我國《土地管理法》規(guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地…”那么究竟什么是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地？主要有哪些特征和情形？會被怎么處置？要了解清楚并加以甄別，避免造成一些違法或經(jīng)濟損失。

1.什么是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地？

非法轉(zhuǎn)讓、買賣土地是指單位（集體）或個人違反土地管理法律法規(guī)，未按法律規(guī)定的條件和程序?qū)⑼恋貦?quán)利完全轉(zhuǎn)移給受讓人，受讓人向其支付價款的行為。

2.非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地有哪些特征？

①在同一違法行為中必須有兩方或兩方以上的違法行為當(dāng)事人，即必須同時具有賣方或轉(zhuǎn)讓方和買方或受讓方；

②必須違反現(xiàn)行土地管理的法律法規(guī)，即屬于現(xiàn)行法律法規(guī)所規(guī)定的違法違規(guī)行為；

③當(dāng)事人已經(jīng)實施了轉(zhuǎn)讓土地行為，違法當(dāng)事人簽訂并完全或部分履行了土地買賣或轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議；

④違法當(dāng)事人通過非法轉(zhuǎn)讓土地從而獲取非法所得。

3.非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地主要有哪些情形？

根據(jù)《查處土地違法行為立案標(biāo)準(zhǔn)》劃分，非法轉(zhuǎn)讓土地主要有以下幾種情形：

①未經(jīng)批準(zhǔn)，非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的；

②不符合法律規(guī)定的條件，非法轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)的；

③將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)非法出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的；

④不符合法律規(guī)定的條件，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

⑤以轉(zhuǎn)讓房屋（包括其他建筑物、構(gòu)筑物），或者以土地與他人聯(lián)建房屋分配實物、利潤，或者以土地出資入股、聯(lián)營與他人共同進(jìn)行經(jīng)營活動，或者以置換土地等形式，非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

4.非法轉(zhuǎn)讓、倒賣集體土地應(yīng)作何種處罰？

責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

5.對擅自買賣宅基地的應(yīng)如何處理？

國家禁止非法買賣土地。對擅自買賣宅基地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收非法所得，并處非法所得5%以上20%以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

6.非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地要承擔(dān)什么法律責(zé)任？

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第81條規(guī)定：“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款”。第73條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。

根據(jù)《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》（15號令）的規(guī)定，非法轉(zhuǎn)讓土地的責(zé)任人如果屬于政府公務(wù)員或者其他行政監(jiān)察對象，依法應(yīng)給予行政處分。行政機關(guān)及其公務(wù)員買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，對有關(guān)責(zé)任人員給予警告、記過或者記大過處分；情節(jié)較重的，給予降級或者撤職處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予開除處分。

《刑法》第228條規(guī)定：“以牟利為目的，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金”。

7.當(dāng)事人對國土資源行政處罰不服的法律救濟途徑有哪幾條？

主要有兩條：一是向作出處罰決定的上一級機關(guān)和同級人民政府申請行政復(fù)議；二是向有管轄權(quán)的人民法院提起行政訴訟。