一、案情介紹

2006年3月25日，原告楊珺與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同一份，該合同載明，原告購買被告開發(fā)的坐落于東臺市原新東南路(現(xiàn)海陵南路)水景灣10號樓A室房屋一套，房屋用途為居住，房屋總價款為441430元，《住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件；出賣人自房屋交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任，在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。水景灣10號樓為疊加別墅，除去頂樓閣樓層后有4個結(jié)構(gòu)層，為磚混結(jié)構(gòu)，屋面未設(shè)置保溫層，對此，被告向原告出售房屋時未予告知。該樓的設(shè)計(jì)單位為通州市建筑設(shè)計(jì)院，施工單位為通州市華建建筑安裝工程公司，監(jiān)理單位為通州市天元建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司。該樓于2005年4月1日開工，2006年1月20日竣工。

2006年6月21日，原告楊珺領(lǐng)取了涉案房屋的房屋所有權(quán)證。在裝修、居住過程中，原告發(fā)現(xiàn)存在墻體多處裂縫、窗戶滲漏等問題，多次報(bào)修，被告東盛房地產(chǎn)公司多次派員維修，但均未能根本修復(fù)。

2007年9月3日，原告楊珺將被告東盛房地產(chǎn)公司訴至法院要求其修復(fù)房屋的裂縫。審理中，原告申請對墻體裂縫滲漏的原因及維修方案進(jìn)行鑒定。2007年12月11日，南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出SF207078-1號《東臺市水景灣10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報(bào)告》(以下簡稱鑒定報(bào)告)，其鑒定結(jié)論為：水景灣10號樓A室產(chǎn)生墻體裂縫的主要原因是溫度變化時結(jié)構(gòu)材料的不均勻收縮所致，屋面未做保溫屋和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯，上述裂縫對主體結(jié)構(gòu)安全沒有影響，但嚴(yán)重影響觀瞻和使用功能。其整改修復(fù)方案為：1．現(xiàn)有裂縫的修復(fù)方案：對內(nèi)外貫通的裂縫可采用結(jié)構(gòu)膠進(jìn)行灌縫，對墻面粉刷層的裂縫，可鏟除原粉刷層，進(jìn)行重新粉刷。2．防止裂縫繼續(xù)發(fā)展的處理方案：由于水景灣10號樓A室的裂縫基本上都屬于溫度縫，當(dāng)溫差較大時，房屋的裂縫發(fā)展會比較明顯，雖然溫度裂縫不影響主體結(jié)構(gòu)的安全性能，但是會影響建筑的觀瞻和使用，因此，應(yīng)該采取措施，降低溫度變化帶給建筑的損傷，考慮到10號樓A室的屋面未設(shè)置保溫屋，建議拆除原屋面瓦，參照圖集蘇J9801-1／8新做保溫屋面。新保溫屋面各層做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2．5水泥砂漿摻107膠，內(nèi)調(diào)16號鍍鋅鋼絲網(wǎng)一層；(3)40厚擠塑保溫板；(4)3ram厚高分子卷材SBS一層；(5)20厚1：3水泥砂漿找平層；(6)鋼筋混凝土現(xiàn)澆屋面板。

2007年12月19日，原告楊珺向法院提出撤訴申請，同日法院作出(2007)東民一初字第1895號民事裁定書，裁定準(zhǔn)許原告撤訴，同年12月21日，原告另訴要求被告東盛房地產(chǎn)公司承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏及相關(guān)費(fèi)用的民事責(zé)任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

2008年1月7日，原告楊珺申請對東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復(fù)工程造價進(jìn)行評估。2008年7月9日，中國建設(shè)銀行股份有限公司江蘇省分行作出建蘇寧價[2008]213號《關(guān)于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復(fù)工程造價的鑒定意見》，結(jié)論為：原告位于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復(fù)工程造價為35481．36元。

二、爭議焦點(diǎn)

