴(yán)重爛尾，甲方將直接面對(duì)業(yè)主訴訟索償、換樓處理及延期交樓利益補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題。雙方同意，結(jié)存在甲方的收入余額在已發(fā)售的五棟樓交樓入住前不作清退，作為甲方處理上述問(wèn)題時(shí)的各項(xiàng)支出，而甲方所負(fù)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任僅以上述結(jié)存余額為限。(五)明確核算報(bào)告第(12)項(xiàng)換樓的八個(gè)單位，此八個(gè)單位買賣合同已取消，甲方已與業(yè)主達(dá)成換樓安排，而業(yè)主所付樓款亦相應(yīng)轉(zhuǎn)作新單位的樓款。(六)由于“福永村”與“富山寶”同為合作的乙方，兩方應(yīng)是一個(gè)整體，對(duì)該項(xiàng)目而言，任何一方均不得作出單方面決定，甲方只認(rèn)可兩方聯(lián)署的合作文件。

作為上述《結(jié)算書》附件的《“金銀城”財(cái)務(wù)核算報(bào)告》(簡(jiǎn)稱《核算報(bào)告》)載明：截至1998年4月22日止收支情況：(1)銷售總額：86379328元(港幣，下同)；(2)樓款收入：44458964．07元減：(3)支付福永村：16200000元；200000元人民幣折港幣186916元；(4)支付富山寶：5000000元；(5)律師費(fèi)：822380元；(6)宣傳費(fèi)用：10070408．31元(含廣告樓書、模型、展銷費(fèi)用)；(7)代理費(fèi)用：2676697．89元；(8)稅項(xiàng)：2164735．73元(營(yíng)業(yè)稅及城建稅)；(9)掛靠費(fèi)：2667537．84元；(10)公證費(fèi)：259137．98元；(11)查賬費(fèi)：11966元；(12)換樓：1477810元；(13)退款：244450元；(14)律師樓結(jié)存：45950元。按本結(jié)算條款結(jié)算余額為：5129478．65元。該《核算報(bào)告》有福星公司、富山寶公司與福永公司簽章確認(rèn)。訴訟中，富山寶公司以該《核算報(bào)告》記載的第(3)項(xiàng)為據(jù)主張福星公司、福永公司對(duì)售樓收入中的44458964．07元截留了1620萬(wàn)元港幣及20萬(wàn)元人民幣，使得項(xiàng)目缺少后續(xù)資金從而導(dǎo)致項(xiàng)目停工，故是福星公司、福永公司的違約才導(dǎo)致項(xiàng)目的停工。而福星公司則認(rèn)為，其取走的上述款項(xiàng)是富山寶公司償還其之前對(duì)福星公司的借款而為各方所同意的行為，并非其私自截留，故不存在違約。福星公司對(duì)該主張?zhí)峁┝耍?．富山寶公司于1996年10月30日出具，并加蓋其印章的《首期結(jié)欠報(bào)告》(1994年12月23日)。其中載明：福星公司在收取福永公司轉(zhuǎn)來(lái)售樓款900萬(wàn)元港幣折人民幣990萬(wàn)元，及富山寶公司轉(zhuǎn)來(lái)其他項(xiàng)目來(lái)款5348000元后，富山寶公司結(jié)欠村公司(福星公司)人民幣為12643397．02元。福星公司稱該結(jié)欠款項(xiàng)正好與其提供的證據(jù)13中富山寶公司所寫金額為12643397．02元的欠條相吻合，由此說(shuō)明了富山寶公司在向福星公司出具金額為12643397．02元的欠條時(shí)，已扣除了福星公司收取的售樓款990萬(wàn)元。2．富山寶公司于同日出具的加蓋其公章的《第二期欠款結(jié)算情況》(1996年9月18日止)。載明富山寶公司在扣除物業(yè)(福永公司)轉(zhuǎn)來(lái)的售樓款620萬(wàn)元港幣折人民幣682萬(wàn)元后，本期結(jié)欠村公司人民幣8740227．70元。福星公司稱該筆欠款恰好對(duì)應(yīng)其提交證據(jù)中富山寶公司所寫金額為8740227．70元的另一欠條。由此可見(jiàn)，富山寶公司在出具欠條時(shí)已經(jīng)扣除了福星公司已取走的1520萬(wàn)元港幣后的實(shí)欠金額，也即證明了福星公司取走的1520萬(wàn)元是抵扣了富山寶公司的其他欠款。3．富山寶公司于同日出具的并加蓋其公章的《物業(yè)轉(zhuǎn)來(lái)售樓款(港幣)往來(lái)情況》。載明：福星公司收港幣1520萬(wàn)元，富山寶公司收港幣600萬(wàn)元。福星公司訴訟中稱在98年的結(jié)算中確認(rèn)是福星公司收取1620萬(wàn)元港幣，富山寶公司是500萬(wàn)元港幣。福星公司對(duì)此同意按98年的結(jié)算報(bào)告為準(zhǔn)，以避紛爭(zhēng)。4．富山寶公司于同日出具的并加蓋其公章的《“金銀城”資金往來(lái)綜合情況》。富山寶公司對(duì)福星公司提交的上述4份證據(jù)材料均予認(rèn)可，但認(rèn)為應(yīng)以《核算報(bào)告》核對(duì)的數(shù)字為準(zhǔn)，即富山寶公司取走了500萬(wàn)元。

由于涉案“金銀城”項(xiàng)目在建設(shè)開發(fā)中出現(xiàn)問(wèn)題而成為深圳市“52個(gè)問(wèn)題樓盤”之一。2004年9月，深圳市人民政府出臺(tái)了深府函[2004]124號(hào)《關(guān)于子悅臺(tái)等52個(gè)“問(wèn)題樓盤”處理意見(jiàn)的批復(fù)》，同意“在開發(fā)商自行處理好債權(quán)債務(wù)關(guān)系的前提下，對(duì)問(wèn)題樓盤進(jìn)行合作建房或者直接置換土地使用權(quán)的受讓方”。2005年8月8日，第三人金安城公司作為直接置換土地使用權(quán)的受讓方與福星公司就“金銀城”項(xiàng)目爛尾樓項(xiàng)目的置換及開發(fā)事宜簽訂《“金銀城”置換合同書》，約定福星公司將涉案土地置換到金安城公司名下，由金安城公司對(duì)涉案項(xiàng)目獨(dú)立開發(fā)，金安城公司為此向福星公司支付1．5億元。2006年8月21日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定福星公司負(fù)責(zé)解除所有本項(xiàng)目預(yù)售房買賣合同，清退所有業(yè)主房款及補(bǔ)償費(fèi)，收回該項(xiàng)目已核發(fā)的113本代用房產(chǎn)證原件；負(fù)責(zé)解除其與富山寶公司簽訂的該項(xiàng)目合作合同，并承擔(dān)原合作關(guān)系所引起的債務(wù)責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用；負(fù)責(zé)該項(xiàng)目置換前的建設(shè)費(fèi)以及償還施工隊(duì)工程款，本項(xiàng)目土地使用權(quán)登記至金安城公司名下后若由于福星公司原因而出現(xiàn)法院查封，福星公司須盡快解封。

