房屋租賃合同是一種諾成性合同，雙方當(dāng)事人一旦簽訂房屋租賃合同，無(wú)需交付房屋，合同即生效；房屋租賃合同又是一種雙務(wù)有償性合同，房屋租賃合同是出租人讓渡房屋的使用收益權(quán)，承租人向出租人支付房屋租金，雙方均對(duì)相對(duì)方互負(fù)給付義務(wù)；同時(shí)房屋租賃合同也是一種繼續(xù)性的合同，合同的履行需要在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)持續(xù)完成，而非一次性交付就能完成。因此，在合同履行過(guò)程中，合同一方或雙方出現(xiàn)法定或約定解除合同事由的情況經(jīng)常發(fā)生，當(dāng)事人一方或雙方發(fā)出解約通知，行使合同解除權(quán)的情況經(jīng)常發(fā)生。如何正確行使房屋租賃合同的解除權(quán)，結(jié)合司法實(shí)踐中的相關(guān)問(wèn)題，總結(jié)如下三點(diǎn)，以供參考：

首先，發(fā)出解除合同通知不代表合同已經(jīng)解除。

無(wú)論是出租人還是承租人，在發(fā)現(xiàn)對(duì)方存在《合同法》規(guī)定的相關(guān)違約行為時(shí)，可依法發(fā)出解除合同通知，行使解除權(quán)。但必須明確的是，解除通知是否發(fā)生效力需要相對(duì)方或者人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的最終確認(rèn)。主張解除合同是守約方的權(quán)利，但相對(duì)方有異議的權(quán)利，發(fā)出解除合同通知并不代表合同已經(jīng)解除，即使是行使解除權(quán)方也要繼續(xù)履行合同直至合同解除通知為對(duì)方確認(rèn)或被人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)生效。

其次，相對(duì)方應(yīng)依照法定的程序和路徑行使異議權(quán)。

解除合同通知雖然不必然引起合同解除的效果，但是如果相對(duì)人不依法行使異議權(quán)，則合同解除的通知發(fā)生法律效力。當(dāng)租賃合同一方向相對(duì)方發(fā)出解約通知后，相對(duì)方應(yīng)當(dāng)按照合同約定或法定的期間內(nèi)向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)提出異議申請(qǐng)，請(qǐng)求對(duì)解除通知的效力進(jìn)行確認(rèn)。這時(shí)我國(guó)《合同法》規(guī)定的唯一法定異議程序和路徑。如果相對(duì)人不及時(shí)提出異議或者未按照法律規(guī)定提出異議，則解除通知即發(fā)生解除合同的效力。也有觀點(diǎn)提出，如果解除方要求解除合同的事由沒(méi)有任何法律依據(jù)或者沒(méi)有任何正當(dāng)理由發(fā)出解除通知的，相對(duì)方即使在通知期滿(mǎn)或法定期間屆滿(mǎn)后另行起訴或仲裁的，該解除通知不應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生解除合同的效力。對(duì)于此種情況，當(dāng)事人要求就出合同的通知有無(wú)理由或者理由是否成立，均是雙方當(dāng)事人的單方面認(rèn)識(shí)，《合法》既賦予了解除方請(qǐng)求解除的權(quán)利，同時(shí)，《合同法》也賦予相對(duì)人通過(guò)異議進(jìn)行救濟(jì)的權(quán)利和途徑，如果相對(duì)人不依法行使權(quán)利，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的法律后果。

最后，解除通知效力被確認(rèn)前應(yīng)繼續(xù)履行房屋租賃合同。

房屋租賃合同的是一種繼續(xù)性的合同，房屋出租人在履行合同時(shí)將出租房屋交予承租人使用的，即使雙方存在爭(zhēng)議，一方發(fā)出解除通知，雙方均應(yīng)繼續(xù)履行相關(guān)的合同義務(wù)。如果發(fā)出解除通知后，自行采取措施影響房屋租賃合同繼續(xù)履行的，如果解除通知的效力最終未被確認(rèn)，則可能因?yàn)榘l(fā)出解除通知后的不當(dāng)行為導(dǎo)致合同解除，并承擔(dān)違約責(zé)任。如承租人遲延交納租金，出租人向承租人發(fā)出解約通知后直接采取斷水?dāng)嚯姶胧?dǎo)致房屋租賃合同解除的，如果法院或者仲裁機(jī)構(gòu)最終確認(rèn)解除通知無(wú)效的，則最終的解約責(zé)任可能要有出租人承擔(dān)；再如承租人以出租人未履行房屋的維修義務(wù)發(fā)出解約通知后，自行搬離涉案房屋導(dǎo)致房屋空置的，如果法院或者仲裁機(jī)構(gòu)最終確認(rèn)解除通知無(wú)效的，則解約的責(zé)任及空置的損失等都可能由承租人來(lái)承擔(dān)。