怎樣判斷房屋拆遷是否基于社會公共利益之需要？
一、是否基于社會公共利益之需要？

《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)?！薄?a href=http://www.131bbs.cn/flzs/5590.html >土地管理法》第二條第四款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！庇纱丝芍?，征地的前提條件是為了“公共利益的需要”。在審查《建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書》及規(guī)劃主管部門建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)材料時(shí)應(yīng)著重看其“開發(fā)用途”，如果是“商住小區(qū)”或“城鎮(zhèn)住宅及商服業(yè)”則表明此次征地并非基于公共利益，違反了法律關(guān)于“征地必須基于公共利益的需要”之相關(guān)規(guī)定。而有關(guān)材料被征地農(nóng)民均可以通過申請政府信息公開或者查詢自然資源部門官方網(wǎng)站等渠道獲取。

二、征地報(bào)批前是否履行過法定的告知程序

國務(wù)院于2004年10月發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（十四）及國土資源部《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》（九）均規(guī)定，在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。

廣大被征收人應(yīng)審查省級自然資源廳（國土廳）及市級自然資源局（國土局）是否提交了其已書面告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶的錄音錄像材料、照片及征地前的村民會議記錄等等。一定要查看原件！如果沒有上述材料，至少可以說明，征地報(bào)批前未履行過法定告知程序，征地程序違法。而在實(shí)踐中，若村民從來沒有見到過相關(guān)的“擬征地公告”或者“征地告知書”，則有理由懷疑涉案項(xiàng)目報(bào)批過程中存在弄虛作假。

三、土地在被征收時(shí)是否依法進(jìn)行過土地調(diào)查？是否經(jīng)過農(nóng)戶簽字確認(rèn)？

國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（十四）及國土資源部《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》（十）規(guī)定，在征地報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。

我們在審查時(shí)應(yīng)注意三點(diǎn)：一是廣大農(nóng)戶是否已經(jīng)簽字確認(rèn)，只有村委會的蓋章并不能證實(shí)所有農(nóng)戶都同意征地行為；二是在土地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)單上，要審查其項(xiàng)目是否明確，包括權(quán)屬、地類、面積等均需記載清楚；三是村里的小組、隊(duì)長不能代表具體農(nóng)戶簽字確認(rèn)，必須經(jīng)農(nóng)戶和房屋的產(chǎn)權(quán)人親自確認(rèn)方可有效。實(shí)踐中，簽字、按手印環(huán)節(jié)存在問題的情形比比皆是，這也是依法維權(quán)的一個(gè)重要突破點(diǎn)。

四、涉案的土地征收行為是否保障了申請人的聽證權(quán)？

根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（十四）及國土資源部《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》（十一）規(guī)定，在征地依法報(bào)批前，廣大農(nóng)戶對擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請聽證的權(quán)利，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)將此項(xiàng)權(quán)利告知廣大農(nóng)戶。當(dāng)事人申請聽證的，應(yīng)按照《國土資源聽證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。

在涉及征地批復(fù)的案件中，行政機(jī)關(guān)往往以村委會放棄聽證申請作為農(nóng)戶放棄聽證權(quán)利的證明材料。但上述文件明確規(guī)定，村委會代表不了廣大農(nóng)戶，村委會作出的放棄聽證的書面說明不能剝奪廣大農(nóng)戶的聽證權(quán)，沒有經(jīng)過廣大農(nóng)戶聽證而完成的征地行為即屬程序違法！而實(shí)踐中，對聽證記錄等書面材料的審查也往往能發(fā)現(xiàn)其中的很多漏洞問題。

五、征地報(bào)批前，“一書四方案”是否齊全？

一書四方案指建設(shè)用地呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、征收土地方案、供地方案、補(bǔ)充耕地方案。

國土資源部《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》第七、八、十一、十二條規(guī)定，征收集體土地，報(bào)批時(shí)應(yīng)提交一書四方案。廣大農(nóng)戶審查時(shí)首先要注意一書四方案是否齊全，同時(shí)要注意每個(gè)方案里的具體內(nèi)容是否完備且符合規(guī)劃計(jì)劃、基本農(nóng)田占用補(bǔ)劃等具體情況。對于勘測定界圖更要仔細(xì)核對自己的土地、房屋是否處于涉案項(xiàng)目的征收范圍內(nèi)。凡是直接看不到的部分，都可通過向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門申請政府信息公開的方式獲取，這也往往會構(gòu)成信息公開復(fù)議、訴訟的進(jìn)行。

掌握征地批復(fù)報(bào)批前材料的審查著重點(diǎn)，有針對性地通過征地批復(fù)的復(fù)議程序應(yīng)對違法征地行為。務(wù)求合理、合法、有效維權(quán)！
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