一、定義

所謂商業(yè)地產(chǎn)，是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)，商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。

廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指用于從事商業(yè)活動(dòng)的房產(chǎn)或地產(chǎn)，一切用于商業(yè)用途并取得實(shí)質(zhì)的商業(yè)效益的房地產(chǎn)項(xiàng)目都統(tǒng)稱為商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)用途廣泛，其中包括酒店、商場、超市、便利店、購物中心、商務(wù)樓、特色商業(yè)街、會(huì)展中心等。我國房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的最普遍的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就是大型購物中心。購物中心的地產(chǎn)開發(fā)模式起源于商業(yè)地產(chǎn)模式，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，購物中心的開發(fā)與經(jīng)營與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相通。

二、特征

對于傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)，我國商業(yè)地產(chǎn)模式具有如下主要特征。

1、投資規(guī)模大，高收益，高風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般規(guī)模巨大，投資大，市場變幻莫測。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)往往伴有巨大的商業(yè)價(jià)值與經(jīng)濟(jì)收益，因此收益相對較高，但是高收益伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，正常的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營需經(jīng)歷兩至三年的過渡期，這期間需要占據(jù)大量的資金，增大了投資風(fēng)險(xiǎn)。

2、區(qū)位因素是價(jià)值的主要源泉。

傳統(tǒng)物業(yè)的“級差地租”理論一定程度上決定了區(qū)位因素在房地產(chǎn)規(guī)劃與開發(fā)上屬于核心因素，而商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值需要通過穩(wěn)定的客流量來體現(xiàn)，客流量的直接決定因素就是區(qū)位因素，因此，區(qū)位因素是商業(yè)地產(chǎn)獲得充分價(jià)值的重要源泉。

3、用途廣泛，經(jīng)營方式靈活。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后可以用于商場、超市、專賣店、餐飲店、娛樂店等多種業(yè)態(tài)用途，經(jīng)營方式可以隨時(shí)靈活變換。同時(shí)招租加盟商時(shí)也可以靈活地選擇不同業(yè)態(tài)的店鋪，允許多種多樣的經(jīng)營風(fēng)格與經(jīng)營方式。

4、對開發(fā)商的綜合實(shí)力要求很高。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅需要雄厚的資金實(shí)力，更需要具備較強(qiáng)的商業(yè)規(guī)劃能力以及商業(yè)經(jīng)營能力。我國規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)商通常具有較強(qiáng)的資金實(shí)力與較為通暢的現(xiàn)金流，但是普遍不具備較強(qiáng)的獨(dú)立經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的能力，更多的開發(fā)商需要借助專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，而后期的商業(yè)經(jīng)營管理是決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要因素。

5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要政府的支持。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模巨大，往往體現(xiàn)一個(gè)城市的商業(yè)發(fā)達(dá)程度，有的城市的商業(yè)地產(chǎn)更成為城市的標(biāo)志。商業(yè)地產(chǎn)的成功需要前期的準(zhǔn)確規(guī)劃與定位，同時(shí)成為城市整體規(guī)劃的重要組成部分，因此更需要借助政府的支持。

三、分類

1、按使用功能劃分：泛指用途為商業(yè)、服務(wù)業(yè)的物業(yè)。國內(nèi)常見有：底商、步行街、MALL、購物中心、專業(yè)性市場。

2、地域性分類：根據(jù)不同的城市發(fā)展規(guī)模，城市中存在單個(gè)或多個(gè)商業(yè)中心、商圈的情況。

3、按服務(wù)對象和輻射范圍分類：有區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等。