一、房屋所有權(quán)侵權(quán)方式與法律規(guī)定

房屋所有權(quán)侵權(quán)案例在房地產(chǎn)交易活動中大量發(fā)生，常見的有以下類型：一是無權(quán)處分房產(chǎn)的行為人處分他人房產(chǎn)，房屋的受委托管理人對房屋進行出售。二是部分享有房屋所有權(quán)的共有人，在其他共有人不知情的情況下處分房屋。登記在夫妻一方名下的夫妻共有財產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記人在配偶不知情的情況下擅自處分的行為。三是盜取他人證照或偽造證照處分他人房屋的行為。

在房屋所有權(quán)受到侵害時，被侵權(quán)人往往通過提起民事起訴、撤銷民事行為的方式追求返還財產(chǎn)，但是返還財產(chǎn)的訴求受到了《物權(quán)法》106條設(shè)定的不動產(chǎn)善意取得制度的制約，當不動產(chǎn)的受讓人出于善意取得、給付合理價格并經(jīng)過登記的，受讓人便取得了不動產(chǎn)的所有權(quán)。在這種情況下，被侵權(quán)人只能通過侵權(quán)賠償?shù)姆绞竭M行救濟。

房屋所有權(quán)侵權(quán)行為涉及民事法律規(guī)范中物權(quán)保護和侵權(quán)責任的問題。

《物權(quán)法》第三章設(shè)立了專門保護物權(quán)的方式，即物權(quán)請求權(quán)，包括返還原物請求權(quán)、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀請求權(quán)四種方式，強化了對物權(quán)的保護。除此之外，物權(quán)人在權(quán)利遭受損害時也可以請求損害賠償。涉及侵權(quán)賠償?shù)木唧w條款為《物權(quán)法》第37條：“侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任?！?br>
《侵權(quán)責任法》也將所有權(quán)的侵權(quán)賠償納入其調(diào)整范圍，《侵權(quán)責任法》第二條規(guī)定：“侵害民事權(quán)益，應(yīng)當依照本法承擔侵權(quán)責任。本法所稱民事權(quán)益，包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽權(quán)、榮譽權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財產(chǎn)權(quán)益?！钡恰肚謾?quán)責任法》更像一部“人身損害賠償法”，其所重點關(guān)注的是人身損害賠償問題，因此直接涉及財產(chǎn)損失賠償?shù)囊?guī)定較少，僅僅有第19條和第20條的規(guī)定。

關(guān)于房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償?shù)膯栴}，雖然《物權(quán)法》與《侵權(quán)責任法》都有涉及，但是條目較少，規(guī)定較為原則。最高人民法院也沒有頒布過任何涉及財產(chǎn)性賠償?shù)乃痉ń忉?，可見財產(chǎn)損失的賠償一直沒有成為立法和司法解釋的一個重點關(guān)注的問題。[3]下面，筆者將從房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償?shù)脑瓌t和計算標準方面進行探討。

二、房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償?shù)脑瓌t

當事人的房屋所有權(quán)遭受侵害時，會產(chǎn)生直接財產(chǎn)損失和間接財產(chǎn)損失。

直接財產(chǎn)損失包含房屋的自身價值和附有價值。房屋的自身價值是房屋的自有價值，主要表現(xiàn)為房屋的市場售價;房屋的附有價值是指附屬在房屋的添附物和資金，主要表現(xiàn)為房屋的裝修價值、購買房屋繳納的稅款和繳存的公共維修基金等。當事人的房屋所有權(quán)遭到侵害時，不僅房屋的自身價值遭受損失，而且附有價值也隨之受到損失。因此，房屋所有權(quán)的直接財產(chǎn)損失應(yīng)適用完全賠償原則，即賠償被侵權(quán)人的實際損失，包含房屋的自身價值和附有價值。

間接財產(chǎn)損失包括當事人在取得該房屋前所產(chǎn)生的的購買和登記成本以及因房屋所有權(quán)受到侵害而產(chǎn)生的支出增加和收益減少。購買和登記成本主要表現(xiàn)為交通費用、誤工費用、登記費用、委托代理費用等。因房屋所有權(quán)受到侵害而產(chǎn)生的支出增加和收益減少包括：所有權(quán)受侵害的房屋是被侵害人居住房屋的，其權(quán)利受損后購買房屋前的租房成本;房屋出租收益的損失;不動產(chǎn)用于經(jīng)營用途因被侵權(quán)而產(chǎn)生的停產(chǎn)停業(yè)損失等。

房屋所有權(quán)的間接財產(chǎn)損失應(yīng)當根據(jù)案件具體情況對間接財產(chǎn)損失進行具體區(qū)分，分別適用完全賠償原則和適當賠償原則。對于客觀上已經(jīng)發(fā)生的被侵權(quán)人能夠證明的間接財產(chǎn)損失，應(yīng)適用完全賠償原則，法院應(yīng)予以全部支持。對于客觀上已經(jīng)發(fā)生或?qū)肀厝话l(fā)生，但又無法確定或者在審判時無法預(yù)測的間接財產(chǎn)損失，則需要根據(jù)法律的基本價值和具體案情統(tǒng)籌考慮適當賠償?shù)臄?shù)額。采用此原則是基于間接財產(chǎn)損失的客觀性和必然性，但準確數(shù)額往往難以確定和預(yù)測的考慮。例如被侵權(quán)人喪失居住房屋時，其權(quán)利受損后購買房屋前的租房成本也會在具體情形中差異較大，這主要表現(xiàn)在被侵害人購買存量房屋與購買新建房屋，購買現(xiàn)房與購買期房從購買到入住的時間間隔存在較大差別，而這種差別在案件判決時不能夠進行預(yù)測，只能在一定期限幅度內(nèi)予以適當賠償。

如何避免自己的房屋被侵權(quán)

物權(quán)法的規(guī)定是，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅以登記為準?；诖?，某一套房屋歸誰所有，應(yīng)以房地產(chǎn)登記機構(gòu)的管理為準。比如，房子登記在甲的名下，那么房子就歸甲所有。甲作為房屋的所有權(quán)人，就有權(quán)對房屋享有占有、使用、處分的權(quán)利。而甲在處分該房產(chǎn)時，購買人只要確信房屋登記在甲的名下即可，無需關(guān)心房屋是否有其他共有人，包括夫妻共有等情形。這是房屋產(chǎn)權(quán)登記的法定公信力所決定的。

在生活中，往往房子經(jīng)常登記在夫妻一方的名下，而共有的房產(chǎn)卻沒有共有人的所有權(quán)登記。而夫或妻的一方，在婚姻出現(xiàn)危機后，往往違背道德私自出讓房產(chǎn)，而另一方卻住在屋內(nèi)拒不搬出，損壞了正常交易人的利益，使買受人付出了金錢，又住不進房子的尷尬局面。這極易產(chǎn)生道德風險，為此，物權(quán)法又規(guī)定了善意取得制度。也就是只要符合法定的條件，買受人依法取得房屋的所有權(quán)，所有權(quán)人無權(quán)追回。

為了保護自己的財產(chǎn)，同時，也為了保護交易相對人的利益，房屋的共有權(quán)人都應(yīng)依法登記，這既可以防范道德風險，也可以避免法律風險。尤其是可以避免在出現(xiàn)婚姻危機時自己的財產(chǎn)不受侵害。