上述合同簽訂后，金安城公司于2006年4月14日領(lǐng)取了深圳市規(guī)劃局寶安分局就涉案項(xiàng)目42872．11平方米土地頒發(fā)的05-2006-0100號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。據(jù)此，涉案地塊的用地單位登記為金安城公司。金安城公司領(lǐng)取了涉案土地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，富山寶公司以深圳市規(guī)劃局寶安分局為被告，訴請(qǐng)深圳市寶安區(qū)人民法院判令撤銷該《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，深圳市寶安區(qū)人民法院以富山寶公司不是深圳市規(guī)劃局寶安分局核發(fā)05-2006-0100號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的行政相對(duì)人，與深圳市規(guī)劃局寶安分局的具體行政行為沒(méi)有法律上的利害關(guān)系，且富山寶公司沒(méi)有充分證據(jù)證明其為共同權(quán)利人為由，以(2007)深寶法行初字第419號(hào)行政裁定書駁回了富山寶公司的起訴。該裁定書于2008年7月28日被深圳市中級(jí)人民法院以(2008)深中法行終字第35號(hào)行政裁定書所維持。

2008年1月18日，深圳市工商行政管理局作出深工商外處字[2008]羅1號(hào)《行政處罰決定書》，查明富山寶公司于2007年2月27日和3月14日兩次辦理變更登記時(shí)，向公司登記機(jī)關(guān)提交了假冒法人股東江西省婺源縣寧婺聯(lián)營(yíng)開發(fā)總公司公章的《外商投資的公司法定代表人登記表》、《股東會(huì)決議》、《委派書》等有關(guān)變更申請(qǐng)材料，取得了公司變更登記(即將法定代表人及董事徐金富變更為法定代表人及董事許禮庚，變更公司經(jīng)營(yíng)期限、經(jīng)營(yíng)范圍等)，決定撤銷富山寶公司上述兩次工商變更登記，并恢復(fù)原登記事項(xiàng)。該《行政處罰決定書》后為廣東省工商行政管理局粵工商復(fù)決字[2008]第12號(hào)《行政復(fù)議決定書》所維持。2008年5月19日，富山寶公司又以深圳市工商行政管理局為被告向廣東省深圳市福田區(qū)人民法院訴請(qǐng)撤銷上述《行政處罰決定書》，廣東省深圳市福田區(qū)人民法院經(jīng)審理于2008年7月30日以(2008)深福法行初字第189號(hào)行政判決書駁回了富山寶公司該訴請(qǐng)。該判決后被深圳市中級(jí)人民法院(2008)深中法行終字第325號(hào)行政判決書所維持。

在福星公司與富山寶公司，以及福星公司、富山寶公司與福永公司就涉案“金銀城”項(xiàng)目簽訂上述一系列合作開發(fā)合同的同時(shí)，福星公司與大地國(guó)際控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱大地公司)，福星公司、大地公司與福永公司也簽訂了涉案項(xiàng)目合作合同，合同內(nèi)容與前述一系列合建合同內(nèi)容基本相同。在本案訴訟期間，富山寶公司提交大地公司于2006年6月20日出具并經(jīng)南京市公證處公證的《關(guān)于金銀城項(xiàng)目有關(guān)權(quán)益的確認(rèn)書》[(2006)寧證內(nèi)經(jīng)字第58718號(hào)]，其中載明：鑒于大地公司和富山寶公司分別簽訂的兩份合作開發(fā)合同，名稱雖然不同，但都同指一個(gè)標(biāo)的，即“金銀城”項(xiàng)目。由于在合作開發(fā)過(guò)程中，大地公司應(yīng)盡的合同義務(wù)，都是由富山寶公司代為完成的，即項(xiàng)目所有投資、融資以及工程建設(shè)等事宜，都由富山寶公司獨(dú)立經(jīng)辦，富山寶公司實(shí)際上已經(jīng)完全取代了大地公司開發(fā)商的地位的事實(shí)。大地公司為此追認(rèn)并確認(rèn)金銀城項(xiàng)目75％的權(quán)益屬富山寶公司所有，富山寶公司有權(quán)獨(dú)立處分，相應(yīng)的義務(wù)亦由富山寶公司承擔(dān)。福星公司、福永公司對(duì)該確認(rèn)書不持異議。

2005年1月21日，大地公司與大金利公司簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定大地公司將其1993年1月3日和1996年11月20日先后兩次與福星公司簽訂合作開發(fā)涉案“金銀城”項(xiàng)目協(xié)議中大地公司占有股權(quán)的75％轉(zhuǎn)讓給大金利公司；大地公司向福星公司聲明退出原有協(xié)議；大地公司轉(zhuǎn)讓“金銀城”項(xiàng)目，由大金利公司向福星公司以人民幣1．65億元一次性買斷該項(xiàng)目，大金利公司為此補(bǔ)償大地公司人民幣150萬(wàn)元。

