■拆遷維權(quán)不只勝訴；征地補(bǔ)償要問律師

導(dǎo)讀：政府啟動大規(guī)模的拆遷改造工作，改造之初本應(yīng)該是為了老百姓共享城市發(fā)展帶來的碩果，但在具體拆遷中很多被拆遷戶的權(quán)益卻受到了侵害。在拆遷以及維權(quán)過程中，房屋拆遷補(bǔ)償都是眾多被拆遷人關(guān)注的焦點(diǎn)，今天圣運(yùn)律師將從專業(yè)的角度為大家講解“拆遷補(bǔ)償協(xié)議的陷阱”，希望能夠給大家一些提示和幫助。

采用心理戰(zhàn)術(shù)逼迫被拆遷人簽字

在實(shí)際拆遷中，拆遷方常以政策作為擋箭牌，以“少補(bǔ)”或“不補(bǔ)償”作為威脅，逼迫被拆遷人簽字，由于被拆遷人對相關(guān)法律規(guī)定并不了解，在很多情況下會選擇妥協(xié)。在這里圣運(yùn)律師告誡廣大被拆遷人，被拆遷方的口頭威脅與政策不等于法律，在遇到此類狀況時，一定果斷選擇維權(quán)。

根據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例及最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定中就土地征收補(bǔ)償適用問題的規(guī)定，“征收集體土地上房屋的補(bǔ)償不能直接適用國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，但可以參照國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償”從中我們可以看出，我國征收補(bǔ)償必須達(dá)到市場價格這一合理標(biāo)準(zhǔn)，地方不能隨意偏離。

合同約定不夠具體明確

拆遷補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容一定要具體明確，空白協(xié)議和內(nèi)容約定不明確的協(xié)議都絕不能簽。雖然拆遷補(bǔ)償協(xié)議采用空白協(xié)議和約定不明確的協(xié)議形式都是不合法的，但在實(shí)際維權(quán)過程種，被拆遷者因舉證困難而時常陷入被動。

根據(jù)實(shí)際維權(quán)的經(jīng)驗(yàn)，拆遷補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容有主要包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償期限和違約責(zé)任等方面，被拆遷人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議之前，一定要仔細(xì)審閱所簽的補(bǔ)償協(xié)議對下列條款是否有明確的規(guī)定。

（1）拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限；

（2）安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；

（3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限；

（4）搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

（5）搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；

（6）違約責(zé)任和爭議解決的方式；

拆遷方未當(dāng)場簽字蓋章合同被篡改

拆遷人經(jīng)常以需要將被拆遷人簽好字的合同帶回蓋章為由，承諾會在簽字蓋章后將完整的協(xié)議交給被拆遷人，待協(xié)議交回被拆遷人手上時，這份經(jīng)雙方簽字蓋章的合同條款可能跟自己當(dāng)初簽訂的有所出入，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)條款已經(jīng)被拆遷人修改。

實(shí)踐中拆遷人很難舉證這份拆遷補(bǔ)償安置合同已被拆遷人擅自改動，這也警示我們，當(dāng)拆遷人提出此類要求時一定要謹(jǐn)慎對待，盡量要求當(dāng)場簽字蓋章，然后將自己那份協(xié)議妥善保管。雙方在協(xié)商談判過程中，被拆遷人也可采取適當(dāng)手段保留雙方口頭約定的證據(jù)。

房屋評估有貓膩

國有土地上房屋征收評估辦法對房屋評估程序進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定。大體程序分為以下幾步：選定評估機(jī)構(gòu)（參照本文“一”）→房屋征收部門委托評估機(jī)構(gòu)→房屋征收部門調(diào)查明確評估對象→向評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況→估價師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘→初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示→申請復(fù)核評估。

在評估過程中，每一個步驟都關(guān)系都評估結(jié)果，關(guān)系到被征收人的切身利益。在進(jìn)行評估之前，被征收人一定要了解選定的評估機(jī)構(gòu)是否是依法設(shè)立的，對要評估的事項(xiàng)是否有評估資質(zhì)，進(jìn)行評估的工作人員是否有評估證書。最后還要檢閱最終的評估報告單上是否有兩名以上評估師的親筆簽名。根據(jù)國有土地上房屋征收評估辦法規(guī)定，不管是整體評估還是分戶評估報告，都應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)評估師簽字，并加蓋房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)公章。如果沒有相關(guān)評估師簽字或者只有一位評估師簽字，那么此次評估報告將無效。

律師建議：在拆遷的戰(zhàn)場上，被拆遷人往往因?yàn)椴欢啥茈y找到政府的違法點(diǎn)，從而失去了談判的籌碼，加之種種陷阱在拆遷談判中也是防不勝防，被拆遷人明顯處于弱勢。通過多方面的途徑了解相關(guān)維權(quán)信息，及時向律師咨詢，也是扭轉(zhuǎn)不利局面的重要途徑。