現(xiàn)實中，大量的房屋存在“視為出賣”情形，作為承租人，是否享有優(yōu)先購買權(quán)？承租人對“視為出賣”的情形該如何處理呢？

優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)是法律賦予特定對象的先于其他權(quán)利人主張自己財產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利。

作為先買權(quán)行使的前提條件之一，出租人必須先將租賃房屋出賣。出賣，系所有權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，贈與、遺贈和繼承不在此列。

 (1)承租人應(yīng)享有先買權(quán)的情形。

根據(jù)《拍賣法》第3條規(guī)定，拍賣乃是以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。

從詞義分析，拍賣應(yīng)視為出賣。但是，先買權(quán)行使能否適用于房屋拍賣，理論界存在截然不同的兩種觀點，肯定說和否定說，前者如德國民法，后者如臺灣地區(qū)民法。

若承租人對進(jìn)行競拍的租賃房屋不能優(yōu)先購買，有違我國先買權(quán)之法定規(guī)則，更何況，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第41、42條規(guī)定，在抵押權(quán)人通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)時，抵押房地產(chǎn)的共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。據(jù)此規(guī)定，在拍賣的場合，承租人應(yīng)當(dāng)有權(quán)行使先買權(quán)。

此外，法院在強制執(zhí)行被執(zhí)行人的出租房屋時，不論采取拍賣、變賣或其他方式進(jìn)行處置，必須對案外承租人的先買權(quán)予以充分的保護(hù)，不得擅自剝奪。因為強制執(zhí)行是出租人在被依法強制情勢下的“出賣”，故承租人的先買權(quán)仍應(yīng)得到保護(hù)。

 (2)承租人不享有先買權(quán)的情形。

以租賃房屋作價入股的，或以租賃房屋與他人從事合作開發(fā)的，或企業(yè)發(fā)生收購、合并、分立而導(dǎo)致租賃房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移的；或以租賃房屋與他人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換的，往往被一些地方性法規(guī)“視為出賣”。但是，這種轉(zhuǎn)讓所涉及的“同等條件”具有獨特性而不可重復(fù)，所以，承租人無法享有先買權(quán)。

 (3)承租人酌情享有先買權(quán)的情形。

依據(jù)《德國民法典》第570條第一項的規(guī)定，如出租人將住房出賣給其家庭成員或家屬的，則承租人不得行使先買權(quán)。

我國立法對此未作明文規(guī)定，可這種買賣與純粹的市場交易有所不同，應(yīng)當(dāng)有所保護(hù)。當(dāng)然，對于家庭成員或家屬的界定也不宜作過分的擴張解釋，否則，不利于對先買權(quán)的保護(hù)。實踐中，應(yīng)視具體情況酌情處理。