富山寶公司起訴稱，1992年12月14日，富山寶公司與福星公司簽訂一份《合作投資興建三星花園合同書》，約定福星公司提供位于深圳機(jī)場(chǎng)出口處約1．5公里(即廣深公路三角地帶)，面積為44143．7平方米的一塊建設(shè)用地為雙方合作發(fā)展商住用地；富山寶公司負(fù)責(zé)提供該用地建筑的全部資金及配合建筑開發(fā)區(qū)有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)所得的利潤(rùn)分成則以商住樓銷售扣除福永公司掛鉤費(fèi)分成，按利潤(rùn)的25％歸福星公司，富山寶公司占75％。另外，合同第七條第二項(xiàng)還明確約定：“本合同生效后，富山寶公司在基建期內(nèi)發(fā)生的一切債權(quán)債務(wù)與甲方無(wú)關(guān)。”即所有債權(quán)債務(wù)均由富山寶公司承擔(dān)，福星公司不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。1994年2月22日，雙方又簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議--合作建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，協(xié)議約定：福星公司以1．93億元的價(jià)格將其按協(xié)議應(yīng)得商住樓面積轉(zhuǎn)讓給富山寶公司。根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，1993年7月28日，富山寶公司、福星公司與福永公司簽訂《合作開發(fā)“三星別墅”合同書》(即掛靠合同)，約定：以福永公司的名義開發(fā)建設(shè)并管理，福星公司、富山寶公司提供建設(shè)資金；利益分配為福永公司從房產(chǎn)銷售總額中提取6％作為經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)，其余盈益歸富山寶公司和福星公司。合同簽訂后，雙方均開始履行合同。合同“三星花園”項(xiàng)目以“金銀城”的名義獲得批準(zhǔn)。1993年9月22日，寶安區(qū)建設(shè)局發(fā)給福永公司《建設(shè)工程項(xiàng)目施工許可證》；1996年6月9日深圳市規(guī)劃國(guó)土局給福永公司發(fā)放了《深圳市房地產(chǎn)預(yù)售許可證》及《深圳市商品住宅外銷許可證》。項(xiàng)目前期開發(fā)工作進(jìn)展順利，由富山寶公司投資興建的第一期三棟樓房，在香港售樓200余套，銷售總額86379358元港幣，實(shí)際收款44458964元港幣。但由于福星公司、福永公司利用職權(quán)將絕大部分售樓款截留分掉，導(dǎo)致這三棟樓建至15層后(共18層)因后續(xù)資金跟不上而停工，雙方因此產(chǎn)生分歧，對(duì)外也失去信譽(yù)，無(wú)法繼續(xù)融資，整個(gè)項(xiàng)目停工至今，成為深圳市52個(gè)問(wèn)題樓盤之一。按照雙方合作合同的特別約定，福星公司只是固定分利而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所有投資和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)均由富山寶公司承擔(dān)；而且在補(bǔ)充協(xié)議中更是將其25％的利潤(rùn)分成明確轉(zhuǎn)變成具體、明確的金額，其股權(quán)已轉(zhuǎn)化為債權(quán)。福星公司在所謂合作建房中明顯屬于不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的情況。因此，本案屬名為合作建房實(shí)為土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)項(xiàng)目土地登記在福星公司、福永公司的名下，既不利于富山寶公司對(duì)項(xiàng)目的繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，也不利于雙方之間的權(quán)利明析。本案正是由于項(xiàng)目土地掛在福星公司、福永公司名下，才導(dǎo)致履約過(guò)程中出現(xiàn)了嚴(yán)重問(wèn)題。由于福星公司、福永公司已將自己合法擁有的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給富山寶公司，福星公司、福永公司對(duì)合作項(xiàng)目只有轉(zhuǎn)讓款的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非股權(quán)，故應(yīng)當(dāng)允許富山寶公司辦理土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)名登記手續(xù)，然后由富山寶公司繼續(xù)完成項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，盡快復(fù)工，徹底解決爛尾問(wèn)題。據(jù)此，特訴請(qǐng)：1．依法確認(rèn)富山寶公司與福星公司簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議--合作建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是名為合作建房實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同；2．判令雙方繼續(xù)履行《補(bǔ)充協(xié)議--合作建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，確認(rèn)金銀城項(xiàng)目土地使用權(quán)(價(jià)值1．5億元)歸富山寶公司，依法責(zé)令辦理土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)，由富山寶公司繼續(xù)完成該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)；3．依法解除富山寶公司、福星公司與福永公司間的掛靠經(jīng)營(yíng)關(guān)系；4．本案訴訟費(fèi)由福星公司、福永公司共同承擔(dān)。

2009年2月9日，富山寶公司增加并變更其訴訟請(qǐng)求為：1．確認(rèn)富山寶公司與福星公司簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》合法有效，判令雙方繼續(xù)履行合同；2．確認(rèn)富山寶公司享有深圳市寶安區(qū)福永鎮(zhèn)興圍路口西“金銀城”房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地房屋75％的權(quán)益；3．判令解除富山寶公司與福星公司、福永公司簽訂的《合作開發(fā)“三星別墅”合同書》；4．請(qǐng)求確認(rèn)福星公司與金安城公司簽訂的《“金銀城”置換合同書》及《<“金銀城”置換合同書>補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效；5．由福星公司、福永公司、金安城公司共同承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。富山寶公司提出上述增加及變更訴訟請(qǐng)求的事實(shí)及理由如下：富山寶公司與福星公司于1992年簽訂了《合作投資興建三星花園合同書》，該合同不違反法律法規(guī)的規(guī)定，且雙方已合作進(jìn)行了實(shí)際開發(fā)，建設(shè)了配套設(shè)施及第一期三棟房產(chǎn)，合同應(yīng)屬合法有效。根據(jù)法律的規(guī)定，合法有效的合同具有法律約束力，各方應(yīng)繼續(xù)履行，并依法辦理合作開發(fā)的土地使用權(quán)變更手續(xù)。同時(shí)，依據(jù)該合同的約定及其他相關(guān)文件，富山寶公司享有“金銀城”項(xiàng)目75％的權(quán)益，福星公司享有25％的權(quán)益，上述事實(shí)清楚，證據(jù)充分，應(yīng)予支持。福星公司與金安城公司簽訂了《“金銀城”置換合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》，將“金銀城”項(xiàng)目置換給金安城公司。這兩份協(xié)議明顯違反深圳市《關(guān)于子悅臺(tái)等52個(gè)“問(wèn)題樓盤”處理意見(jiàn)的批復(fù)》(深府函[2004]124號(hào))中關(guān)于“在自行妥善處理好債權(quán)債務(wù)關(guān)系的前提下允許對(duì)問(wèn)題樓盤項(xiàng)目進(jìn)行合作建房或直接置換土地使用權(quán)的受讓方”的規(guī)定。福星公司無(wú)視富山寶公司的合法權(quán)益，在與富山寶公司簽訂的合作合同尚未解除、富山寶公司權(quán)益未得到保障和補(bǔ)償?shù)那闆r下，虛構(gòu)“項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)關(guān)系理順、債務(wù)得到清償”的事實(shí)，直接將土地使用權(quán)進(jìn)行置換，嚴(yán)重?fù)p害了富山寶公司權(quán)益。金安城公司明知上述事實(shí)，仍為獲取巨額利潤(rùn)簽訂了置換合同，雙方的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，置換合同處分了富山寶公司占有75％權(quán)益的房產(chǎn)，應(yīng)屬于無(wú)效合同。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1．福星公司是否與富山寶公司解除了《合作投資興建三星花園合同書》。

