購房優(yōu)惠計算方式惹爭執(zhí),扣定金?
據(jù)了解,重慶某信息公司受某地產(chǎn)公司委托,就其開發(fā)的一商品房小區(qū)組織團(tuán)購。購房人李某與該信息公司簽訂團(tuán)購協(xié)議,約定支付5000元團(tuán)購費(fèi),即可享受總房款8%的團(tuán)購優(yōu)惠,并與購房時的現(xiàn)場優(yōu)惠累加計算。
隨后,李某與地產(chǎn)公司簽訂房屋認(rèn)購書,購買該小區(qū)房屋一套,并約定如參加團(tuán)購,將享受購房款折扣及費(fèi)用減免優(yōu)惠。簽訂團(tuán)購協(xié)議和認(rèn)購書后,李某分別向信息公司及地產(chǎn)公司支付了團(tuán)購費(fèi)5000元和房屋認(rèn)購定金3萬元。
簽訂房屋買賣合同過程中,李某與地產(chǎn)公司就房屋價格計算方式產(chǎn)生分歧,李某認(rèn)為團(tuán)購優(yōu)惠與購房優(yōu)惠應(yīng)當(dāng)累加計算。而地產(chǎn)公司則認(rèn)為,參加團(tuán)購是享受購房優(yōu)惠的前提,最終形成的購房優(yōu)惠價格已將團(tuán)購優(yōu)惠包含在內(nèi)。
后因協(xié)商未果,雙方未簽訂商品房買賣合同,而地產(chǎn)公司則拒絕返還3萬元的購房定金。為此,李某將地產(chǎn)公司訴至法院,索要定金。對此,地產(chǎn)公司表示,他們收取的是具有法律效力的定金,而非訂金,根據(jù)合同法規(guī)定,李某反悔,未簽訂正式的房屋買賣合同,地產(chǎn)公司有權(quán)拒絕返還相關(guān)定金。
法院審理后認(rèn)為,房屋認(rèn)購書中地產(chǎn)公司承諾的購房優(yōu)惠并未明確表明是否已包含了先前團(tuán)購優(yōu)惠在內(nèi),雙方無法就優(yōu)惠后的實(shí)際價格達(dá)成一致,最終導(dǎo)致雙方未能簽訂房屋買賣合同,屬于法律規(guī)定的不能歸責(zé)于雙方的事由,地產(chǎn)公司應(yīng)向李某退還3萬元購房定金。
據(jù)此,法院作出了如上判決。
以案釋法
非雙方過錯致合同未訂應(yīng)退定金
法院在判決書中指出,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定,出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
本案中,由于約定不明,原、被告雙方就購房優(yōu)惠與團(tuán)購優(yōu)惠關(guān)系出現(xiàn)分歧,進(jìn)而無法就房屋實(shí)際購房價格達(dá)成一致,雙方未能訂立購房合同,符合不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致房屋買賣合同未訂立的情形。
針對目前通過簽訂認(rèn)購書并預(yù)先交納購房定金的方式買賣商品房的情況較為普遍的實(shí)際,法官提醒,房屋認(rèn)購書的實(shí)質(zhì)為預(yù)約合同,違反約定內(nèi)容將產(chǎn)生相應(yīng)的違約責(zé)任,故對于房屋價款及計算方式等重要條款,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確約定,以維護(hù)自身合法權(quán)益。
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