如今的上海不僅房?jī)r(jià)高，而且很多上海非戶(hù)籍的有錢(qián)人想在上海買(mǎi)房，但是因政策問(wèn)題，也沒(méi)有資格在上海買(mǎi)房。因此，沒(méi)有在上海購(gòu)房資格的人主要會(huì)選擇以下方式購(gòu)房。

A方式：投資目的-A先生沒(méi)有購(gòu)房資格， 他找?guī)讉€(gè)人一起合伙購(gòu)買(mǎi)一套房屋，但其中至少一個(gè)人必須要有購(gòu)房資格。

B方式：實(shí)際居住-B先生想居住在上海，于是他找了有購(gòu)房資格的親戚或朋友借名買(mǎi)房。

C方式：與家人一起購(gòu)買(mǎi)房屋并居住-C先生沒(méi)有購(gòu)房資格，當(dāng)時(shí)與家里人一起商量購(gòu)買(mǎi)房屋，并支付相應(yīng)購(gòu)房款。

上述三個(gè)方式中A、B、C先生都沒(méi)有購(gòu)房資格，房屋都登記在他人名下，意思是說(shuō)房產(chǎn)證上都沒(méi)有A、B、C先生的名字。這種情況下，他們是否實(shí)際所有該房屋產(chǎn)權(quán)或房屋部分產(chǎn)權(quán)份額。上述三個(gè)方式中最擔(dān)心的就是登記在房產(chǎn)上的人否認(rèn)沒(méi)有簽訂任何協(xié)議或者有協(xié)議也沒(méi)有約定清楚、沒(méi)有轉(zhuǎn)賬記錄等情況。

為了回答本章中的核心問(wèn)題，下面就以我辦理過(guò)的案件來(lái)回答（為了方便大家理解我以故事形式介紹案例）。

A先生是澳大利亞籍華裔，之前一直和他的妻子居住在澳大利亞，二十幾年前A先生的老丈人和丈母娘（是A先生妻子的父母，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“老夫妻”）給A先生和他的妻子（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“年輕夫妻”）打電話(huà)說(shuō)，“我們倆在上?？春昧艘惶追孔?，我們出首付40萬(wàn)，你倆負(fù)責(zé)還貸（52萬(wàn)貸款），然后你們回國(guó)后可以一起住，并且，你們享有一半的產(chǎn)權(quán)份額?！蹦贻p夫妻同意了老夫妻的提議，為了還房貸，每個(gè)月都會(huì)從澳大利亞寄錢(qián)給老夫妻，過(guò)了十年后年輕夫妻回國(guó)居住在上海一起購(gòu)買(mǎi)的房屋內(nèi)，回國(guó)后才知道原來(lái)該房屋的房產(chǎn)證上除了有老夫妻的名字外，還有老夫妻的二女兒的名字。當(dāng)時(shí)老夫妻說(shuō)因?yàn)樗麄兌祭狭耍缓靡运麄兠x辦按揭貸款，所以拉上小女兒，以小女兒的名義辦了按揭貸款，回國(guó)后年輕夫妻只能拿著小女兒的存折，往存折上每月打錢(qián)還貸。但是年輕夫妻還是覺(jué)得有點(diǎn)慌，畢竟房產(chǎn)證上多了一個(gè)人，這不是小事情呀。所以年輕夫妻找到老夫妻出個(gè)證明，證明這個(gè)房屋的貸款是年輕夫妻還的，房屋一半是歸年輕夫妻所有的。老夫妻也按照年輕夫妻的要求出了證明。之后，A先生妻子去世，A先生想分割屬于自己的房產(chǎn)，但老夫妻和他們小女兒不認(rèn)賬，死活不認(rèn)這個(gè)房產(chǎn)一部分歸A先生，A先生特別委屈，我辛辛苦苦掙錢(qián)還了接近二十年的房貸，回國(guó)后還盡心盡力的照顧老夫妻，如今卻翻臉，無(wú)奈之下，A先生到法院起訴。

故事也講完了，那么問(wèn)題來(lái)了。A先生之前和老夫妻商量過(guò)一起購(gòu)買(mǎi)房子的事情，二十年以來(lái)都是年輕夫妻在還房貸，老夫妻也出具過(guò)證明，房產(chǎn)的一半是屬于年輕夫妻的，那A先生能不能分得房產(chǎn)份額？

