非法拆遷行為有哪些？

1、房屋性質(zhì)、面積等認(rèn)定不明確

被征收房屋應(yīng)當(dāng)區(qū)分已經(jīng)登記的和未登記的建筑。對于已經(jīng)登記的房屋，房屋性質(zhì)、面積、用途一般以不動產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，當(dāng)不動產(chǎn)權(quán)證與房屋登記簿記載不一致時，除非房屋登記簿確有錯誤，一般以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的房屋，應(yīng)當(dāng)按照市、縣政府認(rèn)定、處理的結(jié)果進(jìn)行評估。而在現(xiàn)實(shí)中，對于未登記的房屋對于房屋面積，未進(jìn)行實(shí)際測量直接估算面積的情況，這都是不符合法律規(guī)定的。事實(shí)認(rèn)定錯誤，沒有評估報告的合法性自然禁不住推敲。

2、沒有整體評估報告和分戶評估報告。情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。實(shí)踐中，評估所依據(jù)信息來源不明，偽造被征收人、估價師簽字等情形時有發(fā)生。對于此種主觀惡性極強(qiáng)的違法行為，被征收人要及時向當(dāng)?shù)刈〗ú块T直至住建部申請查處，進(jìn)而通過行政訴訟途徑捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。

3、未進(jìn)行入戶實(shí)地查勘

《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定房屋價值評估公司需要安排專業(yè)的估價師對被征收房屋的實(shí)際狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，對被征收房屋內(nèi)外部情況進(jìn)行拍照、錄像，做好實(shí)地查勘記錄，并將附屬物清單進(jìn)行匯總。實(shí)踐中，一些不太正規(guī)、專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)會省略這一步驟，直接根據(jù)征收方提供的一些房屋資料給出評估結(jié)論，或是對于附屬物等事實(shí)情況出現(xiàn)疏漏，導(dǎo)致被征收房屋的評估結(jié)果偏低。簡單地講，若被征收人自始至終沒見著上門入戶評估的人，就收到了評估報告、估價單，那么這樣的情形一定是違法的。

4、未依法向被征收人出具分戶評估報告。

《辦法》規(guī)定評估公司應(yīng)出具整體評估報告和分戶評估報告。但在實(shí)踐中，有的征收部門只向被征收人出具整體評估報告，卻不出具相應(yīng)的分戶評估報告，有的甚至不出具任何評估報告，而只提供一張紙的估價單，這都是嚴(yán)重違法行為。同樣，內(nèi)容極其簡單、不完整，沒有評估市場比較的參照案例情況，有的甚至沒有評估師簽字和評估公司蓋章，這都是不合規(guī)、不合法的評估報告。

二、證據(jù)應(yīng)該有區(qū)政府提交并說明

《中華人民共和國行政訴訟法》規(guī)定，行政機(jī)關(guān)對其作出的行政行為具有舉證責(zé)任，如無法提供或不提供相關(guān)證據(jù)，則視為沒有證據(jù)。雖然法律規(guī)定政府應(yīng)證明其行政行為合法，但強(qiáng)拆案件中仍存在不少困境。有以下幾點(diǎn):

1、遭遇強(qiáng)拆，由政府證明強(qiáng)拆合法。

根據(jù)上述案件可知，當(dāng)房屋遭到政府強(qiáng)拆，應(yīng)當(dāng)由政府舉證其強(qiáng)拆行為合法，若不能提供強(qiáng)拆合法的有力證據(jù)，便需要承擔(dān)敗訴的不利后果。

2、強(qiáng)拆后，政府部門不認(rèn)賬可推定政府部門擔(dān)責(zé)。

上門拆房的人通常不會在強(qiáng)拆前出示任何能夠證明其身份的法律文書或者與被征收人多說一句話。過后當(dāng)找到當(dāng)?shù)卣块T時，又會面對政府"毫不知情"的狀況。

2005年，區(qū)政府因某項(xiàng)目建設(shè)需要，作出《房屋拆遷公告》，將當(dāng)事人的房屋列入征收范圍，由于拆遷房屋的時候沒有及時通知當(dāng)事人，雙方未能就此達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，區(qū)政府也尚未依法作出征收補(bǔ)償決定。當(dāng)事人在不知情情況下，當(dāng)事人的房屋竟被非法直接拆除！區(qū)政府否認(rèn)參與了拆除當(dāng)事人的房屋，但是拆遷領(lǐng)導(dǎo)小組是區(qū)政府的臨時單位，代表的是路南區(qū)政府的行政行為。

