我國《合同法》第224條對轉(zhuǎn)租作了明確規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！备鶕?jù)該條規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租可分為：同意轉(zhuǎn)租和自行轉(zhuǎn)租。

一、同意轉(zhuǎn)租

同意轉(zhuǎn)租，是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。

1．同意轉(zhuǎn)租的法律后果。

(1)承租人與次承租人之間的關(guān)系。同意轉(zhuǎn)租中的承租人為轉(zhuǎn)租人，其與次承租人之間的關(guān)系與一般租賃關(guān)系并無區(qū)別。

(2)出租人與承租人之間的關(guān)系。出租人與承租人之間的關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而受影響，承租人就次承租人應(yīng)負責的事由所產(chǎn)生的損害向出租人負賠償責任，出租人的租金請求權(quán)以及解約權(quán)應(yīng)向承租人行使?！逗贤ā返?24條第1款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失?！?/p>

(3)出租人與次承租人之間的關(guān)系。出租人與次承租人之間并不存在直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，次承租人不能直接向出租人履行義務(wù)，出租人也不能直接向次承租人行使權(quán)利。

2．同意轉(zhuǎn)租中出現(xiàn)的相關(guān)問題。

同意轉(zhuǎn)租的成立要件：一是承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同存在；二是承租人征得出租人同意。在司法實踐中出現(xiàn)爭議最多的是第二個要件的認定問題，對此主要有以下幾點爭議：

(1)出租人采用何種方式同意。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第28條的規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)出租人書面同意，并應(yīng)依法辦理登記備案手續(xù)。但是在審判實踐中，不能以此規(guī)章的規(guī)定作為認定轉(zhuǎn)租是否有效的依據(jù)。對于出租人同意的方式，《合同法》沒有明確規(guī)定，根據(jù)《民法通則》以及《合同法》的立法精神，民事法律行為以不要式為原則，以要式為例外。因此，出租人的同意，不以書面形式為必要。至于發(fā)生糾紛時，是否可以舉證，則屬于另一個問題。從實踐的角度看，如果出租人明知承租人已將房屋轉(zhuǎn)租，在合理期限內(nèi)又無異議，甚至有時還有事實上的協(xié)助行為，如代轉(zhuǎn)交鑰匙等，則可以認定為默示的同意。

(2)出租人的同意能否撤回。原則上不能撤回，因為同意權(quán)是基于照顧出租人利益而設(shè)立的，出租人同意是單方法律行為。如果可以隨意撤回，則不利于交易關(guān)系的穩(wěn)定和對承租人與次承租人利益的保護。

(3)出租人同意的內(nèi)容。①房屋的用途同意。如果為概括性同意，承租人和次承租人應(yīng)該依誠實信用和公序良俗原則來轉(zhuǎn)租和使用房屋；如果為特別同意，承租人只能在出租人同意使用的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)租。②轉(zhuǎn)租的期限。根據(jù)國外的立法和民法的基本原理分析，轉(zhuǎn)租合同的期限應(yīng)不長于租賃合同的期限。但如果出租人以明示的方式同意轉(zhuǎn)租期限可以超出租賃期限，基于私法自治原則，除法律有明文禁止，應(yīng)認定為有效。也就是說，轉(zhuǎn)租的期限原則上不得超過原租賃合同的期限，但是當事人另有約定的除外。

二、自行轉(zhuǎn)租

自行轉(zhuǎn)租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。

1．自行轉(zhuǎn)租的法律后果。

根據(jù)《合同法》第224條第2款的規(guī)定，自行轉(zhuǎn)租發(fā)生以下法律效果：

(1)出租人與承租人之間的關(guān)系。承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租是嚴重的違約行為，出租人有權(quán)解除合同。出租人解除合同的，可以請求損害賠償；出租人不解除合同的，租賃關(guān)系仍然有效，不因承租人的轉(zhuǎn)租而受影響。

(2)承租人與次承租人之間的關(guān)系。雙方之間的租賃合同有效，承租人負有使次承租人取得對租賃物使用收益的義務(wù)。承租人不能使次承租人取得使用收益的權(quán)利，次承租人可以向承租人要求損害賠償。

(3)出租人與次承租人之間的關(guān)系。次承租人的租賃權(quán)不能對抗出租人。出租人終止租賃關(guān)系時，可以直接向次承租人請求返還租賃物。

2．自行轉(zhuǎn)租合同的效力。

對未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，依《合同法》的規(guī)定出租人可以解除合同，但對于承租人與次承租人之間的租賃合同是否當然有效或無效并不明確。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，租賃合同為諾成性合同。轉(zhuǎn)租雖未經(jīng)出租人同意，但這并不發(fā)生改變轉(zhuǎn)租合同性質(zhì)的后果，轉(zhuǎn)租合同在雙方當事人意思表示一致時即生效。因此，沒有經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租合同也為有效合同，只不過該轉(zhuǎn)租合同的效力隨著出租人對原租賃合同是否行使解除權(quán)而發(fā)生變化。根據(jù)《合同法》第224條第2款的規(guī)定，承租人白行轉(zhuǎn)租時，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。所以，在出租人不解除合同時，轉(zhuǎn)租關(guān)系依然存在，轉(zhuǎn)租合同當然有效。在出租人解除合同時，原生效的轉(zhuǎn)租合同只不過隨著出租人解除合同權(quán)的行使而發(fā)生終止的法律后果，而非轉(zhuǎn)租合同自始無效。