一般說來，因下列原因之一者，房屋抵押權的效力發(fā)生終止：

1．房屋抵押期間屆滿?！稉７ā冯m對抵押期間未作規(guī)定，但《擔保法》解釋第12條對此作了回應：當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權不生效力；在所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的2年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持。依此理解，擔保物權不受其擔保債權的時效的影響，對其限制的方式為2年的除斥期間，該期間從所擔保的債權的時效完成之日起計算。當然，該解釋僅規(guī)定2年的期間，對抵押權人的保護是不利的。

2．抵押人清償主債務，主債權發(fā)生消滅。

3．抵押房屋發(fā)生滅失，抵押權發(fā)生消滅。當?shù)盅喝艘云渌课萏娲鷷r，則產生新的抵押權；當?shù)盅悍课轀缡榈谌怂?，則抵押權人可取得賠償代位權。

4．房屋抵押權因違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定而自始無效。

5．房屋抵押權岡優(yōu)先受償權的實現(xiàn)而發(fā)生消滅。《城市房地產抵押管理辦法》第41條規(guī)定：“經(jīng)抵押當事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產，協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟?！笨梢?，房屋抵押權的實現(xiàn)方式不僅限于拍賣一種，也包括通過協(xié)商折價或變賣等方式。抵押權人處分抵押房屋時，它屬于共有的或者出租的，應當書面通知共有人或承租人，他們在同等條件下，享有先買權。抵押權人的被擔保的債權因處分抵押房屋而獲得清償后，房屋抵押權因實現(xiàn)而消滅。