非住宅房產(chǎn)是房產(chǎn)范疇中住宅之外的所有房產(chǎn)。非住宅房產(chǎn)在城市房產(chǎn)中，表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營性房產(chǎn)，非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)和公用基礎(chǔ)設(shè)施。

一、什么是非住宅房產(chǎn)

非住宅房產(chǎn)是房產(chǎn)范疇中住宅之外的所有房產(chǎn)。非住宅房產(chǎn)在城市房產(chǎn)中，表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營性房產(chǎn)，非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)和公用基礎(chǔ)設(shè)施。

二、非住宅房產(chǎn)的分類

(一)生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)

生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)，是指物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)勞動的房產(chǎn)。包括工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)等部門在生產(chǎn)活動中使用的廠房、倉庫、作業(yè)房、實驗室和一些附屬房屋等。

生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)是工交等物質(zhì)生產(chǎn)活動的基本物質(zhì)要素，缺了它生產(chǎn)活動就不能正常進(jìn)行。尤其是現(xiàn)代工交生產(chǎn)，對房產(chǎn)的依賴性更強，沒有必要的生產(chǎn)用房，許多生產(chǎn)活動就無法進(jìn)行。生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的功能是為各種物質(zhì)生產(chǎn)服務(wù)，因此，其選址、結(jié)構(gòu)、用料和外形等，都是以方便生產(chǎn)和服務(wù)生產(chǎn)為基本前提的。正因為如此，城市中的生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)往往集中于生產(chǎn)功能區(qū)或郊區(qū)，結(jié)構(gòu)通常是以堅固為基本特征，所用建材是以鋼材、鋼筋混凝土為主，外形則多表現(xiàn)為占地面積大、低層化和連片化。

作為生產(chǎn)活動的必要物質(zhì)要素，生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)無疑屬于生產(chǎn)資料范疇。因為是執(zhí)行生產(chǎn)性固定資產(chǎn)(本)的職能，所以生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的價值實現(xiàn)和補償方式，就與生產(chǎn)性固定資產(chǎn)的價值周轉(zhuǎn)方式相同。即生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的價值，按其在生產(chǎn)中的磨損程度，逐漸轉(zhuǎn)移到這些房產(chǎn)參與的生產(chǎn)活動所生產(chǎn)的產(chǎn)品中去，然后通過銷售產(chǎn)品使價值得以回收在產(chǎn)品的銷售收入中，再以折舊的形式分期從產(chǎn)品銷售收入中提取并積累起來，直到提取的折舊金額所代表的價值量等于房產(chǎn)正常使用期內(nèi)磨損的價值量為止。由于生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的生產(chǎn)資料性質(zhì)明確，價值周轉(zhuǎn)路徑清楚，為購置或建造其而墊付的資本回收有公認(rèn)可行的規(guī)則可循，所以，生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的商品屬性也表現(xiàn)得較明顯，且容易被人們所接受。

(二)非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)

非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)，是指非生產(chǎn)部門和行業(yè)使用的住宅以外的那些房產(chǎn)。它包括營業(yè)性房產(chǎn)和非營業(yè)性房產(chǎn)兩部分。

1.營業(yè)性房產(chǎn)

是指城市經(jīng)營性單位和企業(yè)進(jìn)行貿(mào)易和經(jīng)營性服務(wù)活動所使用的房產(chǎn)，如商店、餐館、銀行、郵電局(所)、旅館、飯店、交易所等直接從事經(jīng)營活動的房產(chǎn)，以及它們的輔助用房等。

營業(yè)性房產(chǎn)是城市流通部門和其他第三產(chǎn)業(yè)部門從事商業(yè)和經(jīng)營性服務(wù)活動的必要物質(zhì)條件，它對商業(yè)和經(jīng)營性服務(wù)活動的經(jīng)濟效益的制約性，因商業(yè)和服務(wù)活動的特殊性而表現(xiàn)得很強。例如，房產(chǎn)所處的位置、房產(chǎn)的質(zhì)量和內(nèi)部結(jié)構(gòu)等，對商業(yè)等服務(wù)活動的經(jīng)營效益有決定性的影響。而且，一個城市的繁華程度如何，很大程度上取決于這類房產(chǎn)的規(guī)模和質(zhì)量。