1．被告東盛房地產(chǎn)公司出售給原告楊珺的房屋是否存在質(zhì)量問題；

2．若存在質(zhì)量問題，被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；

3．若被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種方式的民事責(zé)任。

三、法律分析

一審法院認(rèn)為

東臺市人民法院一審認(rèn)為：

第一，被告東盛房地產(chǎn)公司出售給原告楊珺的房屋存在質(zhì)量缺陷。1．根據(jù)《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱建筑法)第六十條、第六十二條的規(guī)定，竣工驗(yàn)收的建筑工程的屋頂、墻面不得有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷，且建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。該法及國務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(以下簡稱質(zhì)量管理?xiàng)l例)未對“質(zhì)量缺陷”作出進(jìn)一步的解釋或規(guī)定。建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。本辦法所稱質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定?！眳⒄赵摋l規(guī)定，只要房屋建筑工程質(zhì)量不符合法定標(biāo)準(zhǔn)以及合同目的，則可以認(rèn)定存在質(zhì)量缺陷。2．根據(jù)建筑法第五十二條的規(guī)定，建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的質(zhì)量必須符合國家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)的要求，具體管理辦法由國務(wù)院規(guī)定。根據(jù)質(zhì)量管理?xiàng)l例第三條、第十六條的規(guī)定，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建筑工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織對建筑工程質(zhì)量負(fù)責(zé)的有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，由勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質(zhì)量合格文件后，方可交付使用。在當(dāng)事人對房屋建筑工程質(zhì)量提起的訴訟中，建設(shè)單位提供的有關(guān)行政管理部門的批準(zhǔn)文件，以及勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位的質(zhì)量合格文件，只能作為證據(jù)使用，對人民法院認(rèn)定事實(shí)不具有當(dāng)然的確定力和拘束力。3．本案中，原告購買的房屋存在裂縫、滲漏等問題，這是一個客觀事實(shí)，并且該客觀事實(shí)經(jīng)司法鑒定結(jié)論證實(shí)系溫度變化時結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致，屋面設(shè)計(jì)瑕疵和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯。綜合以上三點(diǎn)，足以認(rèn)定本案被告出售給原告的房屋存在質(zhì)量缺陷，被告認(rèn)為房屋的施工設(shè)計(jì)文件經(jīng)有關(guān)行政部門審核批準(zhǔn)、房屋竣工后經(jīng)有關(guān)單位驗(yàn)收合格，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋質(zhì)量合格的理由，不予采納。

第二，被告東盛房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對本案的房屋質(zhì)量缺陷承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。1．如上所述，我國實(shí)行建筑工程質(zhì)量保修制度。根據(jù)質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十條的規(guī)定，在正常使用條件下，房屋主體結(jié)構(gòu)工程的保修期限為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限，房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為5年，保修期自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。根據(jù)司法鑒定結(jié)論，本案訟爭房屋的主體結(jié)構(gòu)雖然不存在安全問題，但存在裂縫的質(zhì)量缺陷，且出現(xiàn)了滲漏。原告楊珺在保修期內(nèi)主張權(quán)利，應(yīng)當(dāng)予以支持。2．根據(jù)《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》第二條的規(guī)定，建設(shè)工程不適用該法，因此，原告主張的房屋質(zhì)量缺陷責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用建筑法律法規(guī)的規(guī)定以及民事法律的一般性規(guī)定。建筑法第五十八條、第六十條確定了由施工單位對建筑工程施工質(zhì)量負(fù)責(zé)的一般原則。質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十一條規(guī)定：“建設(shè)工程在保修范圍內(nèi)和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?！币陨辖ㄖ煞ㄒ?guī)的規(guī)定，旨在明確建筑工程質(zhì)量的最終責(zé)任承擔(dān)者為施工單位。根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第一百五十五條的規(guī)定，出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。所以，原告向被告主張權(quán)利有法律規(guī)定上的依據(jù)。3．本案中，被告交付給原告的房屋存在的質(zhì)量缺陷比較隱蔽，經(jīng)鑒定，質(zhì)量缺陷的產(chǎn)生原因在房屋交付時即已存在，只是在交付后才被發(fā)現(xiàn)。在原、被告雙方簽訂的《住宅質(zhì)量保證書》中，也約定了在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。綜合以上三點(diǎn)，原告有權(quán)主張被告承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第三，被告東盛房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對房屋質(zhì)量缺陷承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。根據(jù)合同法第一百一十一條的規(guī)定，對于質(zhì)量不符合約定的，買受人可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同或賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！北景钢?，被告交付給原告楊珺的房屋因出現(xiàn)裂縫滲漏質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用，原告選擇要求被告承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏的民事責(zé)任，依法應(yīng)予支持，被告應(yīng)當(dāng)按照南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078-1號鑒定報(bào)告中所明確的整改修復(fù)方案履行修復(fù)義務(wù)。關(guān)于原告要求被告承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏的相關(guān)費(fèi)用的訴訟請求，因該費(fèi)用尚未實(shí)際發(fā)生，不予支持。關(guān)于原告要求被告賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元，證據(jù)不足，不予支持。

