棚戶區(qū)改造和開發(fā)商用地的區(qū)別

一、性質(zhì)不同。棚戶區(qū)改造是政策性項(xiàng)目，是由行政職權(quán)支撐的征收拆遷行為。而開發(fā)商用地更多的是盈利性開發(fā)，是開發(fā)商與被征收人之間的私權(quán)協(xié)商和交易。

值得注意的是：在棚戶區(qū)改造中，必然會涉及開發(fā)商對土地房屋的征收拆遷。也就是說，整體的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中，會包含開發(fā)商對土地房屋的征收拆遷行為。這就很容易讓被征收人混淆：對自己土地房屋的征收拆遷到底是開發(fā)商的盈利行為，還是政府的政策性改造？

也基于這樣的模糊界限，在實(shí)踐中，很多征收方以“棚改”之名，行商業(yè)開發(fā)之實(shí)，嚴(yán)重侵害了被征收人的合法利益。

二、主體不同。如上所述，棚改是政策性的征收拆遷項(xiàng)目。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，只有市、縣級以上人民政府有權(quán)組織實(shí)施征地拆遷。也就是說，在棚戶區(qū)改造過程中的所有行政命令及其行為，都必須由市、縣級政府等有權(quán)機(jī)關(guān)實(shí)施。比如：征收拆遷公告、征收拆遷補(bǔ)償方案等必須是市縣人民政府蓋章；征收補(bǔ)償協(xié)議也必須由市縣政府相關(guān)人員與被征收人簽訂……

而如果僅僅只是開發(fā)商用地，則是開發(fā)商個(gè)體實(shí)施，行政權(quán)力并不介入。與被征收人的協(xié)商談判也只是民事主體之間的合同或協(xié)議談判，偏重遵循自愿、自主的公平交易機(jī)制。

要注意的是，如果開發(fā)商要開發(fā)、占用、租賃集體土地的，則會涉及與村集體的協(xié)商談判，對集體土地的對外租賃、使用，則需要通過召開村民大會等程序進(jìn)行。

三、是否有補(bǔ)償不同。棚戶區(qū)改造說到底就是對土地房屋的征收拆遷。法律規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償（注：集體土地上統(tǒng)一適用該條規(guī)定）。

因此，只要征收方對民眾土地房屋的征收拆遷，就必須要給予被征收人足額、合理的補(bǔ)償利益，且要遵循“先補(bǔ)償后搬遷”的拆遷原則，以保障被征收人的權(quán)益。

而如果僅是開發(fā)商的個(gè)體用地而實(shí)施房屋的拆除，則是需要與被征收人公平協(xié)商交易，遵循的是市場買賣交易的經(jīng)濟(jì)機(jī)制，簽訂民事交易合同。此時(shí)，被征收人所得的費(fèi)用有可能比原來的房屋價(jià)值低，也可能要高。而不管是高還是低，都是屬于開發(fā)商與被征收人自愿協(xié)商的結(jié)果，都是合法的。而被征收人所得的費(fèi)用就不能叫做“補(bǔ)償”，而應(yīng)該歸屬于債權(quán)債務(wù)或其他體系里。

三、救濟(jì)方式不同。如果是棚戶區(qū)改造，被征收人的補(bǔ)償利益偏低或者房屋被強(qiáng)拆、偷拆，征收程序不合法侵害了被征收人的權(quán)益的，被征收人可以通過行政復(fù)議、行政訴訟等方式進(jìn)行維權(quán)救濟(jì)。

而開發(fā)商與被征收人簽訂用地或房屋租賃買賣等民事合同的，如若開發(fā)商不履行約定，相對方（即土地或房屋的權(quán)利人）則主要通過民事訴訟程序解決。當(dāng)然，也可通過仲裁、協(xié)商、調(diào)解等方式解決。

上述僅是對開發(fā)商用地與棚戶區(qū)改造簡單的區(qū)別，實(shí)踐中的情況較為復(fù)雜，需具體情況具體分析。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，各地對棚戶區(qū)的改造都加大了力度。在這過程中，常出現(xiàn)開發(fā)商與征收方聯(lián)合謀利的現(xiàn)象。即開發(fā)商和征收方都打著“棚戶區(qū)改造”的名義，卻實(shí)行商業(yè)開發(fā)，壓低被征收人的補(bǔ)償利益，謀取非法利益，使被征收人遭受巨大的利益損失。因此，被征收人一定要區(qū)分到底是棚戶區(qū)改造，還是開發(fā)商的商業(yè)開發(fā)。如果遇到以“棚改”之名，行商業(yè)開發(fā)之實(shí)的現(xiàn)象，被征收人一定要及時(shí)采取復(fù)議、訴訟維權(quán)措施，保護(hù)自己的補(bǔ)償利益。

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