對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的控制以及與土地有關(guān)的物權(quán)控制是我國(guó)法律的一大特色，主要原因就是土地及與其有關(guān)的資源均具有稀缺性和不可再生性，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中重要的生產(chǎn)資料，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展起到不可代替的關(guān)鍵作用。因此，國(guó)家對(duì)于土地使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)等與土地使用權(quán)密切相關(guān)的物權(quán)轉(zhuǎn)讓均設(shè)定了嚴(yán)格的審批程序，鮮明地體現(xiàn)出了政府干預(yù)的特色。實(shí)踐中，為了規(guī)避涉及土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓中的政府干預(yù)力量，大量出現(xiàn)了通過(guò)受讓擁有土地資源的公司的股權(quán)方式來(lái)間接獲取土地使用權(quán)。該類行為法律應(yīng)當(dāng)如何定性，在法律界產(chǎn)生了重大爭(zhēng)議，也為通過(guò)從事該類行為達(dá)到獲得土地資源目標(biāo)的市場(chǎng)主體帶來(lái)了巨大的法律不確定性。尤其是隨著土地資源價(jià)格的不斷上漲，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地權(quán)利是否合法？是否應(yīng)受到法律保護(hù)？這類問(wèn)題逐漸顯露并越來(lái)越突出。目前，法院在審理此類案件時(shí)，徹底否定該類行為法律效力的判決已然成為重要趨勢(shì)，從而使股權(quán)受讓方面臨重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
法院認(rèn)為，該類行為的本質(zhì)是屬于虛假表述、真意保留的行為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為本身就是虛假表述行為的體現(xiàn)，而獲得土地資源才是被保留的真意。此外，該類行為同時(shí)屬于法律規(guī)避行為，即表面上不違反法律，但實(shí)質(zhì)上違反了制定法律的目的，違反了社會(huì)公共利益。因此，該類行為應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效的民事行為，對(duì)交易雙方均不具有法律約束力。如果因該行為產(chǎn)生的國(guó)家利益或社會(huì)利益的重大損失，交易雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)包括恢復(fù)原狀、賠償損失的法律責(zé)任，對(duì)于具體操作人員甚至可能因此觸犯《刑法》的規(guī)定并承擔(dān)刑事責(zé)任。因此，任何公司在具體實(shí)施時(shí)，更應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待。
當(dāng)然，對(duì)于名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，如果具有以下情節(jié)，則并不當(dāng)然被認(rèn)定為無(wú)效的法律行為。主要包括：僅是出于合理避稅的目的，與規(guī)避政府審批無(wú)關(guān)的轉(zhuǎn)讓行為或者轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的價(jià)值占整個(gè)公司資產(chǎn)的比例較小如20%以下的轉(zhuǎn)讓行為，該類轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為并不符合“虛假表示、真意保留”的行為特征，因此，其法律效力不會(huì)被輕易否定。