鹽城市中級人民法院二審認(rèn)為：

上訴人東盛房地產(chǎn)公司與被上訴人楊珺簽訂房屋買賣合同，其應(yīng)當(dāng)保證出賣的房屋符合法律規(guī)定或者合同約定的質(zhì)量，現(xiàn)上訴人交付給被上訴人的房屋出現(xiàn)墻體裂縫及滲漏問題，經(jīng)專業(yè)部門鑒定，其主要原因系溫度變化時結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致，而屋面未作保溫層和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯。對此，上訴人作為房屋的出賣人，對其出售房屋存在的質(zhì)量缺陷，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的修復(fù)義務(wù)，一審判決并無不當(dāng)。

關(guān)于上訴人東盛房地產(chǎn)公司以交付的房屋通過了有關(guān)行政管理部門的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)審查且通過了竣工驗(yàn)收為由拒絕承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的主張，法院認(rèn)為，雖然上訴人交付的房屋從設(shè)計(jì)施工至竣工均經(jīng)有關(guān)行政管理部門審核批準(zhǔn)，未設(shè)置保溫層符合當(dāng)時的建筑標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，但是上訴人交付給被上訴人楊珺的房屋存在明顯有質(zhì)量缺陷，且已嚴(yán)重影響被上訴人對房屋的正常居住使用，其原因亦經(jīng)相關(guān)專業(yè)部門鑒定。上訴人提出的房屋通過標(biāo)準(zhǔn)審查僅是有關(guān)行政管理部門認(rèn)定的事實(shí)，并不能據(jù)此否定房屋存在質(zhì)量缺陷的客觀事實(shí)。故對上訴人的該上訴理由，不予采納。

上訴人東盛房地產(chǎn)公司認(rèn)為，其已向被上訴人楊珺出具了房屋的相關(guān)圖紙資料，被上訴人應(yīng)當(dāng)知道屋面未設(shè)置保溫層的事實(shí)。對此本院認(rèn)為，房屋的圖紙資料屬于專業(yè)技術(shù)材料，沒有上訴人的相關(guān)告知，被上訴人僅憑常識，不可能得知房屋未設(shè)置保溫層，即使被上訴人知道未設(shè)置保溫層的事實(shí)，在上訴人交付房屋時，被上訴人也不可能知道未設(shè)置保溫層會產(chǎn)生裂縫滲漏等問題。且本案中的房屋質(zhì)量缺陷具有隱蔽性，被上訴人在使用過程中才得以發(fā)現(xiàn)。上訴人不能以訂立合同時所擁有的信息優(yōu)勢來免除保證房屋質(zhì)量的法定責(zé)任。故上訴人的這一上訴理由，不予采納。

四、裁判結(jié)果

一審裁判結(jié)果

江蘇省東臺市人民法院于2008年12月14日判決：

1、被告東盛房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起三個月內(nèi)對屬于原告楊珺所有的坐落于東臺市原新東南路(現(xiàn)海陵南路)水景灣10號樓A室按南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078-1號《東臺市水景灣10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報(bào)告》中所明確的整改修復(fù)方案進(jìn)行整改修復(fù)；

2、駁回原告楊珺的其他訴訟請求。

二審裁判結(jié)果

駁回上訴，維持原判。

本判決為終審判決。

五、裁判依據(jù)

《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十三條，合同法第六十一條、第一百一十一條、第一百五十四條、第一百五十五條；

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條；

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)。