未經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地轉(zhuǎn)讓是否無(wú)效

國(guó)有劃撥土地是國(guó)家無(wú)償劃撥給單位或個(gè)人使用的土地，也就是說(shuō)劃撥土地?zé)o需繳納土地出讓金，這令劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓具有一定的特殊性，那么，未經(jīng)批轉(zhuǎn)的劃撥土地轉(zhuǎn)讓是否有效呢？

未經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地轉(zhuǎn)讓是否無(wú)效

1、訟爭(zhēng)土地是資產(chǎn)公司以行政劃撥方式取得，轉(zhuǎn)讓行為未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》和《拍賣(mài)法》的強(qiáng)制性規(guī)定，故轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

2、雖然《合同法》規(guī)定了合同無(wú)效，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，但是一方當(dāng)事人所主張的損失應(yīng)該是能夠被對(duì)方當(dāng)事人預(yù)見(jiàn)或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到。訟爭(zhēng)土地是增值還是貶值，本案雙方當(dāng)事人均難以預(yù)料。

而且，訟爭(zhēng)物業(yè)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效的原因在于該行為未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，而并非資產(chǎn)公司故意阻卻合同生效，根據(jù)民法上的誠(chéng)實(shí)信用原則及司法實(shí)踐的一貫做法，對(duì)于土地增值差價(jià)損失的補(bǔ)償應(yīng)以土地轉(zhuǎn)讓方惡意阻卻合同生效為前提條件，故對(duì)資產(chǎn)公司訴請(qǐng)的土地增值差價(jià)損失部分不予支持。

1、劃撥土地轉(zhuǎn)讓。2004年11月，某資產(chǎn)公司(下稱(chēng)資產(chǎn)公司)取得其主管部門(mén)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司及市財(cái)政局同意后，委托拍賣(mài)公司拍賣(mài)其所有的廠房及土地使用權(quán)，建筑面積8645.97㎡，土地面積.6㎡(下稱(chēng)訟爭(zhēng)物業(yè))，土地類(lèi)型為劃撥。

2005年1月4日，開(kāi)發(fā)公司以人民幣2001萬(wàn)元價(jià)格競(jìng)得訟爭(zhēng)物業(yè)，并與拍賣(mài)公司簽訂《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》約定：開(kāi)發(fā)公司交納的400萬(wàn)元保證金轉(zhuǎn)為定金，成交后一個(gè)月內(nèi)支付成交價(jià)款的60%(合計(jì)支付成交款80%)，標(biāo)的物移交后三天內(nèi)，開(kāi)發(fā)公司付清余款；開(kāi)發(fā)公司需另行支付1萬(wàn)元給拍賣(mài)公司作規(guī)劃藍(lán)圖等資料費(fèi)用；資產(chǎn)公司負(fù)責(zé)出具辦理房地產(chǎn)過(guò)戶的相關(guān)必要文書(shū)，過(guò)戶手續(xù)由拍賣(mài)公司協(xié)助開(kāi)發(fā)公司辦理等。

2、付款及接收土地。2004年至2006年間，開(kāi)發(fā)公司先后支付拍賣(mài)款共計(jì)人民幣2001萬(wàn)元及拍賣(mài)傭金、繪圖資料費(fèi)。2006年1月23日，拍賣(mài)公司向開(kāi)發(fā)公司開(kāi)具2001萬(wàn)元發(fā)票及繪圖資料費(fèi)1萬(wàn)元收據(jù)。此外，拍賣(mài)公司還相繼向開(kāi)發(fā)公司開(kāi)具累計(jì)元的傭金收據(jù)及發(fā)票。

2005年8月、2006年9月，規(guī)劃部門(mén)向開(kāi)發(fā)公司出具的相關(guān)文書(shū)均表明，該地塊規(guī)劃用地功能為居住用地，目前該地塊現(xiàn)狀為工業(yè)用地，可暫時(shí)維持現(xiàn)狀使用。

3、規(guī)劃部門(mén)一直未正式變更規(guī)劃。訟爭(zhēng)物業(yè)亦無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。

2007年11月，佛山市土地儲(chǔ)備中心發(fā)函，明確訟爭(zhēng)土地已納入政府土地儲(chǔ)備。

2008年1月，開(kāi)發(fā)公司委托評(píng)估公司對(duì)訟爭(zhēng)土地按商業(yè)40年、住宅70年的居住用地進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估市場(chǎng)總地價(jià)為人民幣6140萬(wàn)元。

