協(xié)議收購(gòu)，在征收拆遷中是現(xiàn)階段比較常見(jiàn)的操作。相較于法律上的“征收”概念，協(xié)議收購(gòu)的特殊性在于它是由開(kāi)發(fā)商或其他具有營(yíng)利性質(zhì)的公司對(duì)房屋進(jìn)行所謂購(gòu)買(mǎi)，其形式類似于商品房買(mǎi)賣(mài)，但實(shí)質(zhì)上卻是由地方政府或行政征收方授權(quán)指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行的房屋收購(gòu)，具有行政性。所以，可以說(shuō)“協(xié)議收購(gòu)”是狹義上的“征收”，也是舊城改造項(xiàng)目實(shí)施的一種重要方式。那么，協(xié)議收購(gòu)房屋中一旦發(fā)生糾紛當(dāng)事人該如何維權(quán)呢？

由于征收拆遷牽扯巨大的利益滾動(dòng)，自然會(huì)衍生出一些不合法的利益鏈條。而協(xié)議收購(gòu)在征收拆遷的實(shí)踐中直接演變成開(kāi)發(fā)商和地方行政征收方聯(lián)合牟利的“幌子”。很多時(shí)候征收方打著“因公共利益征收”之名行商業(yè)開(kāi)發(fā)之實(shí)，嚴(yán)重侵害被征收人的補(bǔ)償權(quán)益。其直接的表現(xiàn)形式就是由開(kāi)發(fā)商和被征收人進(jìn)行房屋收購(gòu)協(xié)議的簽訂，并由開(kāi)發(fā)商對(duì)涉案房屋進(jìn)行拆除。這樣一來(lái)能規(guī)避《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的束縛，二來(lái)免去了政府的責(zé)任承擔(dān)，三還能提高征收效率。

其實(shí)，開(kāi)發(fā)商能按照市場(chǎng)交易原則，與“被收購(gòu)人”進(jìn)行公平的房屋交易，協(xié)議收購(gòu)也未嘗不可。這樣在保證被收購(gòu)人自愿的前提下，能滿足被收購(gòu)人較征收項(xiàng)目更高的利益需求。對(duì)被收購(gòu)房屋的個(gè)人、地方政府和開(kāi)發(fā)商而言是多贏的局面。

但征收拆遷的事實(shí)卻遠(yuǎn)非如此簡(jiǎn)單。很多情況下是開(kāi)發(fā)商根本不按市場(chǎng)價(jià)與被征收人進(jìn)行平等交易，加上有行政權(quán)力的干涉和輔助，開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)是為所欲為，想拆就拆，想怎么拆就怎么拆，而對(duì)被征收人的補(bǔ)償更是極不合理。這樣一來(lái)，被征收人根本找不到利益受損的賠償主體，找地方政府要征收補(bǔ)償，征收方又會(huì)說(shuō)這不是征收行為，征收方并不承擔(dān)責(zé)任……如此一來(lái)，被征收人的利益又何從保障呢？

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，最高人民法院于2018年作出了最新裁判，給協(xié)議收購(gòu)的被拆遷人尋找救濟(jì)給出了判例依據(jù)：

市政府委托區(qū)城投公司與區(qū)舊改辦對(duì)被征收人的房屋進(jìn)行征收拆遷。城投公司和舊改辦擬對(duì)涉案房屋協(xié)議收購(gòu)。因收購(gòu)價(jià)格不合理，汪慧芳未簽字。城投公司和舊改辦以當(dāng)事人未提出收購(gòu)申請(qǐng)為由，告知其房屋不再享受征收拆遷的相關(guān)補(bǔ)償或獎(jiǎng)勵(lì)，并將當(dāng)事人樓上住戶騰空交付的房屋予以拆除，由此嚴(yán)重影響了汪慧芳房屋的安全性及正常使用。當(dāng)事人不服，以收購(gòu)工作系由龍游縣政府組織實(shí)施，強(qiáng)制收購(gòu)行為侵犯其合法權(quán)益為由，向法院提起行政訴訟。

