面對(duì)高房?jī)r(jià)，近年來(lái)不少購(gòu)房者把目光轉(zhuǎn)向了農(nóng)村的集體土地，以及“城中村”的小產(chǎn)權(quán)房，與之相關(guān)的各類糾紛隨之大幅增加。近日，市民李先生向我們咨詢，簽訂合同后自己才發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)下的房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，屬于小產(chǎn)權(quán)房，能否要回之前所交的購(gòu)房款？下面，我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)律師的觀點(diǎn)。

案情簡(jiǎn)介：李某與某村民委員會(huì)簽訂售房合同一份，約定村委會(huì)將開(kāi)發(fā)建設(shè)的一套房屋出售給他。合同簽訂后，李某分三次向村委會(huì)支付購(gòu)房款50000元，村委會(huì)也依約將建筑面積79平方米的房屋交付給了李某。但李某在接受房屋后一個(gè)月才知道，該房無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

問(wèn)題：小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力如何認(rèn)定？

律師：本案所涉房屋應(yīng)該就是近些年來(lái)出現(xiàn)較多的“小產(chǎn)權(quán)房”，也就是房屋所占土地性質(zhì)為農(nóng)村集體所有的土地，無(wú)法辦理正常的國(guó)有土地使用證書(shū)以及房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋。對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”法律只保護(hù)特定的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，也就是購(gòu)房人必須是村委集體經(jīng)濟(jì)組織成員，否則，所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同就是無(wú)效的。

本案中房屋系村委會(huì)為大齡青年審批所建，所有權(quán)為村集體所有。雖然各項(xiàng)審批及建設(shè)手續(xù)合法，但作為購(gòu)買(mǎi)人的李某卻并不是村集體成員。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)享有本村宅基地使用權(quán)，而根據(jù)房地一體原則，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地使用權(quán)的變更，故非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的李某購(gòu)買(mǎi)村委會(huì)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。合同無(wú)效后，村委會(huì)因該合同而取得的50000元購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)予以返還。