2．富山寶公司是否享有“金銀城”項(xiàng)目75％的權(quán)益。

3．福星公司、福永公司與金安城公司簽訂的《“金銀城”置換合同書》及其《補(bǔ)充協(xié)議》的效力問(wèn)題。

4．大地公司是否應(yīng)當(dāng)參加本案訴訟的問(wèn)題。

三、法律分析

一審法院認(rèn)為：

(一)關(guān)于富山寶公司與福星公司簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》的性質(zhì)問(wèn)題。1992年12月14日，福星公司與富山寶公司就合作開發(fā)涉案土地而簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》約定，福星公司提供土地，富山寶公司提供資金；涉案項(xiàng)目所得的利潤(rùn)分成以商住樓銷售扣除福永公司掛靠費(fèi)分成，利潤(rùn)25％歸福星公司，75％歸富山寶公司。雙方共同管理的固定資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或承包、轉(zhuǎn)讓等分成則按福星公司占35％，富山寶公司占65％。上述約定明確了雙方權(quán)利義務(wù)是各自以其提供的土地、資金等作為共同投資條件合作開發(fā)房地產(chǎn)，并共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，該合同應(yīng)定性為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。隨后雙方又于1994年2月12日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議雖約定福星公司將其按照上述合作合同書應(yīng)得的商住樓以固定的價(jià)款轉(zhuǎn)讓給富山寶公司，但同時(shí)也明確了共同管理經(jīng)營(yíng)之賓館、商場(chǎng)鋪位是雙方共同之固定資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)及利潤(rùn)分成仍為福星公司占35％，富山寶公司占65％，且已售的商住樓的管理收入利潤(rùn)按固定資產(chǎn)的分成比例分成(35：65)；雙方組建物業(yè)公司，共同管理，合作管理50年。由此可見(jiàn)，《補(bǔ)充協(xié)議》只是對(duì)《合作投資興建三星花園合同書》約定的利益分配方式進(jìn)行了部分調(diào)整，并沒(méi)有完全約定福星公司只收取固定利益，而是仍包含了福星公司與富山寶公司共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)的利潤(rùn)分配約定。由于《補(bǔ)充協(xié)議》中約定的雙方權(quán)利義務(wù)的性質(zhì)仍然具備合作開發(fā)合同的特征，因此，《補(bǔ)充協(xié)議》亦應(yīng)定性為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。富山寶公司主張雙方簽訂的合同是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，與事實(shí)不符，依法不予采納。

(二)關(guān)于《合作投資興建三星花園合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》的效力問(wèn)題。雙方當(dāng)事人在簽訂合建合同時(shí)，涉案土地屬劃撥用地，但在合同簽訂后福星公司與國(guó)土局簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同》，繳納了土地出讓金，且土地的用途已經(jīng)批準(zhǔn)變更為商住用地，故涉案標(biāo)的物具備合作開發(fā)的條件。福星公司與富山寶公司雖都不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，但此后雙方與有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的福永公司簽訂了《合作開發(fā)“三星別墅”合同書》，約定由福永公司辦理涉案項(xiàng)目開發(fā)及工程建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)。該三方合同簽訂后，土地主管部門應(yīng)福星公司、福永公司的申請(qǐng)，同意將涉案土地轉(zhuǎn)讓給福永公司，由福星公司、福永公司共同使用興建涉案地塊。隨后，福星公司、福永公司也與規(guī)劃部門簽訂了關(guān)于涉案項(xiàng)目市政配套費(fèi)《協(xié)議書》，福永公司也由此對(duì)先行開發(fā)的部分土地及在建房屋取得了建設(shè)主管部門、房產(chǎn)管理部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》等相關(guān)批文。行政主管部門上述一系列的批文、證照均是基于富山寶公司與福星公司簽訂的合作開發(fā)合同，以及富山寶公司、福星公司與福永公司簽訂的合作開發(fā)合同而作出的，故應(yīng)視為本案雙方的合作開發(fā)合同，以及三方的合作開發(fā)合同已經(jīng)取得相關(guān)行政主管部門的審批和同意，雙方的及三方合作開發(fā)合同應(yīng)認(rèn)定為有效。富山寶公司訴請(qǐng)雙方簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》合法有效有理，依法予以支持。

