一、定義

土地使用權(quán)變更登記是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。

二、土地使用權(quán)變更登記流程

（一）申請。由用地者填寫變更土地登記申請書，說明變更依據(jù)和變更內(nèi)容，同時提供下列證明材料：

1、因土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓引起國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)提交出讓、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)批準(zhǔn)文件。

2、用出讓、轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用僅進(jìn)行抵押、或因抵押終止引起權(quán)利消失的，應(yīng)提交抵押合同和有關(guān)批準(zhǔn)文件。

3、因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)提交地上變更后的房屋所有權(quán)證書等。

4、因繼承地上附著物引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)提交地上建筑物的建筑物產(chǎn)權(quán)證明及公證機(jī)關(guān)有關(guān)繼承權(quán)的公證書。

5、機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等引起土地權(quán)屬變更的，應(yīng)提交有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門的批準(zhǔn)文件和原土地證書。

6、因處分抵押財產(chǎn)引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交有關(guān)的證明文件。

7、商品房預(yù)售，預(yù)售人應(yīng)在預(yù)售合同簽定后三十日內(nèi)，將預(yù)售合同報土地座落區(qū)縣土地管理部門備案。

8、劃撥土地使用權(quán)依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)提交土地使用權(quán)出讓合同、出讓金繳納憑證及原土地證書。

9、土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者更改名稱、地址的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件和原土地證書。

10、國有土地的用途發(fā)生變更的，應(yīng)提交土地管理部門的批準(zhǔn)文件和原土地證書。

（二）變更地籍調(diào)查。根據(jù)土地使用者土地變更登記申請的內(nèi)容項目進(jìn)行實地調(diào)查審核權(quán)屬并進(jìn)行地籍測量。

1、權(quán)屬審核。核實法人身份證明與申請書上的法人、委托代理人身份證明與委托書上的姓名是否一致。在土地使用者相鄰雙方在場的情況下共同確認(rèn)變更后新界線、并將調(diào)查結(jié)果填入調(diào)查表內(nèi)，同時讓相鄰者在表上簽字、蓋章。

2、地籍測量。對變更后新產(chǎn)生的宗地的形狀、界址點、界址線的位置、宗地面積、地籍圖等進(jìn)行準(zhǔn)確的測繪、計算;同時對原宗地的界址點、界址線的位置、宗地面積、地籍圖等要進(jìn)行相應(yīng)的修測。

3、注冊登記。變更登記申請經(jīng)過變更地籍調(diào)查之后，其成果經(jīng)檢查驗收，達(dá)到依據(jù)充分、權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確的要求，便可上報區(qū)縣或市人民政府審核、批準(zhǔn)，更改或重新填寫土地登記卡、歸戶卡。

4、填發(fā)土地證書。屬于權(quán)屬變更的要更換土地證書。

三、法律意義

1、確定土地使用權(quán)權(quán)利的歸屬。

由于我國對土地權(quán)屬的變更采取登記主義原則，這將促使實際的土地權(quán)利人為獲得法律的確認(rèn)，去積極地辦理土地使用權(quán)變更登記。

2、確定土地使用權(quán)權(quán)屬的權(quán)限范圍

只有經(jīng)土地登記部門記載于土地登記簿，載明權(quán)利范圍，才可明確權(quán)利人的權(quán)限，確定權(quán)利人的權(quán)利范圍。

四、注意事項

土地使用權(quán)登記，是指國家為了確認(rèn)土地使用權(quán)的歸屬和性質(zhì)，能夠使人們了解其權(quán)屬狀況及其變化，而依法定程序?qū)⒂嘘P(guān)內(nèi)容公示于政府的登記簿的一種行政管理措施。土地使用權(quán)的登記，是土地使用權(quán)合同有效成立的法定程序，也是土地使用權(quán)最終實現(xiàn)流轉(zhuǎn)的必要條件。

進(jìn)行土地使用權(quán)變更登記時，要按法定程序，將土地的權(quán)屬關(guān)系、用途、面積、等級、價值等情況由國家專門機(jī)關(guān)登記于專門的簿冊，以使政府能對土地進(jìn)行有效的管理，更好地保護(hù)權(quán)利主體對土地的合法權(quán)益。當(dāng)事人在申請土地登記時，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行。如果當(dāng)事人不去申請登記，則其土地使用權(quán)合同將不能最后生效，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也不能最后完成，這將使受讓人為此而支付的合同價款處于隨時滅失的極度風(fēng)險狀態(tài)之中。如果雙方當(dāng)事人遲延登記，則在遲延的這段時間內(nèi)，受讓人將因合同的沒有最后生效而不能取得土地使用權(quán)。如果當(dāng)事人一方或者雙方在申請登記時提供虛假登記資料，則其登記申請將被拒絕或者事后將被撤銷已經(jīng)完成的登記，這相當(dāng)于該幅土地的使用權(quán)自始至終沒有登記，受讓人必將承擔(dān)合同無效的損失。

土地使用權(quán)變更登記是確認(rèn)土地物權(quán)關(guān)系，保護(hù)土地所有者和使用者合法權(quán)益的法律保障。國家對土地使用權(quán)進(jìn)行登記，其目的是從宏觀上對土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)情況從整體上進(jìn)行把握，從而能夠?qū)r(nóng)地承包、房地產(chǎn)市場等實施有效的監(jiān)督和管理，并使之規(guī)范化。由此觀之，土地使用權(quán)登記為土地使用權(quán)市場建立有效的約束機(jī)制，不僅是政府部門土地管理職能必不可少的內(nèi)容，更是土地所有權(quán)人和使用權(quán)人在合同法律關(guān)系中合法權(quán)益的保護(hù)神。