現(xiàn)在我們就從法官角度來(lái)分析這個(gè)情況。

法官看到房產(chǎn)登記信息，有三個(gè)人的名字，并且看到其共有方式是共同共有，按照公示原則就先認(rèn)定為這房子是三個(gè)人所有，除非原告有證據(jù)證明能推翻公示的信息。

1. 法官首先看你們五個(gè)人有沒(méi)有共同購(gòu)買(mǎi)房屋的意思表示？（畢竟房產(chǎn)證上有小女兒，所以還得考慮她）

2. 年輕夫妻是否實(shí)際還貸？

3. 老夫妻出具的證明是否有效力？

本案中，A先生手頭上的證據(jù)材料確實(shí)不太充分。

首先，本案中沒(méi)有共同購(gòu)買(mǎi)房屋達(dá)成合意的證據(jù)（沒(méi)有書(shū)面達(dá)成的協(xié)議、沒(méi)有其他證人認(rèn)定、沒(méi)有錄音或錄像的情況下很難體現(xiàn)出有共同購(gòu)房的合意）。

其次，A先生也找不到在國(guó)外寄給老夫妻還貸款的記錄（找不到十年的轉(zhuǎn)賬記錄，但回國(guó)后有轉(zhuǎn)賬記錄，但因?yàn)闆](méi)有標(biāo)注錢(qián)款用途，也不排除是給老夫妻的生活費(fèi)）。

再者，出具的證明沒(méi)有小女兒簽字（房產(chǎn)登記上共有方式顯示共同共有，因此，按法律規(guī)定共同共有人處分共有物的，必須所有共有人同意下才可以處分），因此，該證明沒(méi)有效力，未征得小女兒的同意之下，老夫妻不能處分房屋產(chǎn)權(quán)。

綜上，法院認(rèn)為A先生不享有房產(chǎn)份額?？吹竭@里，是不是很氣人呢，是不是為A先生打抱不平。其實(shí)，現(xiàn)實(shí)中這種情況真的太多了。那A先生之前支付的貸款怎么辦，就這樣什么都拿不回來(lái)了嗎？其實(shí)A先生可以以不當(dāng)?shù)美m紛案由起訴，要求對(duì)方退還所有已支付的錢(qián)款。雖然能彌補(bǔ)一定損失，但是80萬(wàn)的房屋現(xiàn)在畢竟?jié)q到1000萬(wàn)呀，如果當(dāng)時(shí)法律意識(shí)強(qiáng)，證據(jù)充分都可以成為坐擁幾百萬(wàn)的富人。    

所以我們要注意了，越是親近的人就越不會(huì)簽訂協(xié)議，所以后面出現(xiàn)很多糾紛，為了避免這樣的事情發(fā)生，一定寫(xiě)好協(xié)議哪怕是一句話(huà)都可以，并且，產(chǎn)權(quán)證上的所有人都要在協(xié)議中簽字，付款要寫(xiě)好備注。      

 如果現(xiàn)在還沒(méi)有簽協(xié)議，也沒(méi)有關(guān)系，趁著關(guān)系還好的時(shí)候，可以通過(guò)微信聊天的方式或通話(huà)錄音讓對(duì)方承認(rèn)房產(chǎn)歸誰(shuí)，請(qǐng)記住，一定要讓房產(chǎn)證上每一個(gè)權(quán)利人都要確認(rèn)。即便很難彌補(bǔ)證據(jù)也不要太擔(dān)心，向法院起訴后“一切皆有可能”（為什么這樣說(shuō)我會(huì)抽時(shí)間來(lái)講的。）

每個(gè)人的案情都不同，所以需要的證據(jù)材料也不同，如果遇到問(wèn)題，或者可能會(huì)有潛在性風(fēng)險(xiǎn)的事情，建議咨詢(xún)律師，切記要“對(duì)癥下藥”（如果在本案中，房產(chǎn)登記簿上共有方式不是記載共同共有而是記載按份共有，那A先生很有可能得到支持）。

因此，證據(jù)材料缺失，很可能會(huì)導(dǎo)致“明明是我花錢(qián)買(mǎi)房，結(jié)果成了別人的房產(chǎn)”，這種情況下，可能會(huì)損失慘重呀！