4、開(kāi)發(fā)公司起訴。2008年1月，開(kāi)發(fā)公司將資產(chǎn)公司、拍賣(mài)公司訴至佛山市中級(jí)人民法院，請(qǐng)求：確認(rèn)《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》及其附件無(wú)效；資產(chǎn)公司、拍賣(mài)公司連帶返還拍賣(mài)款人民幣2001萬(wàn)元、拍賣(mài)傭金人民幣元、繪圖資料費(fèi)人民幣1萬(wàn)元及該三筆款項(xiàng)自開(kāi)發(fā)公司付款日起至清償日止的利息；資產(chǎn)公司、拍賣(mài)公司連帶賠償土地增值差價(jià)損失人民幣2500萬(wàn)元及因拍賣(mài)無(wú)效給其造成的保安費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、裝飾工程款、招商代理費(fèi)、鑒定費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、水電工程費(fèi)、律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)損失共元。

中院一審認(rèn)為：訟爭(zhēng)土地性質(zhì)為劃撥，本案拍賣(mài)未依法經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法無(wú)效，資產(chǎn)公司及拍賣(mài)公司應(yīng)依法承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；合同無(wú)效造成的損失應(yīng)當(dāng)是可預(yù)見(jiàn)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到，現(xiàn)訟爭(zhēng)土地是增值還是貶值，雙方當(dāng)事人均難以預(yù)料，不予支持開(kāi)發(fā)公司主張的土地增值損失及未實(shí)際支出的費(fèi)用；資產(chǎn)公司及拍賣(mài)公司對(duì)于拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效存有較大過(guò)錯(cuò)，開(kāi)發(fā)公司未盡審核義務(wù)也應(yīng)承擔(dān)一定過(guò)錯(cuò)，故酌定資產(chǎn)公司及拍賣(mài)公司承擔(dān)80%責(zé)任，開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)20%責(zé)任。

據(jù)此，法院遂判決：《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》及其附件無(wú)效；資產(chǎn)公司返還拍賣(mài)款2001萬(wàn)元及從2006年1月26日起至實(shí)際還款日止的利息；拍賣(mài)公司返還拍賣(mài)傭金元、繪圖資料費(fèi)1萬(wàn)元及從2006年1月26日起至實(shí)際返還日止的利息；資產(chǎn)公司及拍賣(mài)公司連帶賠償開(kāi)發(fā)公司損失人民幣.54元。

開(kāi)發(fā)公司不服一審判決，向省高院提起上訴。

省高院二審審理后，改判資產(chǎn)公司返還拍賣(mài)款2001萬(wàn)元及從每筆款項(xiàng)支付之日起至實(shí)際還款日止的利息；拍賣(mài)公司返還拍賣(mài)傭金元、繪圖資料費(fèi)1萬(wàn)元及從每筆款項(xiàng)支付之日至實(shí)際還款日止的利息，其他維持一審判決。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

1、《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》及其附件的效力?

2、合同無(wú)效的法律后果及責(zé)任分擔(dān)?

3、開(kāi)發(fā)公司的損失如何認(rèn)定?

一、《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》及其附件無(wú)效。

《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！?br>
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第11條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效?！?br>
《拍賣(mài)法》第6條規(guī)定：“拍賣(mài)標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利?！钡?條規(guī)定：“依照法律或者按照國(guó)務(wù)院規(guī)定需經(jīng)審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在拍賣(mài)前，應(yīng)當(dāng)依法辦理審批手續(xù)?！?br>
依《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5條規(guī)定，對(duì)劃撥土地轉(zhuǎn)讓有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府是指市、縣人民政府。

本案，資產(chǎn)公司與拍賣(mài)公司訂立委托拍賣(mài)合同，委托拍賣(mài)訟爭(zhēng)物業(yè)，開(kāi)發(fā)公司以人民幣2001萬(wàn)元競(jìng)買(mǎi)成功，與拍賣(mài)公司簽訂拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)及其附件。訟爭(zhēng)土地的使用權(quán)類(lèi)型為劃撥。拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)及附件是資產(chǎn)公司于拍賣(mài)公司的真實(shí)意思表示，但由于訟爭(zhēng)土地是資產(chǎn)公司以行政劃撥方式取得，轉(zhuǎn)讓須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批同意。

然而，本案沒(méi)有證據(jù)顯示訟爭(zhēng)土地的轉(zhuǎn)讓行為已獲得有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》和《拍賣(mài)法》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。資產(chǎn)公司辯稱(chēng)已征得上級(jí)主管單位同意，但其主管單位資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司并非佛山市人民政府或市國(guó)土部門(mén)，不享有法律規(guī)定的劃撥土地轉(zhuǎn)讓審批權(quán)。