當(dāng)事人通過政府信息公開，向國家建設(shè)部、國土資源部(現(xiàn)在是自然資源部)舉報等方式維權(quán)。以后又國務(wù)院法制辦申請行政復(fù)議，提供的相關(guān)證據(jù)材料，認(rèn)為當(dāng)事人依據(jù)其自身有限的舉證能力已經(jīng)完成了舉證義務(wù)。被告區(qū)政府不能提供證據(jù)證明不是其實(shí)施的強(qiáng)拆行為或是由哪個部門實(shí)施了強(qiáng)拆行為，故推定是被告區(qū)政府組織實(shí)施了強(qiáng)拆行為！

3、行政賠償時，強(qiáng)拆損失無法確定，可按未超市場價值賠償！

根據(jù)區(qū)人民政府房屋強(qiáng)制拆除行政賠償案中，原告提供了初步證據(jù)，但因政府部門的原因?qū)е略鏌o法對房屋內(nèi)物品損失舉證，行政機(jī)關(guān)亦因未依法進(jìn)行財產(chǎn)登記、公證等措施無法對房屋內(nèi)物品損失舉證的，人民法院對原告未超出市場價值的符合生活常理的房屋內(nèi)物品的賠償請求，應(yīng)當(dāng)予以支持。

房屋遭強(qiáng)拆后，被拆遷人也很難提供損害情況的證據(jù)。在這種情況下，一般由被拆遷人主張其損失，而轉(zhuǎn)由被告政府部門承擔(dān)舉證責(zé)任，被告提供不出相應(yīng)證據(jù)的，由被告承擔(dān)不利后果。

對于國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過有償使用合同或者劃撥決定書約定的動工期限未動工開發(fā)，滿兩年的要無償收回；但如果是屬于政府及政府有關(guān)部門的原因或者不可抗力導(dǎo)致開發(fā)延遲的，則應(yīng)當(dāng)采取延長動工開發(fā)期限、調(diào)整土地用途規(guī)劃條件、由政府安排臨時使用、協(xié)議有償收回、置換土地等方式處置，以促進(jìn)國有建設(shè)用地的有效利用。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條及《閑置土地處置辦法》第十二、十三、十四條的規(guī)定，未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》。根據(jù)上述規(guī)定，對于國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過有償使用合同或者劃撥決定書約定的動工期限未動工開發(fā)，滿兩年的要無償收回；

應(yīng)當(dāng)指出的是，處置閑置土地的根本目的是為了促進(jìn)土地利用，促進(jìn)節(jié)約集約用地。政府及政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)主動履責(zé)，依法及時處置閑置土地行為。根據(jù)《閑置土地處置辦法》第二十九條的規(guī)定，國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)履行閑置土地監(jiān)督檢查職責(zé)，在閑置土地調(diào)查、認(rèn)定和處置工作中徇私舞弊、濫用職權(quán)、玩忽職守的，要依法追究法律責(zé)任。

三、非法強(qiáng)拆后，證據(jù)應(yīng)該有去政府提交

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征補(bǔ)條例》）第27條規(guī)定，實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。實(shí)踐中，大部分被征收人主動搬離，需要強(qiáng)制搬遷比例極小。但因強(qiáng)制搬遷涉及物權(quán)甚至人身自由權(quán)并具有不可逆性，故應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循法律規(guī)定和正當(dāng)程序。

1、補(bǔ)償問題已經(jīng)得到解決，即已經(jīng)作出征收補(bǔ)償決定。征收補(bǔ)償決定所載明的補(bǔ)償內(nèi)容能夠?qū)崿F(xiàn)，或已經(jīng)實(shí)際支付被征收人；被征收人拒絕接受的，已經(jīng)依法告知并履行了相應(yīng)的提存等手續(xù)，補(bǔ)償內(nèi)容能隨時實(shí)現(xiàn)。

2、補(bǔ)償決定已經(jīng)人民法院審查，并裁定由行政機(jī)關(guān)組織實(shí)施。根據(jù)《征補(bǔ)條例》第28條以及《最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)定》），被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市縣級政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

