不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值中，土地使用權(quán)價(jià)值是其重要組成部分

甚至是不動(dòng)產(chǎn)最主要的價(jià)值之所在。地方行政機(jī)關(guān)實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)征收，其本質(zhì)就是土地使用權(quán)的收回，地方行政機(jī)關(guān)最終獲取的是區(qū)位及土地使用權(quán)的價(jià)值。

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值所進(jìn)行評(píng)估，房屋和土地往往一體進(jìn)行評(píng)估。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)采用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)地上建筑物評(píng)估其重置價(jià)格。而對(duì)于所占用的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。而在實(shí)踐中，對(duì)于被征收人土地使用權(quán)的評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往會(huì)依據(jù)地方行政機(jī)關(guān)國(guó)土部門制定的土地基準(zhǔn)價(jià)格。我們認(rèn)為，地方行政機(jī)關(guān)制定土地基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等方式，履行聽取公眾意見的正當(dāng)程序。特別是具體價(jià)格的制定，還應(yīng)當(dāng)要有事實(shí)依據(jù)。

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值實(shí)施的評(píng)估，應(yīng)當(dāng)要考慮到容積率因素，來確定不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。如果院落或場(chǎng)地面積較大時(shí)，可以對(duì)院落或場(chǎng)地的土地使用權(quán)價(jià)值，單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估。

對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的被征收人，根據(jù)《征收條例》之規(guī)定，地方行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予市場(chǎng)價(jià)格的補(bǔ)償。我們認(rèn)為土地市場(chǎng)價(jià)格，即地方行政機(jī)關(guān)對(duì)該土地使用權(quán)進(jìn)行招、拍、掛的價(jià)格，并按被征收人的剩余土地使用年限相對(duì)應(yīng)的價(jià)值。

根據(jù)《土地管理法》之規(guī)定，劃撥土地用于公益事業(yè)及國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。但由于歷史的原因，現(xiàn)存很多劃撥土地用于住宅或經(jīng)營(yíng)企業(yè)，特別是在土地使用權(quán)有償出讓制度實(shí)行前。劃撥方式與出讓方式相比，就在于沒有向行政機(jī)關(guān)交納土地出讓金，但劃撥用地需要通過征地取得,因而有一定的土地取得成本，同時(shí)為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能，應(yīng)有一定的開發(fā)建設(shè)成本，正是由于這些成本，構(gòu)成了劃撥土地的價(jià)值基礎(chǔ)。出讓方式還是劃撥方式取得土地，那只是一種取得土地的審批方式而已，且有一定的歷史因素。對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，在征收時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，在扣除地方行政機(jī)關(guān)基準(zhǔn)價(jià)格后，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給被征收人。

在當(dāng)前《土地管理法》的法律框架下，對(duì)于集體土地上的建設(shè)用地土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)以土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格給予補(bǔ)償。對(duì)于集體土地上農(nóng)用地的土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償，體現(xiàn)在地方行政機(jī)關(guān)所給予的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)之中。當(dāng)然，我們期待著集體土地同國(guó)有土地的征收活動(dòng)，應(yīng)統(tǒng)一適用法律，并給予市場(chǎng)價(jià)值的補(bǔ)償。

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