需根據(jù)評(píng)估程序?qū)Σ疬w補(bǔ)償款數(shù)額作出正確判斷！

01、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇易出差錯(cuò)！

評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定應(yīng)先由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。若在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成，再由房屋征收部門通過(guò)一定程序確定。在實(shí)際拆遷過(guò)程中，房屋征收部門未經(jīng)被征收人協(xié)商直接確定評(píng)估機(jī)構(gòu)是明顯不合法的。

在進(jìn)行評(píng)估之前，被征收人一定要了解選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否是依法設(shè)立的，對(duì)要評(píng)估的事項(xiàng)是否有評(píng)估資質(zhì)，進(jìn)行評(píng)估的工作人員是否有評(píng)估證書。最后還要檢閱最終的評(píng)估報(bào)告單上是否有兩名以上評(píng)估師的親筆簽名。

不管是整體評(píng)估還是分戶評(píng)估報(bào)告，都應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽字，并加蓋房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。如果沒(méi)有相關(guān)評(píng)估師簽字或者只有一位評(píng)估師簽字，那么此次評(píng)估報(bào)告將無(wú)效。

評(píng)估公司是分級(jí)別的，級(jí)別不同、評(píng)估的能力也有很大的差距。以北京為例，《北京市國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到2000戶；二級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)1000戶；三級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)500戶。假定你們這個(gè)拆遷項(xiàng)目總共700戶，那么評(píng)估公司必須達(dá)到二級(jí)的資質(zhì)，如果經(jīng)過(guò)查詢發(fā)現(xiàn)這個(gè)評(píng)估公司的資質(zhì)就是個(gè)三級(jí)資質(zhì)，則該評(píng)估報(bào)告就是違法的，我們因此就獲得了一個(gè)談判的籌碼。

02、開出合法不合理的評(píng)估報(bào)告！

我國(guó)相關(guān)規(guī)定對(duì)評(píng)估人員的職業(yè)規(guī)范和處罰都作出了嚴(yán)格規(guī)定，若因違反規(guī)定受到處罰將關(guān)系到他們的職業(yè)生涯，因此在圣運(yùn)律師代理的眾多案件中，鮮有因評(píng)估報(bào)告違法而追究相關(guān)部門的責(zé)任的情況。

那么問(wèn)題究竟出在哪里？對(duì)于估價(jià)方來(lái)說(shuō)同一標(biāo)的物他們可以采用市場(chǎng)法、收益法、成本法以及假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行評(píng)估，也可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估。根據(jù)相關(guān)規(guī)定和職業(yè)規(guī)范來(lái)說(shuō)他們的報(bào)告一般是合法的，但是對(duì)被拆遷人來(lái)說(shuō)，選擇不同的評(píng)估方法產(chǎn)生的結(jié)果卻是天壤之別的！

案件為例，A企業(yè)相較于同領(lǐng)域內(nèi)其他企業(yè)掌握著更為豐富的專利技術(shù)，雖然近兩年還在融資負(fù)債，但明年可能就有一個(gè)大的營(yíng)業(yè)額的收入，那么來(lái)計(jì)算某一周期的停產(chǎn)損失的時(shí)候最好要按照收益法來(lái)預(yù)估未來(lái)正常凈收益，若采用市場(chǎng)比較法比照同類企業(yè)的補(bǔ)償進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果可想而知。

評(píng)估方法的選擇是被拆遷人極易忽視的，當(dāng)認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告中關(guān)于評(píng)估方法的選擇存在問(wèn)題，切勿簽字，應(yīng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

03、警惕評(píng)估報(bào)告的送達(dá)程序！

我國(guó)房屋評(píng)估程序有十分嚴(yán)格的規(guī)定。大體程序分為以下幾步：選定評(píng)估機(jī)構(gòu)（參照本文“一”）→房屋征收部門委托評(píng)估機(jī)構(gòu)→房屋征收部門調(diào)查明確評(píng)估對(duì)象→向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況→估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘→初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示→申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

在評(píng)估過(guò)程中，每一個(gè)步驟都關(guān)系都評(píng)估結(jié)果，關(guān)系到被征收人的切身利益。在進(jìn)行房屋評(píng)估前，一定要對(duì)評(píng)估過(guò)程有個(gè)全局的把握。

因征收方未將評(píng)估報(bào)告及時(shí)送達(dá)被征收人，致使被征收人申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估和申請(qǐng)鑒定的法定權(quán)利無(wú)法行使，屬于違反法定程序。被拆遷人可以利用法律途徑進(jìn)行救濟(jì)。

最后，各位被拆遷戶，拆遷維權(quán)的過(guò)程漫長(zhǎng)而艱辛，建議大家通過(guò)法律途徑，及時(shí)進(jìn)行有效維權(quán)。

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