(三)關(guān)于富山寶公司在履約過(guò)程中是否存在根本違約，福星公司與富山寶公司簽訂的合建合同是否應(yīng)確認(rèn)已經(jīng)解除，涉案合同是否應(yīng)繼續(xù)履行問(wèn)題。就福星公司而言，涉案合作合同簽訂后，福星公司與土地管理部門簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同書》，完善了涉案土地進(jìn)行商住項(xiàng)目開發(fā)的用地手續(xù)。隨后福星公司也完成了整個(gè)涉案項(xiàng)目的規(guī)劃立項(xiàng)審批工作，于1993年7月13日取得了規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃審批表》，此后又取得了富山寶公司擬先行動(dòng)工興建部分的《建設(shè)工程項(xiàng)目施工許可證》?？梢?jiàn)，福星公司已完成了合作開發(fā)合同第三條約定的其應(yīng)履行的主要義務(wù)。就富山寶公司而言，根據(jù)雙方簽訂的合作開發(fā)合同，富山寶公司的主要義務(wù)是出資及開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目。經(jīng)查，對(duì)于已繳納的涉案土地出讓金合計(jì)人民幣17338026元，合作開發(fā)合同雖約定應(yīng)由富山寶公司支付，但富山寶公司不能提供證據(jù)證明是其繳納。又根據(jù)福星公司持有的財(cái)政部門開出的收據(jù)，可認(rèn)定該筆費(fèi)用系由福星公司繳納；而對(duì)造價(jià)為31319478．81元的涉案項(xiàng)目未完工程的工程款，根據(jù)福星公司提交的證據(jù)及富山寶公司訴訟中的確認(rèn)，可認(rèn)定福星公司墊付了其中的26817106．53元，及剩余工程款、停工補(bǔ)償費(fèi)等796萬(wàn)元，兩項(xiàng)共計(jì)34777106．53元。富山寶公司亦未能提供證據(jù)證明其依照合作合同第三條第(二)款第二項(xiàng)的約定提供了資金1000萬(wàn)元給福星公司作開發(fā)費(fèi)用。涉案項(xiàng)目?jī)H動(dòng)工修建了三幢15層近28000平方米的框架結(jié)構(gòu)的事實(shí)，表明富山寶公司也未能在合同第三條約定的三年內(nèi)(至1995年底)完成合同約定的15萬(wàn)平方米的建設(shè)?？梢?jiàn)，富山寶公司在履行合同約定的主要出資義務(wù)及開發(fā)建設(shè)義務(wù)上，已構(gòu)成根本違約。鑒于富山寶公司上述履約情況，福星公司委托律師于2004年4月25日向富山寶公司發(fā)出《律師函》，通知富山寶公司解除雙方簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議書》。該《律師函》雖無(wú)福星公司的簽章，但函頭已明確該函是受福星公司的委托所擬，且福星公司對(duì)該委托代理行為予以認(rèn)可。富山寶公司在其負(fù)責(zé)人許禮庚于2004年12月25日簽收該《律師函》后至本案訴訟前也從未提出異議。故該《律師函》應(yīng)視為福星公司發(fā)出，并在福星公司與富山寶公司之間產(chǎn)生應(yīng)有的法律后果。由于富山寶公司遲延履行雙方合作合同中約定的主要出資義務(wù)及開發(fā)建設(shè)義務(wù)，致使雙方合同目的不能實(shí)現(xiàn)，福星公司向富山寶公司發(fā)函通知解除雙方合同，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第(四)項(xiàng)關(guān)于“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，當(dāng)事人可以解除合同的規(guī)定。福星公司解除合同的通知已于2004年12月25日到達(dá)富山寶公司，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條的規(guī)定，應(yīng)依法確認(rèn)富山寶公司與福星公司之間的合作開發(fā)合同已經(jīng)在該通知到達(dá)富山寶公司時(shí)解除。富山寶公司訴請(qǐng)繼續(xù)履行其與福星公司簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》，以及要求確認(rèn)富山寶公司享有深圳市寶安區(qū)福永鎮(zhèn)興圍路口西“金銀城”房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地房屋75％的權(quán)益，因與《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條關(guān)于“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀”的規(guī)定不符，依法予以駁回。另外，富山寶公司訴請(qǐng)解除富山寶公司、福星公司與福永公司簽訂的《合作開發(fā)“三星別墅”合同書》，由于福星公司、福永公司均同意富山寶公司該訴請(qǐng)，對(duì)此依法予以照準(zhǔn)。

(四)對(duì)于富山寶公司主張福星公司利用職權(quán)將絕大部分售樓款截留私分，導(dǎo)致涉案項(xiàng)目無(wú)后續(xù)資金停工的問(wèn)題。該問(wèn)題涉及對(duì)《核算報(bào)告》第(3)項(xiàng)所載福星公司支取售樓款港幣1620萬(wàn)元的性質(zhì)認(rèn)定。經(jīng)查，福星公司提交的截止1994年12月23日《首期結(jié)欠報(bào)告》及截止1996年9月18日的《第二期欠款結(jié)算情況》清楚載明了：富山寶公司之前對(duì)福星公司的欠款在扣除福星公司收取的售樓款900萬(wàn)元港幣、620萬(wàn)元港幣及富山寶公司還來(lái)的其他款項(xiàng)后，富山寶公司仍先后結(jié)欠福星公司人民幣12643397．02元和8740227．70元。這兩筆結(jié)欠金額與富山寶公司隨后出具的兩張欠條載明的欠款金額完全吻合。同時(shí)，上述福星公司取走的售樓款也與富山寶公司隨后出具的《物業(yè)轉(zhuǎn)來(lái)售樓款(港幣)往來(lái)情況》載明的福星公司收取售樓款金額完全一致。上述材料顯示的福星公司取走售樓款金額1520萬(wàn)元，以及富山寶公司取走售樓款金額600萬(wàn)元，與《核算報(bào)告》第(3)項(xiàng)所載福永公司(福星公司)取走售樓款港幣1620萬(wàn)元、富山寶公司取走售樓款港幣500萬(wàn)元盡管并不完全一致，但富山寶公司訴訟中對(duì)此除了同意按其取走售樓款港幣500萬(wàn)元來(lái)認(rèn)定外，對(duì)上述材料的真實(shí)性及載明的內(nèi)容并不持異議；而福星公司也同意富山寶公司的上述意見(jiàn)，以《核算報(bào)告》為準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定各自取走的售樓款。對(duì)此，一審法院依法予以照準(zhǔn)?；谝陨鲜聦?shí)，福星公司主張《核算報(bào)告》中福星公司收取的1620萬(wàn)元售樓款是富山寶公司向其償還以前的欠款且為雙方所認(rèn)可，事實(shí)清楚、證據(jù)充分，依法應(yīng)予采信。富山寶公司主張福星公司利用職權(quán)將絕大部分售樓款截留私分，導(dǎo)致涉案項(xiàng)目無(wú)后續(xù)資金停工，因與事實(shí)不符，依法不予采納。

(五)對(duì)于富山寶公司訴請(qǐng)確認(rèn)福星公司與金安城公司簽訂的《“金銀城”置換合同書》及《<“金銀城”置換合同書>補(bǔ)充協(xié)議》的效力問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，《“金銀城”置換合同書》及《<“金銀廳”置換合同書>補(bǔ)充協(xié)議》由福星公司與金安城公司簽訂，設(shè)立的是福星公司與金安城公司之間的民事法律關(guān)系，且福星公司在與金安城公司簽訂上述合同時(shí)，福星公司與富山寶公司之間的合作合同已經(jīng)解除。故富山寶公司既不是上述兩合同的簽訂主體，也與上述合同確立的民事法律關(guān)系并無(wú)直接的利害關(guān)系。富山寶公司訴請(qǐng)確認(rèn)上述兩合同無(wú)效，依法不予處理。

至于大金利公司主張涉案土地使用權(quán)屬其所有的問(wèn)題，因與本案訟爭(zhēng)的福星公司、福永公司與富山寶公司之間的合作開發(fā)房地產(chǎn)法律關(guān)系無(wú)直接的利害關(guān)系，大金利公司應(yīng)另循途徑解決，在此不作處理。

綜上，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十四條第(四)項(xiàng)、第九十六條、第九十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第十三條、第六十四條第一款，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條及最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第十九條的規(guī)定，判決：一、解除富山寶公司、福星公司與福永公司簽訂的《合作開發(fā)“三星別墅”合同書》；二、駁回富山寶公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)人民幣760010元，由富山寶公司負(fù)擔(dān)684009元，福星公司、福永公司負(fù)擔(dān)76001元；訴訟保全費(fèi)人民幣5000元，由富山寶公司負(fù)擔(dān)。

