土地房屋征收拆遷來(lái)說(shuō)，企業(yè)拆遷更加復(fù)雜。實(shí)踐中，征收方多將企業(yè)的土地使用權(quán)補(bǔ)償和企業(yè)廠房及其他地上附著物混為一談，而拒絕對(duì)企業(yè)土地使用權(quán)部分單獨(dú)進(jìn)行補(bǔ)償。

這樣的補(bǔ)償權(quán)利缺位，使很多企業(yè)在拆遷時(shí)面臨補(bǔ)償與損失難以對(duì)等的困境。但實(shí)踐中多數(shù)企業(yè)更多地將注意力集中在了廠房補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)炔糠?，?duì)土地權(quán)利補(bǔ)償沒(méi)有太多關(guān)注。

那么企業(yè)拆遷中，土地使用權(quán)補(bǔ)償部分是不是真的存在呢？企業(yè)用地是劃撥的、租用的有何區(qū)別，土地補(bǔ)償是否應(yīng)該歸企業(yè)所有呢？

一，劃撥出讓等方式取得國(guó)有土地，應(yīng)該得到補(bǔ)償，但租地不一定！

企業(yè)是通過(guò)招拍掛或者劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，那么根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，無(wú)論征地項(xiàng)目是為公共利益需要使用土地的；還是舊城改造項(xiàng)目需要調(diào)整使用土地的，都應(yīng)當(dāng)因土地使用權(quán)被回收，而對(duì)土地使用權(quán)人（企業(yè)）進(jìn)行合理補(bǔ)償。

對(duì)于租賃國(guó)有土地的企業(yè)，由于租賃權(quán)屬于債權(quán)而非用益物權(quán)，對(duì)于這類(lèi)情況下企業(yè)并不是直接的土地被征收人，所以土地使用權(quán)補(bǔ)償和我們以上所說(shuō)的情況略有不同，企業(yè)能不能拿到土地補(bǔ)償、能夠分到多少土地補(bǔ)償，需要由企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況自己去爭(zhēng)取。

二、 征收時(shí)應(yīng)該給土地補(bǔ)償

企業(yè)是通過(guò)承包集體土地，或者經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓等合法流轉(zhuǎn)途徑取得承包地，土地的性質(zhì)沒(méi)有發(fā)生改變，還是集體非建設(shè)用地。

那么拆遷時(shí)，實(shí)際上企業(yè)和承包土地的普通農(nóng)民差不多，企業(yè)本身就是土地承包權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)人，征收方應(yīng)當(dāng)直接根據(jù)《土地管理法》第四十七條的規(guī)定，參照“該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)，企業(yè)當(dāng)然有權(quán)利主張這部分土地補(bǔ)償費(fèi)。

三 、當(dāng)企業(yè)使用集體建設(shè)用地時(shí)，征收方很可能會(huì)以違法用地為由不予補(bǔ)償

1、《土地管理法》中有規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。通常情況下，只有先將土地依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有，再由企業(yè)繳納土地出讓金后，才能正常使用。

企業(yè)直接使用集體土地，拆遷方往往會(huì)因此提出企業(yè)沒(méi)有土地使用權(quán)補(bǔ)償。但是對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，有時(shí)候是在一些招商引資的政策下取得了集體建設(shè)用地使用權(quán)，不問(wèn)緣由地一刀切拒絕對(duì)企業(yè)進(jìn)行土地補(bǔ)償顯然是不合理的。

2、集體建設(shè)用地不能隨便買(mǎi)賣(mài)，相關(guān)法律法規(guī)目前仍處于相對(duì)缺失的狀態(tài)，在新《土地管理法》正式出臺(tái)實(shí)施以前，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市交易，仍舊停留在各地區(qū)試點(diǎn)進(jìn)行試驗(yàn)和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的階段。

也就是說(shuō)，企業(yè)所在的地方不同，所面臨的具體管理規(guī)定和政策很有可能相差較大。企業(yè)在遇到征地拆遷時(shí)，要結(jié)合具體情況和當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，確定自己能按照何種標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)取土地使用權(quán)補(bǔ)償。

3、最讓企業(yè)主感到頭疼的是自己買(mǎi)地貴、征地補(bǔ)償?shù)?。即使是使用集體建設(shè)用地，企業(yè)用地時(shí)往往也需要投入相當(dāng)大的一筆資金。然而拆遷時(shí)，企業(yè)得不到土地補(bǔ)償，這部分用地成本就成了企業(yè)自己承擔(dān)的損失。

當(dāng)企業(yè)拆遷后再到市場(chǎng)上從新購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，企業(yè)不一定能夠承受拆遷補(bǔ)償和買(mǎi)地費(fèi)用之間的巨大差價(jià)。

實(shí)踐中拆遷方應(yīng)當(dāng)考慮到，盡管集體建設(shè)用地入市交易仍舊缺乏明確的法律規(guī)定和定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但企業(yè)依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，或通過(guò)合法途徑以租賃、受讓等方式取得了集體建設(shè)用地使用權(quán)的，土地的實(shí)際價(jià)值并不比國(guó)有工業(yè)用地要低。

因而在計(jì)算企業(yè)拆遷補(bǔ)償時(shí)，拆遷方應(yīng)當(dāng)參照土地具體體現(xiàn)的實(shí)際價(jià)值，充分考慮企業(yè)在搬遷后的重建安置問(wèn)題，對(duì)企業(yè)拆遷損失進(jìn)行合法合理、全面充分的評(píng)估，給予企業(yè)合理的補(bǔ)償安置條件。

企業(yè)拆遷中對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償，是一個(gè)既有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，又有法理深度的問(wèn)題。應(yīng)當(dāng)明確的是，無(wú)論企業(yè)的土地性質(zhì)是怎樣的，只要企業(yè)是通過(guò)合法途徑取得土地使用權(quán)的，在拆遷時(shí)，企業(yè)都有權(quán)主張?jiān)摬糠盅a(bǔ)償。

在實(shí)踐拆遷過(guò)程中，企業(yè)主，先關(guān)注整體補(bǔ)償是否合理、充分；在確認(rèn)補(bǔ)償是否存在缺位的細(xì)節(jié)問(wèn)題時(shí)，幫助企業(yè)找到關(guān)鍵問(wèn)題，并與拆遷方建立平等談判的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，爭(zhēng)取全面充分的補(bǔ)償。