3、人民法院裁定準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行后，被征收人應(yīng)主動騰退交房，自覺履行義務(wù)。被征收人拒絕搬遷的，市縣級政府可以依法采取強(qiáng)制搬遷方式，以確保公共利益實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《征補(bǔ)條例》《強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)定》等規(guī)定，強(qiáng)制搬遷應(yīng)堅持“裁執(zhí)分離”原則，以政府組織實(shí)施為總原則、以法院執(zhí)行屬個別例外情形。

4、根據(jù)《房屋拆遷證據(jù)保全公證細(xì)則》規(guī)定，房屋拆遷證據(jù)保全公證時，公證機(jī)關(guān)應(yīng)對房屋及附屬物的現(xiàn)狀依法采取勘測、拍照或攝像等保全措施，以確保其真實(shí)性和證明力。實(shí)施強(qiáng)制拆遷房屋證據(jù)保全時，公證機(jī)關(guān)應(yīng)通知被拆遷人到場，公證員應(yīng)在筆錄中記明。

實(shí)施強(qiáng)制拆遷房屋中有物品的，公證員應(yīng)當(dāng)組織對所有物品逐一核對、清點(diǎn)、登記，分類造冊；并記錄上述活動的時間、地點(diǎn)，交兩名有完全行為能力的在場人員核對后，由公證員和在場人在相關(guān)記錄上簽名，對被拆遷人拒絕簽名的，公證員應(yīng)在記錄中載明；物品清點(diǎn)登記后，凡不能立即交與被拆遷人接收的，公證員要監(jiān)督拆遷實(shí)施人員將物品存放在其提供的倉庫中，并對物品掛簽標(biāo)碼，對物品在保管中丟失損壞的，倉庫保管人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；強(qiáng)制搬遷結(jié)束后，實(shí)施人還應(yīng)制作通知書，通知被拆遷人在一定期限內(nèi)領(lǐng)取物品，逾期不領(lǐng)的，公證處可以接受實(shí)施單位的提存申請，辦理提存。

5、違法強(qiáng)制搬遷須承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。由于強(qiáng)制搬遷（強(qiáng)制拆除）通常是依據(jù)補(bǔ)償決定作出，而補(bǔ)償決定理論上已經(jīng)解決了房屋等的補(bǔ)償問題，因此即使是違法的強(qiáng)制搬遷，通常僅涉及對房屋內(nèi)物品損失的賠償問題，不涉及對房屋的補(bǔ)償或者賠償問題。就對房屋補(bǔ)償和因強(qiáng)制搬遷造成的損失問題進(jìn)行了區(qū)分：強(qiáng)調(diào)對房屋進(jìn)行補(bǔ)償或妥善安置；因違法實(shí)施強(qiáng)制拆遷給當(dāng)事人造成的其他財產(chǎn)損失，應(yīng)依法予以賠償。

區(qū)政府賠償房屋損失和房屋內(nèi)的物品損失，而不再通過補(bǔ)償程序解決對房屋的補(bǔ)償問題，以體現(xiàn)對行政機(jī)關(guān)違法征收的懲誡性。

強(qiáng)制搬遷后，區(qū)政府或者征收主管部門等否認(rèn)實(shí)施強(qiáng)制搬遷，有的甚至故意不做出書面決定或者雇傭案外人強(qiáng)制搬遷，以規(guī)避實(shí)施強(qiáng)制搬遷的賠償責(zé)任。

由于2004年憲法明確“禁止建設(shè)單位參與搬遷活動”，因此，對于違法的強(qiáng)制搬遷，首先應(yīng)推定為市縣級政府、征收主管部門所實(shí)施，并由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

損失金額認(rèn)定與舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移。原則上被征收人應(yīng)當(dāng)對損失的事實(shí)和具體金額承擔(dān)舉證責(zé)任。但如果由于實(shí)施機(jī)關(guān)強(qiáng)制拆遷和拆除時沒有依法制作公證筆錄和公證清單，導(dǎo)致被征收人對滅失損壞的財物無法充分履行舉證責(zé)任的，在被征收人能提供初步證據(jù)證明有財產(chǎn)損壞滅失的情況下，即發(fā)生舉證責(zé)任的轉(zhuǎn)移，實(shí)施機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對其強(qiáng)制搬遷沒有造成財產(chǎn)損失的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，并承擔(dān)舉證不能的不利后果，對具體賠償金額予以酌定。





以上是“非法拆遷行為有哪些？”的相關(guān)信息，想了解更多相關(guān)知識請關(guān)注好律師網(wǎng)土地房產(chǎn)欄目。