如何區(qū)分大、小產(chǎn)權(quán)房、宅基地房屋？法律怎么說？

房源信息流3天前

對“小產(chǎn)權(quán)”，有三種主要解釋，又可區(qū)分為“合法”與“法律屬性存在較大爭議”。

一、“合法”兩類：法律、規(guī)定明確，即交足購房款、或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金，即可自由買賣。

1、按“發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)”（因“購房人的產(chǎn)權(quán)”，是由“發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)”分割來的）區(qū)分：發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)為大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)為小產(chǎn)權(quán)。

2、按“房屋再轉(zhuǎn)讓時，是否需要繳納土地出讓金”區(qū)分：不用繳的為大產(chǎn)權(quán)（則普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房）；要補繳的為小產(chǎn)權(quán)。

二、“法律屬性存在較大爭議”一類：法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。對“大、小產(chǎn)權(quán)房”的爭議，是“土地使用權(quán)”，不是“房屋所有權(quán)”。

按“產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)”區(qū)分：國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的為大產(chǎn)權(quán)；國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的為小產(chǎn)權(quán)（又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)），其并不構(gòu)成法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

律師提示

小產(chǎn)權(quán)房（鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房），不具備普通商品房的法律性質(zhì)。房屋無國家發(fā)放的“土地使用證、預(yù)售許可證”，相關(guān)部門不予備案。在購買過程中，若出現(xiàn)合同糾紛，則難以得到等同保護。

其在開發(fā)建設(shè)過程中，缺少監(jiān)管，質(zhì)量問題出現(xiàn)的概率，要高過商品房。

國家規(guī)定，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)，不得出讓和出售。其為鄉(xiāng)鎮(zhèn)或農(nóng)村的集體土地上建造，不是普遍意義上的房地產(chǎn)商開發(fā)的房子，流程上少了一道程序，即沒有給國家繳納土地出讓金。此類房子，購房者拿到的房屋產(chǎn)權(quán)證，國家是不承認(rèn)的。

而因無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，對房產(chǎn)價值影響很大。若遇國家拆遷，很難得到相應(yīng)的拆遷補償。即使有，也比有房產(chǎn)證的房子補償少。

國家近年來，出臺的法規(guī)、意見，體的聲音是要清理小產(chǎn)權(quán)房，正制定一系列小產(chǎn)權(quán)房清理方案，一些地區(qū)已進行試點。

區(qū)分大、小產(chǎn)權(quán)房及宅基地房。

小產(chǎn)權(quán)房

定義：為農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋。

土地：所有權(quán)歸集體；農(nóng)民只擁有使用權(quán)，且有期限限制。

房屋：其產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，而非國家房管部門頒發(fā)；不能辦理房地產(chǎn)權(quán)登記；屬于沒有產(chǎn)權(quán)；不受法律保護。

宅基地房屋

定義：為宅基地（農(nóng)村的農(nóng)戶，用作住宅建設(shè)的土地）上建造的房屋。

土地：所有權(quán)歸集體；農(nóng)民擁有永久使用權(quán)。

房屋：農(nóng)民有所有權(quán)買賣和租賃的權(quán)利；房屋出賣或出租后，宅基地的使用權(quán)、隨之轉(zhuǎn)給受讓人或承租人；不允許向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓。

商品房

定義：為有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司，通過出讓方式，取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，按市場價出售。

土地：居民有70年使用權(quán)。

房屋：居民有70年使用權(quán)。

律師提示：

一、宅基地的證，與房產(chǎn)證不同。

宅基地的證，是土地使用證，是記錄關(guān)于該宗土地使用的權(quán)利憑證。房產(chǎn)證，是對房產(chǎn)所有權(quán)的憑證。兩種證，都需向相關(guān)部門申報登記，才從法律上說明，對以上物權(quán)的法律狀態(tài)。

二、購買的普通商品房，屬于大產(chǎn)權(quán)房。其包括三種。

70年產(chǎn)權(quán)：為居住用地。

50年產(chǎn)權(quán)：為工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或者其他用地。

40年產(chǎn)權(quán)：為商業(yè)、旅游、娛樂用地。

大產(chǎn)權(quán)房，購房者既有了房屋所有權(quán)證，也有土地使用權(quán)證，且可合法的進行二手房交易。大產(chǎn)權(quán)房具有占有、使用、收益和處分四項完整的權(quán)能。

房地產(chǎn)商提供的土地證明，若是通過劃撥得來，則為小產(chǎn)權(quán)，若是通過出讓或轉(zhuǎn)讓得來，則是大產(chǎn)權(quán)。

三、購房前，須知事項：

（一）確定產(chǎn)權(quán)年限：

而二手房產(chǎn)權(quán)年限：如，1990年開發(fā)商，買到該房屋的土地使用權(quán)，使用權(quán)是70年，則2018年新房主買下該房后，實際使用年限僅是42年。

同時，物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

（二）理清用地性質(zhì)：

不同的用地性質(zhì)，有著不同的建筑屬性、產(chǎn)權(quán)年限。購買新房時，購房者可查看，開發(fā)商的土地使用證與商品房銷售（預(yù)售）許可證。購買二手房時，購房者可查看，房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋性質(zhì)與規(guī)劃用途。

（三）清晰有房屋≠有產(chǎn)權(quán)

“小產(chǎn)權(quán)房”，不是法律概念。購房者，應(yīng)清楚“小產(chǎn)權(quán)”的風(fēng)險，不能進行上市交易，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

在買房之前，要弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)問題，是大產(chǎn)權(quán)房、宅基地房屋、還是小產(chǎn)權(quán)房，若是大產(chǎn)權(quán)房，是70年、50年，還是40年，并要了解剩余的產(chǎn)權(quán)年限。

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