一、定義

按份共有房產(chǎn)指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對同一房產(chǎn)按各自所有的份額分享權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

二、產(chǎn)生的原因

按份共有房產(chǎn)產(chǎn)生原因主要有：

1、聯(lián)合蓋建。二人或二人以上，根據(jù)約定，按一定比例，共同出資、出物、出力依法興建房屋?；蛘咭环匠鲑Y、出物、他方出力，或者一方出資，他方出力，共同出物等，房屋建成之后，按照事前商定比例分配。

2、合資購買。共有人按出資比例分享房屋的所有權(quán)。

3、共同繼承。遺產(chǎn)中的某些房屋，既不能分給一人，又不能實(shí)行分割分配時(shí)，只能將房屋分成若干份由各繼承人按份繼承，從而在他們之間形成了按份共有房產(chǎn)。它可以是等份，也可以是不等份，但各人分得的份額是明確的。遺產(chǎn)分割前的共有關(guān)系是共同共有關(guān)系。

4、共同受贈(zèng)。指多人共同接受贈(zèng)與或遺贈(zèng)房屋。以上按份共有房產(chǎn)不同于共同共有房產(chǎn)，辦案中務(wù)必分別處理。

三、按份共有房產(chǎn)的處分

按份共有的各個(gè)共有人有權(quán)處分自己的份額；但在轉(zhuǎn)讓時(shí)，其它共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。由此可知，按份共有房產(chǎn)處分房產(chǎn)時(shí)，無須取得其它共有人的同意，但公開轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)告知其它共有人。我們常見的房產(chǎn)處分是抵押和轉(zhuǎn)讓。按份共有人只能就自己的份額進(jìn)行抵押，無須征得其他共有人的同意，也無須告知其他共有人。當(dāng)債務(wù)無法清償要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，如果采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式處分抵押物，則共有人應(yīng)告知其他共有人，其他共有人有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果采取拍賣等公開方式處分抵押物，則價(jià)高者獲得抵押物。此時(shí)，受讓人與原按份共有人繼續(xù)共有該房屋。

但是，有一種比較特殊的按份共有房產(chǎn)即合伙企業(yè)房產(chǎn)，其處分不同于一般的按份共有房產(chǎn)。根據(jù)《合伙企業(yè)法》，合伙企業(yè)成立時(shí)，合伙人可以以其所有的房產(chǎn)作為出資入伙。合伙人的出資為合伙企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，企業(yè)的房產(chǎn)由全體合伙人共同使用和管理。處理合伙企業(yè)的財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)全體合伙人同意，合伙人以其在合伙企業(yè)中的房產(chǎn)份額出資的，必須經(jīng)其他合伙人一致同意。由此可見，如果合伙人各自出資共同購買房產(chǎn)，則他們按份共有房產(chǎn)，但房產(chǎn)應(yīng)登記為合伙企業(yè)所有?？梢赃@么理解：形式上，該房產(chǎn)為企業(yè)房產(chǎn)：但實(shí)質(zhì)上，該房產(chǎn)由各合伙人按份共有。但這種按份共有房產(chǎn)的表現(xiàn)形式與處理方式與通常意義上的按份共有有著很大的不同之處。