二審法院認(rèn)為：

本案二審查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)相同。

二審法院認(rèn)為，各方當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：1．福星公司是否與富山寶公司解除了《合作投資興建三星花園合同書》。2．富山寶公司是否享有“金銀城”項(xiàng)目75％的權(quán)益。3．福星公司、福永公司與金安城公司簽訂的《“金銀城”置換合同書》及其《補(bǔ)充協(xié)議》的效力問(wèn)題。4．大地公司是否應(yīng)當(dāng)參加本案訴訟的問(wèn)題。

一、關(guān)于福星公司與富山寶公司之間的《合作投資興建三星花園合同書》是否解除的問(wèn)題。 本院認(rèn)為，第一，福星公司與富山寶公司之間簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》合法有效。福星公司與富山寶公司就合作開發(fā)涉案土地簽訂了《合作投資興建三星花園合同書》，該合同明確約定了雙方各自的權(quán)利義務(wù)，約定了合作方式為福星公司提供土地，富山寶公司提供資金作為投資條件，雙方共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。雖然簽訂該合同時(shí)，雙方均無(wú)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且涉案土地亦為國(guó)有劃撥土地，但隨后雙方又與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的福永公司簽訂了三方合作開發(fā)合同，并陸續(xù)繳納了土地出讓金，還將涉案土地變性為商住用地，同時(shí)也取得了政府相關(guān)部門審批頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》等行政批文，因此，福星公司與富山寶公司雙方在合作開發(fā)房地產(chǎn)方面先期存在的資質(zhì)缺陷等問(wèn)題得以彌補(bǔ)，據(jù)此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間系合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系，二者之間簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》應(yīng)為有效合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。福星公司與富山寶公司應(yīng)當(dāng)按照該合同的約定，全面履行各自的權(quán)利義務(wù)。

第二，福星公司已經(jīng)履行了《合作投資興建三星花園合同書》約定的主要合同義務(wù)。福星公司在該合同簽訂后，先后辦理了涉案項(xiàng)目的用地審批手續(xù)，完成了規(guī)劃立項(xiàng)審批工作，依法取得了《建設(shè)工程項(xiàng)目施工許可證》，從而基本完成了合同約定的由其承擔(dān)的主要義務(wù)。

第三，富山寶公司構(gòu)成根本違約。首先，根據(jù)二審?fù)彶槊魇聦?shí)，富山寶公司僅在涉案土地上動(dòng)工建設(shè)了三幢15層近28000平方米的未完建筑，這與合同約定的應(yīng)在三年內(nèi)完成15萬(wàn)平方米建設(shè)相距甚遠(yuǎn)。其次，按照合同約定，對(duì)于已繳納的涉案土地出讓金應(yīng)由富山寶公司支付，但根據(jù)福星公司持有的財(cái)政部門開出的收據(jù)，證明該筆費(fèi)用17338026元系由福星公司繳納。再次，富山寶公司本應(yīng)按照合作合同約定提供資金1000萬(wàn)元給福星公司作開發(fā)費(fèi)用，但富山寶公司沒(méi)有履行這一義務(wù)。最后，在涉案工程建設(shè)過(guò)程中，富山寶公司應(yīng)當(dāng)按約履行全部出資義務(wù)，但對(duì)造價(jià)為31319478．81元的涉案項(xiàng)目未完工程的工程款，根據(jù)福星公司提交的證據(jù)以及富山寶公司一審訴訟中確認(rèn)，福星公司墊付了26817106．53元以及剩余工程款、停工補(bǔ)償費(fèi)等796萬(wàn)元，兩項(xiàng)合計(jì)34777106．53元。由此可見(jiàn)，富山寶公司均未履行其應(yīng)承擔(dān)的出資及開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的主要合同義務(wù)，其行為構(gòu)成了對(duì)合同義務(wù)的根本違反。

第四，福星公司有權(quán)解除其與富山寶公司之間的《合作投資興建三星花園合同書》。由于項(xiàng)目建設(shè)中富山寶公司構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致未完工程被列為清理對(duì)象的深圳市52個(gè)問(wèn)題樓盤之一，致使雙方簽訂合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。鑒于此，作為守約一方的福星公司委托律師向富山寶公司發(fā)函，提出解除雙方之間的《合作投資興建三星花園合同書》，是享有合同解除權(quán)的一方行使法定解除權(quán)，并無(wú)不當(dāng)。

第五，福星公司已經(jīng)解除其與富山寶公司之間的《合作投資興建三星花園合同書》。首先，福星公司委托律師發(fā)出了解除合同的律師函，雖然該函件未加蓋福星公司的公章，但函件中明確載明受福星公司的委托所擬，且福星公司作為委托人對(duì)此予以認(rèn)可，因此，該行為并未違反我國(guó)合同法的相關(guān)規(guī)定，不能以該函件未加蓋福星公司的公章而認(rèn)定無(wú)效。其次，盡管解除合同的律師函上簽署日期是2004年4月25日，而送達(dá)富山寶公司的時(shí)間卻在2004年年底，前后相差8個(gè)月之久，但是，合同解除的確定是以享有解除權(quán)一方的相關(guān)文書送達(dá)到相對(duì)方之時(shí)作為開始發(fā)生法律效力的依據(jù)，送達(dá)時(shí)間的拖延只能產(chǎn)生合同解除的起始時(shí)間相應(yīng)后延的后果，而不能導(dǎo)致相關(guān)文書送達(dá)后不發(fā)生法律效力。富山寶公司提出的因送達(dá)長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月從而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定解除合同無(wú)效的理由沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。再次，雖然在一審判決中認(rèn)定，福星公司提出了解除其與富山寶公司簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》的訴訟請(qǐng)求，但福星公司提出這一訴訟請(qǐng)求并不能否定解除合同的律師函已送達(dá)到富山寶公司這一法律事實(shí)的存在。最后，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。”本案中富山寶公司于2004年12月25日收到解除函件后，并未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)行使異議權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定福星公司與富山寶公司簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》已經(jīng)在合同解除函到達(dá)富山寶公司時(shí)解除。至于富山寶公司在一審中申請(qǐng)對(duì)“金銀城”項(xiàng)目投資情況進(jìn)行審計(jì)，以及富山寶公司在本案項(xiàng)目是否另有其他投資款項(xiàng)及其返還問(wèn)題，因富山寶公司未就合同解除后其投資款的返還問(wèn)題在一審中提出訴請(qǐng)，故本案二審亦不作處理，富山寶公司可另案解決。

