一、定義

物業(yè)維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)國家對物業(yè)維修管理的標(biāo)準(zhǔn)、要求以及物業(yè)管理委托合同的規(guī)定，對其所經(jīng)營管理的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)修繕的管理活動。物業(yè)維修管理有廣義和狹義之分：狹義的物業(yè)維修管理是指對物業(yè)的養(yǎng)護(hù)和修繕；廣義的物業(yè)維修管理則包括對物業(yè)的養(yǎng)護(hù)、修繕和改建。

二、特點

1．經(jīng)營和服務(wù)的雙重性

物業(yè)管理是集經(jīng)營、管理和服務(wù)于一體的管理行為。而物業(yè)維修管理則是物業(yè)管理的一個重要經(jīng)營活動，它是對投入使用的物業(yè)進(jìn)行功能的恢復(fù)和改善。物業(yè)維修管理關(guān)系到使用者的安全和切身利益，而且其所提供的維修服務(wù)也是有償?shù)模虼?，物業(yè)維修管理同時具有經(jīng)營性和服務(wù)性。

2．技術(shù)性

物業(yè)維修管理的技術(shù)性是指物業(yè)維修管理活動本身具有特殊的技術(shù)規(guī)定性。它必須以建筑工程專業(yè)以及相關(guān)的專業(yè)技術(shù)知識為基礎(chǔ)，制定相應(yīng)的技術(shù)管理規(guī)定和質(zhì)量評定指標(biāo)，并配備高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員和技術(shù)工人才能較好地完成。物業(yè)維修活動的特殊性又決定了它具有獨特的設(shè)計、施工技術(shù)和操作技能，其技術(shù)水平的高低直接關(guān)系到維修工程質(zhì)量的優(yōu)劣。

3．普遍性和分散性

由于受各種因素的影響，物業(yè)在使用過程中難以避免地要遭受損壞。根據(jù)不同的損壞程度，對物業(yè)的結(jié)構(gòu)和部件等都要經(jīng)常進(jìn)行大、中、小修，這對所有物業(yè)來說都是普遍存在的。從另一個角度來說，由于損壞而要維修的往往只是物業(yè)的其中一部分，工作量較少，并且也較分散。

4．復(fù)雜性

物業(yè)維修管理的復(fù)雜性是由物業(yè)的多樣性、個體性和物業(yè)維修的廣泛性和分散性決定的。由于每一幢物業(yè)幾乎都有獨特的形式和結(jié)構(gòu)，有單獨的設(shè)計圖紙。因此，物業(yè)維修必須根據(jù)不同的結(jié)構(gòu)、不同的設(shè)計、不同情況的物業(yè)，分別制定不同的維修方案，組織不同的維修施工，這就給物業(yè)維修管理帶來了復(fù)雜性。同時，還要對零星、分散又廣泛的物業(yè)維修進(jìn)行組織管理，這也使物業(yè)維修管理呈現(xiàn)復(fù)雜性。

5．計劃性

物業(yè)維修過程本身就存在著各階段、各步驟、各項工作之間的一定的、不可違反的工作程序。因此，物業(yè)維修管理必須嚴(yán)格按維修施工程序進(jìn)行，這就決定了物業(yè)維修管理也必須按這一程序有計劃地組織實施。

三、內(nèi)容

現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的實踐經(jīng)驗從另一角度顯示，物業(yè)維修管理的內(nèi)容包括物業(yè)維修的質(zhì)量管理、物業(yè)維修施工管理和物業(yè)維修的技術(shù)管理。綜合起來，物業(yè)維修管理的內(nèi)容如下：

1、掌握物業(yè)的完好情況，根據(jù)物業(yè)的建筑設(shè)計用途定期對物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行評定，按照物業(yè)的完好情況進(jìn)行經(jīng)營，保證用戶的住用安全。物業(yè)的安全檢查，是物業(yè)使用、管理、維護(hù)和修理的重要依據(jù)。定期和不定期地對物業(yè)進(jìn)行檢查，隨時掌握物業(yè)健康狀況，不僅能及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)的危損情況，搶修危險，而且還能為科學(xué)地管理和修繕提供依據(jù)，正確地督導(dǎo)物業(yè)使用，延長物業(yè)壽命。

2、制定和執(zhí)行修繕原則、修繕范圍和修繕指標(biāo)，有計劃地組織物業(yè)按年輪修，維護(hù)物業(yè)的使用價值，合理的延長物業(yè)的使用年限。

3、制定和執(zhí)行每年的修繕計劃，分配年度修繕投資，審核修繕方案和工程預(yù)決算，以最小的消耗，取得最大的修繕效果。

4、發(fā)包物業(yè)修繕工程，監(jiān)督施工部門，按圖施工，按規(guī)定要求進(jìn)行操作，對重要部位和隱蔽工程及時驗收，確保工程質(zhì)量。

5、組織自營施工的維修養(yǎng)護(hù)工程的施工管理工作，要根據(jù)年度計劃和施工任務(wù)的情況，按季、月編制施工作業(yè)計劃，把各項工作都納入計劃管理的軌道，使之協(xié)調(diào)開展，并進(jìn)行工額消耗和質(zhì)量考核。

6、做好物業(yè)維修資料的收集整理工作，妥善管理物業(yè)技術(shù)檔案，保持物業(yè)技術(shù)資料的完整，以方便日后查閱。