一、定義

物業(yè)維修是指物業(yè)自建成到報廢為止的整個使用過程中，為了修復由于自然因素、人為因素對物業(yè)造成的損壞，維護和改善物業(yè)使用功能，延長物業(yè)使用年限而采取的各種養(yǎng)護維修活動。物業(yè)維修有廣義和狹義之分。狹義的物業(yè)維修僅指對物業(yè)的養(yǎng)護和維修；廣義的物業(yè)維修則包括對物業(yè)的養(yǎng)護、維修和改建。根據(jù)損壞程度的不同進行不同程度的養(yǎng)護維修，才能保證物業(yè)的正常使用和安全，延長其使用年限。物業(yè)維修是物業(yè)簡單再生產(chǎn)在流通領域中的繼續(xù)和價值的追加，維修不僅是物業(yè)服務公司為住戶服務的重要內容，也是保護城市房產(chǎn)的基本途徑。

具體地說，物業(yè)維修包括物業(yè)服務公司對物業(yè)的日常保養(yǎng)，對破損物業(yè)的維修，以及對不同等級物業(yè)功能的恢復、改善，裝修、裝潢，同時結合著物業(yè)的維修加固，增強物業(yè)抗震能力。

二、特點

1、具有物質生產(chǎn)的特點

由于物業(yè)服務公司的物業(yè)維修活動本質上是一種物質生產(chǎn)活動，物業(yè)維修活動屬于生產(chǎn)領域的事情，前面已經(jīng)講過，由于受自然侵蝕、正常使用、生物破壞以及地理、災害等因素的影響與作用，物業(yè)會逐漸破損，使用價值逐步降低。為了全面或部分地恢復物業(yè)失去的使用功能，防止、減少和控制其破損程度的發(fā)展，就要對破損物業(yè)進行維修，以及對不同等級物業(yè)的功能進行恢復、改善，進行裝修、裝潢，同時結合著物業(yè)的維修加固，增強物業(yè)的抗震能力。但是，所有這些物業(yè)維修活動，投資規(guī)模都很小，屬于簡單再生產(chǎn)的性質。

2、經(jīng)營性和服務性相統(tǒng)一

物業(yè)管理是一種經(jīng)營性的管理活動。物業(yè)維修管理是物業(yè)管理的主要內容，是其重要的業(yè)務種類之一。物業(yè)維修過程是嚴格按市場經(jīng)濟規(guī)律運行的，物業(yè)維修所取得的收入或利潤也是在經(jīng)營管理中得到的，因此，它具有經(jīng)營性，是經(jīng)營性維修管理，沒有這部分業(yè)務，物業(yè)服務公司的經(jīng)營收入就要受到很大的影響。同時，物業(yè)維修又具有很強的服務性，物業(yè)維修的基本目的是以為住戶服務為宗旨，保持物業(yè)的物質形態(tài)完好無損，保證住戶對物業(yè)的正常和安全使用，為人類自身再生產(chǎn)創(chuàng)造重要條件。所以它又具有直接為社會大眾的生產(chǎn)和生活服務的性質。

3、具有廣泛性和分散性

物業(yè)使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素影響，會導致物業(yè)的損壞或使用功能的減弱。物業(yè)的各個部分，如結構、外墻、粉刷、零部件等都會有不同程度的損壞，而且這種損壞經(jīng)常發(fā)生，沒有明確的規(guī)則可言。相同結構的物業(yè)使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的。當損壞發(fā)生時，需要根據(jù)損壞的程度隨時進行小修、中修或大修，這是所有的物業(yè)普遍存在的情況。因此，物業(yè)維修具有廣泛性。另一方面由于損壞的部分往往只占物業(yè)的很少部分，分散在物業(yè)的各個方面，維修規(guī)模很小，維修工作又是分散地、零星地進行的。

4、具有較強的技術性

物業(yè)維修是一項技術性很強的工作。物業(yè)維修活動與一般建筑施工生產(chǎn)不同，它本身有獨特的設計、施工技術和操作技能的要求，而且對不同的建筑結構，不同等級標準的物業(yè)，采用的維修標準也不同。物業(yè)維修技術不僅包括建筑工程專業(yè)的技術，還包括機械、設備、通信等相關專業(yè)的技術。國家的維修管理規(guī)范在此方面提出了明確要求。物業(yè)維修工程質量的優(yōu)劣在很大程度上取決于維修技術水平的高低。另外，物業(yè)維修由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，并達到與周圍環(huán)境相協(xié)調，這就增加了技術難度。因此，物業(yè)維修必須要求具備較高的技術性，同時操作一般也要在業(yè)主或使用人的監(jiān)督下進行。如此以來，培訓維修技術人員，配備一支素質較高的專業(yè)維修技術隊伍，并制定嚴格的技術操作規(guī)定和質量考評標準，就成為物業(yè)維修管理的重要內容。

5、具有明顯的限制性

由于物業(yè)維修是在原有物業(yè)基礎上進行的，是對物業(yè)的構件、部分項目進行養(yǎng)護維修，或進行局部或全部的更新、修復，因此它受到原有條件的限制，如受到原有物業(yè)資料、環(huán)境、條件的限制，維修設計與施工都只能在一定范圍內進行，往往是借鑒原有物業(yè)的構造、部件、裝飾、布局等安排相關工作，難以超越客觀環(huán)境進行創(chuàng)新。此外，還受到原有建筑風格、建筑藝術的限制，尤其是有歷史、文化保留價值的物業(yè)，更要求保持原有建筑風格，與周圍建筑相協(xié)調。雖然可以借鑒與發(fā)展優(yōu)秀的建筑藝術，通過實踐、觀察、研究、總結，改進舊房的結構與裝飾，但程度明顯受到限制。

三、物業(yè)維修的意義

物業(yè)維修在物業(yè)管理中有重大的意義：

1、物業(yè)維修是延長物業(yè)使用壽命的保證，物業(yè)維修也是提高物業(yè)使用價值的保證，良好的物業(yè)維修能夠最大地發(fā)揮物業(yè)在生命周期的使用價值。

2、做好物業(yè)維修管理工作可以使業(yè)主安居樂業(yè)，方便業(yè)主工作和生活。

3、做好物業(yè)維修管理工作使國家節(jié)省大量的建房基金。

4、做好物業(yè)維修管理工作可以擴大物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

5、物業(yè)維修管理與服務的完善可以給社會減輕就業(yè)壓力，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。