第六，福星公司與富山寶公司之間的《合作投資興建三星花園合同書》及其《補(bǔ)充協(xié)議》沒(méi)有繼續(xù)履行的可能?！敖疸y城”項(xiàng)目被深圳市人民政府列入清理范圍的問(wèn)題樓盤后，在當(dāng)?shù)卣捌溆嘘P(guān)部門的協(xié)調(diào)下，福星公司與金安城公司就“金銀城”項(xiàng)目爛尾樓項(xiàng)目的后續(xù)補(bǔ)救開發(fā)等一系列問(wèn)題達(dá)成了置換協(xié)議。這一置換協(xié)議不僅得到了當(dāng)?shù)卣捌湎嚓P(guān)部門的認(rèn)可，而且已經(jīng)實(shí)際履行。福星公司與富山寶公司之間不存在繼續(xù)履行《合作投資興建三星花園合同書》的現(xiàn)實(shí)條件和可能。綜合以上，富山寶公司提出的雙方之間合作開發(fā)合同并未解除，主張繼續(xù)履行該合同的上訴請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

二、關(guān)于富山寶公司是否享有“金銀城”項(xiàng)目75％的權(quán)益問(wèn)題。

本院認(rèn)為，第一，從雙方約定看，根據(jù)雙方簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》的約定，福星公司以提供土地、富山寶公司以提供建設(shè)資金作為投資條件，涉案項(xiàng)目所得的利潤(rùn)分成以商住樓銷售扣除福永公司掛靠費(fèi)分成，利潤(rùn)25％歸福星公司，75％歸富山寶公司，雙方共同管理的固定資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或承包、轉(zhuǎn)讓等分成則按福星公司占35％，富山寶公司占65％；隨后雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》約定，福星公司將其按照上述合作合同書應(yīng)得的商住樓面積的25％以固定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富山寶公司，但同時(shí)明確了雙方共同管理經(jīng)營(yíng)之賓館、商場(chǎng)鋪位為雙方共同的固定資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)及利潤(rùn)分成仍為福星公司占35％，富山寶公司占65％，且已售的商住樓的管理收入利潤(rùn)按固定資產(chǎn)的分成比例即35：65分成；由雙方組建物業(yè)公司，共同合作管理50年。從上述內(nèi)容可以看出，雙方之間系就合作項(xiàng)目的利潤(rùn)而非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所作的分配約定，《補(bǔ)充協(xié)議》則是對(duì)分配比例進(jìn)行的部分調(diào)整。富山寶公司享有的是合同權(quán)益，就其性質(zhì)而言應(yīng)屬于債權(quán)，而不是對(duì)“金銀城”項(xiàng)目上的土地和地上建筑物享有75％的物權(quán)。

第二，從法律規(guī)定看，我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！北景钢?，“金銀城”項(xiàng)目土地使用權(quán)不僅從未登記在富山寶公司名下，反而因其違約導(dǎo)致福星公司與富山寶公司解除了合作開發(fā)合同。富山寶公司在合作開發(fā)合同被解除之后，不再享有“金銀城”項(xiàng)目土地的使用權(quán)利。

第三，從合同履行看，富山寶公司能否最終取得《合作投資興建三星花園合同書》中約定的75％的利潤(rùn)，既取決于合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否全部完成并通過(guò)結(jié)算后產(chǎn)生利潤(rùn)，又取決于其是否完全履行了合同義務(wù)。在整個(gè)合作項(xiàng)目沒(méi)有完成、雙方之間的合作開發(fā)合同已經(jīng)解除以及富山寶公司在合作開發(fā)中構(gòu)成根本違約的情況下，即主張其享有“金銀城”項(xiàng)目75％的權(quán)益，既沒(méi)有事實(shí)依據(jù)也沒(méi)有法律依據(jù)。此外，盡管雙方于1994年2月22日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》約定，福星公司將其按照上述合作合同書應(yīng)得的商住樓面積的25％以1．913625億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富山寶公司，但是，富山寶公司未向福星公司支付轉(zhuǎn)讓款，該《補(bǔ)充協(xié)議》并未實(shí)際履行。綜合以上，富山寶公司有關(guān)對(duì)“金銀城”項(xiàng)目享有75％權(quán)益的主張，本院不予支持。

三、關(guān)于福星公司、福永公司與金安城公司簽訂的《“金銀城”置換合同書》及其《補(bǔ)充協(xié)議》的效力問(wèn)題。

本院認(rèn)為，第一，福星公司是在依法解除了其與富山寶公司之間的《合作投資興建三星花園合同書》之后，才與金安城公司簽訂了《“金銀城”置換合同書》及其《補(bǔ)充協(xié)議》。由于涉案項(xiàng)目土地使用權(quán)主體為福星公司和福永公司，作為該宗土地的合法使用權(quán)人，福星公司和福永公司自然有權(quán)自主決定與其他市場(chǎng)主體簽訂涉案項(xiàng)目置換合同。而富山寶公司既非置換合同的利害關(guān)系人，亦非置換合同的相對(duì)人，其請(qǐng)求確認(rèn)《“金銀城”置換合同書》及其《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效違反了合同相對(duì)性原則。

第二，由于富山寶公司的違約行為，致使“金銀城”項(xiàng)目成為被廣東省深圳市人民政府列入清理范圍的問(wèn)題樓盤。在廣東省深圳市寶安區(qū)政府等相關(guān)行政部門的協(xié)調(diào)下，福星公司與金安城公司就“金銀城”項(xiàng)目爛尾樓項(xiàng)目的置換及開發(fā)事宜簽訂了《“金銀城”置換合同書》及其《補(bǔ)充協(xié)議》，約定由福永公司和福星公司將涉案土地置換到金安城公司名下，金安城公司對(duì)涉案項(xiàng)目獨(dú)立開發(fā)。這一置換合同既符合深圳市政府有關(guān)處理問(wèn)題樓盤的政策，又得到了政府及其相關(guān)部門的批準(zhǔn)認(rèn)可，金安城公司隨后獲得了寶安區(qū)政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。作為善意第三人的金安城公司在與福星公司簽訂置換合同方面并無(wú)過(guò)錯(cuò)，其合法權(quán)益應(yīng)獲得保護(hù)。