故，訟爭(zhēng)物業(yè)的拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓行為依法被認(rèn)定無(wú)效，由此產(chǎn)生的《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》及其附件當(dāng)然無(wú)效。

二、合同無(wú)效的法律后果及責(zé)任分擔(dān)。

《合同法》第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?br>
1、關(guān)于返還責(zé)任。

本案《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》及附件無(wú)效，資產(chǎn)公司及拍賣(mài)公司由此取得的拍賣(mài)款、拍賣(mài)傭金、繪圖資料費(fèi)應(yīng)予返還。2、關(guān)于連帶賠償責(zé)任。

《拍賣(mài)法》第58條規(guī)定：“委托人違反本法第六條的規(guī)定，委托拍賣(mài)其沒(méi)有所有權(quán)或者依法不得處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。拍賣(mài)人明知委托人對(duì)拍賣(mài)的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利所有權(quán)或者依法不得處分的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！?br>
本案，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效的原因并非訟爭(zhēng)土地納入儲(chǔ)備，而是資產(chǎn)公司未依法取得有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的情況下，委托拍賣(mài)劃撥土地，故資產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效存在較大過(guò)錯(cuò)。

拍賣(mài)公司在拍賣(mài)訟爭(zhēng)物業(yè)之前已知悉拍賣(mài)標(biāo)的土地性質(zhì)為劃撥。法律法規(guī)對(duì)于劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的審批程序規(guī)定，作為專(zhuān)門(mén)從事拍賣(mài)行業(yè)的拍賣(mài)公司本該熟悉相關(guān)法律規(guī)定，在接受委托和進(jìn)行拍賣(mài)前應(yīng)嚴(yán)格審查訟爭(zhēng)物業(yè)是否可以依法處分。拍賣(mài)公司在明知訟爭(zhēng)物業(yè)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的情況下，將訟爭(zhēng)物業(yè)拍賣(mài)給開(kāi)發(fā)公司，依法應(yīng)與資產(chǎn)公司共同承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

開(kāi)發(fā)公司在競(jìng)買(mǎi)訟爭(zhēng)物業(yè)時(shí)未盡嚴(yán)格審查義務(wù)，且在訟爭(zhēng)物業(yè)未過(guò)戶至其名下前，對(duì)訟爭(zhēng)物業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)因此產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)損失存在一定過(guò)錯(cuò)。

經(jīng)對(duì)比各方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)大小，法院酌情認(rèn)定資產(chǎn)公司及拍賣(mài)公司承擔(dān)80%的賠償責(zé)任，開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)20%的責(zé)任正確。

三、開(kāi)發(fā)公司損失的認(rèn)定及處理。

1、利息損失。

本案拍賣(mài)款人民幣2001萬(wàn)元、拍賣(mài)傭金人民幣60.03萬(wàn)元及繪圖資料費(fèi)人民幣1萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)公司在拍賣(mài)前后分期支付。

故，資產(chǎn)公司、拍賣(mài)公司除向開(kāi)發(fā)公司返還上述三筆款項(xiàng)外，還須就上述三筆財(cái)產(chǎn)分別支付利息給開(kāi)發(fā)公司。利息計(jì)算方法為：從每筆款項(xiàng)支付之日起到實(shí)際返還日止，按銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。一審法院判決統(tǒng)一從2006年1月26日起計(jì)算利息不當(dāng)，二審法院對(duì)此予以糾正正確。

2、美食城投入損失。

本案涉案物業(yè)雖為工業(yè)用途，但開(kāi)發(fā)公司在拍賣(mài)成交之后，就訟爭(zhēng)物業(yè)向規(guī)劃部門(mén)提出翻新改建做臨時(shí)商鋪開(kāi)辦美食城之用的申請(qǐng)。規(guī)劃部門(mén)批復(fù)同意，并要求開(kāi)發(fā)公司對(duì)訟爭(zhēng)物業(yè)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、安全鑒定等相關(guān)配套建設(shè)工作。開(kāi)發(fā)公司據(jù)此與案外人訂立《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》、《鑒定協(xié)議書(shū)》、《測(cè)繪合同》等，并支付一定的合同對(duì)價(jià)，包括設(shè)計(jì)費(fèi)、工程款、招商代理費(fèi)、鑒定費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、水電工程款。

