一、定義

涉外房地產市場是指：境外資本參與國內房地產的開發(fā)、轉讓、出租、抵押用房屋買賣等經(jīng)營活動。它主要是隨著我國對外開放的深入實施而產生的。

二、特點

1、金額多、范圍大、程度深

2、利用外資額穩(wěn)步增長(來自香港、美國、臺灣的資金最多)

3、投資地域由南向北，由沿海向內地拓展

4、投資對象由高檔物業(yè)向普通住宅擴展

5、投資取向由新區(qū)開發(fā)向舊城改造擴展

6、政策亂、優(yōu)惠多、缺協(xié)調：涉外房地產問題多

7、沒有統(tǒng)一的土地價格標準，土地定價較為混亂

8、涉外房地產缺乏完善的政策法規(guī)

9、外資入境和土地出讓金的交納方式不規(guī)范

10、“三資”企業(yè)與內資企業(yè)待遇差別大

三、涉外商品房的預售

商品房預售就是對未竣工的房屋進行銷售，顯然具有一定的風險，對此國家對預售商品房規(guī)定了嚴格的條件：

1、已交付全部土地使用權出讓金取得土地使用權證書；

2、具有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、已完成總投資25%以上；

4、經(jīng)縣以上政府房地產管理部門辦理預售登記取得預售許可證。

四、涉外房地產轉讓程序

涉外房地產轉讓在境外進行的應取得所在國家或地區(qū)的公證、外交機構的認證，中國駐該國使領館或者有關商務代辦處的認證，在中國境內進行的也應經(jīng)公證機關的公證。

房地產轉讓的標的是房屋所有權和土地使用權，兩者同時存在的話必須同時轉讓不能分離，如果地塊上尚未建設房屋或其他建筑，其轉讓可以是土地使用權的轉讓?！冻鞘蟹康禺a管理法》規(guī)定，房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時轉讓。