第三，福星公司、福永公司與金安城公司簽訂上述置換合同并未違反有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定。首先，該置換合同的簽訂已經(jīng)得到當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門的批準(zhǔn)。盡管深圳市政府《關(guān)于子悅臺(tái)等52個(gè)“問(wèn)題樓盤”處理意見(jiàn)的批復(fù)》明確規(guī)定置換前應(yīng)當(dāng)“自行妥善處理好債權(quán)債務(wù)關(guān)系”，但該置換合同最終獲得政府及其相關(guān)部門的批準(zhǔn)，金安城公司還取得了涉案項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、宗紅線地圖、深圳市建設(shè)用地地界放點(diǎn)測(cè)量報(bào)告等相關(guān)職能部門批準(zhǔn)文件，可見(jiàn)，當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門對(duì)福星公司、福永公司與金安城公司之間的置換合同是認(rèn)可的。其次，該置換合同的效力一定程度上獲得有關(guān)生效裁判文書的支持。富山寶公司就《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》問(wèn)題曾以深圳市規(guī)劃局寶安分局為被告，訴請(qǐng)廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院判令撤銷，廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院以(2007)深寶法行初字第419號(hào)行政裁定書駁回了富山寶公司的起訴，該裁定書又于2008年7月28日被廣東省深圳市中級(jí)人民法院以(2008)深中法行終字第35號(hào)行政裁定書所維持。再次，該置換合同的內(nèi)容并不為相關(guān)法律所禁止。即使涉案項(xiàng)目存在司法查封，按照物權(quán)法原理，雙方當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立時(shí)亦產(chǎn)生債的法律效力，在解除查封或撤銷查封后，當(dāng)事人仍然可以辦理不動(dòng)產(chǎn)變更手續(xù)。因此，該置換合同并不違背《房地產(chǎn)管理法》第三十八條有關(guān)不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的強(qiáng)制性規(guī)定。最后，該置換合同的履行符合社會(huì)利益和公平原則。金安城公司為履行上述置換合同，已經(jīng)投入資金，用于解決因爛尾樓導(dǎo)致的購(gòu)房者退房風(fēng)潮，償還了業(yè)主的購(gòu)房款項(xiàng)，代為清償了富山寶公司以項(xiàng)目名義對(duì)外的部分借款，項(xiàng)目的有關(guān)債權(quán)債務(wù)已經(jīng)得到妥善處理。金安城公司履行置換合同的行為，不僅得到了合同相對(duì)方福星公司的承認(rèn)，而且符合公平正義與社會(huì)利益的需求。綜上，福星公司、福永公司與金安城公司簽訂的《“金銀城”置換合同書》及其《補(bǔ)充協(xié)議》不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦未侵害國(guó)家、集體和他人合法權(quán)益，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。富山寶公司提出的有關(guān)確認(rèn)福星公司、福永公司與金安城公司簽訂的上述置換合同無(wú)效的上訴請(qǐng)求，既與客觀實(shí)際不符，又于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

四、關(guān)于大地公司是否應(yīng)當(dāng)必須參加本案訴訟的問(wèn)題。

本院認(rèn)為，第一，根據(jù)查明的事實(shí)，福星公司在與富山寶公司簽訂合作開發(fā)合同的同時(shí)，又與大地公司就同一標(biāo)的簽訂了內(nèi)容相同的合作開發(fā)合同，但在實(shí)際履行合同過(guò)程中，是由富山寶公司與惠安建筑公司簽訂施工合同，并與福星公司、福永公司就涉案項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支情況達(dá)成結(jié)算書，簽署財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告。上述行為表明富山寶公司是涉案項(xiàng)目的實(shí)際履行主體，大地公司雖然簽訂了書面合作開發(fā)合同，但并未履行該合同。

第二，一審期間，富山寶公司提交了大地公司出具的并經(jīng)南京市公證處公證的[(2006)寧證內(nèi)經(jīng)字第58718號(hào)]《關(guān)于金銀城項(xiàng)目有關(guān)權(quán)益的確認(rèn)書》，載明：鑒于大地公司和富山寶公司分別簽訂的兩份合作開發(fā)合同，名稱雖然不同，但都同指一個(gè)標(biāo)的，即“金銀城”項(xiàng)目，由于在合作開發(fā)過(guò)程中，大地公司應(yīng)盡的合同義務(wù)，是由富山寶公司代為履行的，即項(xiàng)目中應(yīng)由大地公司負(fù)責(zé)投資、融資以及工程建設(shè)等事宜，都由富山寶公司獨(dú)立經(jīng)辦，大地公司并未參與，富山寶公司實(shí)際上已經(jīng)完全取代了大地公司開發(fā)商的地位，大地公司為此追認(rèn)并確認(rèn)金銀城項(xiàng)目75％的權(quán)益屬富山寶公司所有，富山寶公司有權(quán)獨(dú)立處分，相應(yīng)的義務(wù)亦由富山寶公司承擔(dān)。由此可見(jiàn)，大地公司已將自己的所有權(quán)利、義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給富山寶公司。

第三，盡管在2005年1月21日大地公司與大金利公司簽訂了《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定大地公司將其1993年1月3日和1996年11月20日先后兩次與福星公司簽訂合作開發(fā)涉案“金銀城”項(xiàng)目協(xié)議中大地公司占有股權(quán)的75％轉(zhuǎn)讓給大金利公司，大地公司向福星公司聲明退出原有協(xié)議，由大金利公司向福星公司一次性買斷該項(xiàng)目，大金利公司為此補(bǔ)償大地公司人民幣150萬(wàn)元，但是，大金利公司并未實(shí)際參與到涉案“金銀城”項(xiàng)目的開發(fā)，其與大地公司之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛，與本案并非同一法律關(guān)系，應(yīng)另案處理。

第四，大地公司與本案的處理結(jié)果并無(wú)利害關(guān)系，本案的實(shí)體處理亦未損害其合法權(quán)益，大地公司未參與本案訴訟，同樣也沒(méi)有影響到其他各方當(dāng)事人的程序權(quán)利和實(shí)體權(quán)利，大地公司并不屬于《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》規(guī)定的必須參加訴訟的當(dāng)事人，一審法院在一審中沒(méi)有追加大地公司為第三人并無(wú)不當(dāng)。綜上，富山寶公司和大金利公司提出的一審判決嚴(yán)重違反法定程序，遺漏了大地公司作為必須參加訴訟的當(dāng)事人的理由不成立，本院不予支持。

四、裁判結(jié)果

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)684009元，由深圳富山寶實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決

五、裁判依據(jù)

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定

《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十四條規(guī)定

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條