該案最終經(jīng)過(guò)最高院再審裁定：

1.城投公司和舊改辦要求簽訂的收購(gòu)協(xié)議無(wú)效；

2.在收購(gòu)方未能滿足其收購(gòu)要求的情況下，依法有權(quán)自愿選擇不出售其房屋，市政府、區(qū)城投公司、區(qū)舊改辦均有義務(wù)尊重其不簽訂收購(gòu)協(xié)議的權(quán)利；

3.市政府在與當(dāng)事人未能就收購(gòu)問(wèn)題簽署收購(gòu)協(xié)議的情況下，應(yīng)當(dāng)及時(shí)啟動(dòng)征收程序；其不及時(shí)依法進(jìn)行征收反而采用不適當(dāng)拆除方式破壞汪慧芳房屋的居住與經(jīng)營(yíng)環(huán)境，造成該房屋正常使用功能?chē)?yán)重貶損，依法構(gòu)成行政侵權(quán)，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。市政府與相關(guān)單位因其先行行為，也即因此而負(fù)有依法征收補(bǔ)償或者賠償?shù)母诫S義務(wù)；依法具有選擇征收補(bǔ)償程序或者侵權(quán)賠償程序的權(quán)利。

協(xié)議收購(gòu)在征收拆遷中，有其存在的空間和價(jià)值。如果引導(dǎo)得當(dāng)，用市場(chǎng)盈利商的資金來(lái)緩解地方政府在舊城改造過(guò)程中的財(cái)政壓力也未嘗不可。所以，部分地區(qū)和部分群體，以開(kāi)發(fā)商與被拆遷人協(xié)議收購(gòu)的形式，來(lái)代替政府的強(qiáng)制征收拆遷更為靈活，也更易調(diào)動(dòng)被拆遷人主動(dòng)參與的積極性。當(dāng)然，協(xié)議收購(gòu)必得保證按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行公平、自主交易，也必須尊重被拆遷人的意愿。任何逼簽、威脅、“五斷”現(xiàn)象均是不應(yīng)在協(xié)議收購(gòu)的過(guò)程中出現(xiàn)的。

然而，由于協(xié)議收購(gòu)更偏向于市場(chǎng)概念，又區(qū)別于民商事合同，并沒(méi)有統(tǒng)一的法律制約，導(dǎo)致該行為的非法擴(kuò)散化可能?chē)?yán)重侵害被拆遷人的補(bǔ)償利益。如何保障協(xié)議收購(gòu)中被拆遷人的補(bǔ)償利益，是協(xié)議收購(gòu)?fù)菩械谋匾獥l件。

被拆遷人對(duì)房屋的價(jià)值損失可以選擇征收補(bǔ)償程序進(jìn)行救濟(jì)，也可以選擇因收購(gòu)導(dǎo)致的侵權(quán)賠償程序救濟(jì)。市場(chǎng)盈利商和行政征收方是共同責(zé)任承擔(dān)主體。

也就是說(shuō)，協(xié)議收購(gòu)造成被拆遷人利益損失，被拆遷人可以找行政征收方按照征收程序?qū)ψ约旱姆课葸M(jìn)行征收補(bǔ)償，也可以要求開(kāi)發(fā)商或其他中間方進(jìn)行侵權(quán)賠償。無(wú)論是收購(gòu)程序、征收程序還是賠償程序，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的保障，均應(yīng)以當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝瑓^(qū)位同類房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)作為基準(zhǔn)。這可以作為相類似案件被拆遷人的維權(quán)依據(jù)，對(duì)被拆遷人來(lái)說(shuō)也是多一條利益保護(hù)的規(guī)定了。

協(xié)議收購(gòu)絕不等同于協(xié)議拆遷。協(xié)議拆遷是無(wú)任何法律依據(jù)的，以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議替代征收決定、征收補(bǔ)償決定進(jìn)而對(duì)房屋實(shí)施拆除的做法是赤裸裸的違法行徑。當(dāng)面對(duì)兩手空空，僅憑一份補(bǔ)償安置協(xié)議就找上門(mén)來(lái)的征收方人員時(shí)，被征收人要勇于“說(shuō)不”，并堅(jiān)決依法捍衛(wèi)自己的補(bǔ)償權(quán)益。