開(kāi)發(fā)公司完成的上述工作是對(duì)擬受讓物的合理開(kāi)發(fā)利用，其支出的款項(xiàng)因轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效而轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)產(chǎn)損失，資產(chǎn)公司及拍賣(mài)公司應(yīng)予賠償。該部分財(cái)產(chǎn)損失，以開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際支出為準(zhǔn)；尚未發(fā)生的支出，待實(shí)際發(fā)生后，開(kāi)發(fā)公司可另行主張。而且，開(kāi)發(fā)公司接管訟爭(zhēng)物業(yè)而支出的保安人員工資也屬于正常支出。現(xiàn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)法受讓訟爭(zhēng)物業(yè)，該項(xiàng)開(kāi)支也是開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際損失，資產(chǎn)公司、拍賣(mài)公司同樣應(yīng)予賠償。

上述因拍賣(mài)無(wú)效造成的財(cái)產(chǎn)損失共計(jì)人民幣.68元，資產(chǎn)公司、拍賣(mài)公司向開(kāi)發(fā)公司連帶賠償其中80%，即人民幣.54元。由于開(kāi)發(fā)公司亦存在一定過(guò)錯(cuò)，故其余20%由開(kāi)發(fā)公司自行承擔(dān)。

3、評(píng)估費(fèi)及律師費(fèi)。

開(kāi)發(fā)公司要求資產(chǎn)公司、拍賣(mài)公司連帶賠償其對(duì)涉案物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值委托評(píng)估而支付的評(píng)估費(fèi)用人民幣7萬(wàn)元、律師代理費(fèi)人民幣50萬(wàn)元。由于該兩項(xiàng)費(fèi)用是開(kāi)發(fā)公司提起本案的訴訟成本，與轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效沒(méi)有直接聯(lián)系，非開(kāi)發(fā)公司因此遭受的必然損失。

故，法院未將該評(píng)估費(fèi)、律師代理費(fèi)列入轉(zhuǎn)讓無(wú)效的損失賠償項(xiàng)目。

4、土地增值差價(jià)損失。

開(kāi)發(fā)公司依據(jù)2008年1月評(píng)估公司出具的訟爭(zhēng)物業(yè)市場(chǎng)總地價(jià)為人民幣6140萬(wàn)元，要求資產(chǎn)公司、拍賣(mài)公司連帶賠償因拍賣(mài)無(wú)效給其造成的土地增值差價(jià)損失人民幣2500萬(wàn)元。

對(duì)土地增值差價(jià)損失是否列入賠償范圍，在司法實(shí)踐及理論界均有較大爭(zhēng)議。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：本案拍賣(mài)無(wú)效后，資產(chǎn)公司及拍賣(mài)公司一直承諾通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)可實(shí)現(xiàn)過(guò)戶，使開(kāi)發(fā)公司產(chǎn)生過(guò)戶的合理期待。且資產(chǎn)公司、拍賣(mài)公司一直占用拍賣(mài)款項(xiàng)不予退還，使開(kāi)發(fā)公司喪失了以該款項(xiàng)購(gòu)買(mǎi)其他土地的機(jī)會(huì)。合同無(wú)效及土地價(jià)格上漲后，開(kāi)發(fā)公司無(wú)法取得訟爭(zhēng)土地，也無(wú)法以同等款項(xiàng)購(gòu)買(mǎi)同等的土地，故土地增值差價(jià)損失應(yīng)作為合同信賴(lài)?yán)鎿p失進(jìn)行賠償。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：雖然《合同法》規(guī)定了合同無(wú)效，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，但是一方當(dāng)事人所主張的損失應(yīng)該是能否被對(duì)方當(dāng)事人預(yù)見(jiàn)或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到。訟爭(zhēng)土地是增值還是貶值，本案雙方當(dāng)事人均難以預(yù)料。因此，開(kāi)發(fā)公司在本案中提出土地增值損失2500萬(wàn)元，難以為資產(chǎn)公司、拍賣(mài)公司所預(yù)見(jiàn)。

而且，訟爭(zhēng)物業(yè)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效的原因在于該行為未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，而并非資產(chǎn)公司故意阻卻合同生效。根據(jù)民法上的誠(chéng)實(shí)信用原則及司法實(shí)踐的一貫做法，對(duì)于土地增值差價(jià)損失的補(bǔ)償應(yīng)以土地轉(zhuǎn)讓方惡意阻卻合同生效為前提條件。故，對(duì)資產(chǎn)公司訴請(qǐng)的土地增值差價(jià)損失部分不應(yīng)支持。

本案，法院最終采納上述第二種觀點(diǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)公司提出人民幣2500萬(wàn)元的土地增值差價(jià)損失未作支持。

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