一、定義

房屋抵押權(quán)是指抵押權(quán)人對抵押人提供的抵押房屋，在債務人逾期不清償債務時，依約定或法律規(guī)定，以房屋折價充抵債務，或者變賣、拍賣抵押房屋，從該價款巾優(yōu)先接受償還的權(quán)利。

二、法律特征

房屋抵押權(quán)一般具有以下法律特征：

1．房屋抵押權(quán)是一種從屬于主債權(quán)的權(quán)利。它的設立目的是確保債權(quán)的實現(xiàn)，因而與債權(quán)屬主從關系，隨債權(quán)的轉(zhuǎn)移而發(fā)196房屋買賣法律制度研究生轉(zhuǎn)移，隨債權(quán)的消滅而發(fā)生消滅，被擔保的主債權(quán)無效，所設房屋抵押權(quán)亦無效。抵押權(quán)人在處分債權(quán)日寸，不得將其債權(quán)訓：與他人而僅保留房屋抵押權(quán)，也不得僅保留債權(quán)而將房屋抵押權(quán)訃與他人，更不得將房屋抵押權(quán)從主債權(quán)分離出來而為其他債權(quán)提供擔保。

2．房屋抵押權(quán)具有特定性。其特定性表現(xiàn)為兩個方而，一方面抵押房屋是特定的，在房屋抵押設定后，應當辦理抵押登已，房屋抵押權(quán)成立，登記機關就具體特定的房屋向抵押權(quán)人發(fā)放房屋他項權(quán)證；另一方面，房屋抵押是為特定的債權(quán)作擔保，而不能籠統(tǒng)地擔保債務人的一切債務。

3．房屋抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)?；诜课莸盅簷?quán)依登記而成立，房屋抵押權(quán)順位便以登記時間的先后為標準加以確定，即：登記在先，順位在先；登記在后，順位在后；同一天登記的，視為順位相同。為此，一項抵押房屋有數(shù)個抵押權(quán)人的，債務人以抵押物清償債務的，應當按照設定抵押權(quán)的先后順序受償。根據(jù)現(xiàn)行立法及司法解釋來看，我國房屋抵押權(quán)的順位實行自動升進主義，即在前一順位的抵押權(quán)因債權(quán)受償而消滅寸，后一順位的抵押權(quán)自動升進到前一順位而優(yōu)先受償。但房屋第一／頃位的抵押權(quán)在與所有權(quán)發(fā)生混同時，所有人取得該第一順位的抵押權(quán)，形成所有人抵押，而后順位的抵押權(quán)人維持原有的順位，不能升進到前一順位。

4．房屋抵押權(quán)具有不可分性。它是指房屋抵押的效力及于抵押房屋的全部和被擔保債權(quán)的全部，即便抵押房屋發(fā)生分割或部分轉(zhuǎn)讓他人，抵押權(quán)人仍有權(quán)對抵押房屋的全部行使抵押權(quán)，或者抵押房屋發(fā)生部分滅失，其未滅失的部分和滅失部分的代替物擔保全部債權(quán)，以及當發(fā)生所擔保的債權(quán)部分受償時，抵押權(quán)仍可就剩余的未償債權(quán)對抵押房屋的全部行使抵押權(quán)。

5．房屋抵押權(quán)具有追及性。它是指在抵押房屋發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，抵押權(quán)人仍有權(quán)對該房屋行使抵押權(quán)，以確保債權(quán)的滿足，受讓人不得拒絕。

6．房屋抵押權(quán)具有物上代位性。它是指房屋抵押權(quán)的效力及于抵押房屋的替代物或轉(zhuǎn)換物，即抵押權(quán)人可以就抵押房屋的保險賠償金、拆遷補償費和損害賠償金等轉(zhuǎn)換價值物行使抵押權(quán)，以達到擔保的目的。