由于營業(yè)性房產(chǎn)在參與商業(yè)和經(jīng)營性服務(wù)活動中，是發(fā)揮固定資本的職能，所以它在價值周轉(zhuǎn)方式上與生產(chǎn)性房產(chǎn)相似。不過它的價值不是轉(zhuǎn)移到新的物質(zhì)產(chǎn)品中去(商業(yè)和服務(wù)活動不直接創(chuàng)造物質(zhì)產(chǎn)品)，而是轉(zhuǎn)移到商業(yè)及服務(wù)業(yè)所提供的非物質(zhì)化服務(wù)產(chǎn)品中去，并直接從營業(yè)收入中扣回。同時，因這類房產(chǎn)是服務(wù)于第三產(chǎn)業(yè)，所以其產(chǎn)權(quán)形式客觀上比生產(chǎn)性房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)形式更為靈活。

2.非營業(yè)性房產(chǎn)

又稱行政事業(yè)性房產(chǎn)。是指黨、政、軍、衛(wèi)、文、教、科技、體育(一部分是營業(yè)性的)、宗教和其他部門使用的，不具有經(jīng)營性，又不屬住宅的非生產(chǎn)性房產(chǎn)及其輔助房產(chǎn)。

這部分房產(chǎn)是國家行使政府職能，保證必要的社會公益事業(yè)的正常運轉(zhuǎn)和發(fā)展的必要物質(zhì)條件，也是非政府性的社會福利和慈善事業(yè)正常運轉(zhuǎn)和發(fā)展的必要物質(zhì)條件。其最大的特點，是它與人們的政治和文化等精神生活的關(guān)聯(lián)性很強，而與人們的物質(zhì)生活之關(guān)聯(lián)性則較弱。因此，這部分房產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)在建筑風(fēng)格和位置坐落等方面，都有自己的一些特點，它除了滿足各種使用需要外，很注重反映人文歷史和民族風(fēng)貌。

這部分房產(chǎn)因大多是政府出資建造，且通常只供行政事業(yè)單位使用，所以其商品屬性表現(xiàn)得較弱。其實，無論它由誰出資建造和供誰使用，它的建造過程都是一個典型的商品生產(chǎn)過程，充滿了各種商品交換關(guān)系。它建成交付使用后，進(jìn)入了公共消費過程，不能據(jù)此來否定其商品屬性。況且，當(dāng)這些房產(chǎn)因各種原因不再適宜作為非營業(yè)性房產(chǎn)時，政府或其他所有者常將其出租或出售給其他主體改作另外的用途。這種重新進(jìn)入流通的現(xiàn)象，正好說明這些房產(chǎn)是商品。

因為不以盈利為目的，又是公共消費，所以非營業(yè)性房產(chǎn)的價值周轉(zhuǎn)方式與生產(chǎn)性和營業(yè)性房產(chǎn)都不一樣。它主要通過國民收入再分配的形式，從政府財政收入中得到補償，即通過財政投資和補貼得到補償。非營業(yè)性房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一般都是政府所有，只有少數(shù)是民間社會團(tuán)體所有。

(三)公用基礎(chǔ)設(shè)施

公用基礎(chǔ)設(shè)施是指既不能與生產(chǎn)性房產(chǎn)劃等號，又不能與非生產(chǎn)性房產(chǎn)等同的構(gòu)筑物和特殊建筑物。包括城市中的地下道路、地上道路(含立交道路)、橋梁(含立交橋、人行天橋)、水塔、蓄水池、地上和地下給排水設(shè)施、供電、供氣、供暖設(shè)施、公共廣場、公園、綠化設(shè)施、垃圾污水處理設(shè)施、公共廁所、消防和防洪設(shè)施等。

雖然大多數(shù)公用基礎(chǔ)設(shè)施在物質(zhì)形態(tài)上與我們習(xí)慣上講的房屋大相徑庭，但由于現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活已使這些公用基礎(chǔ)設(shè)施與原本意義上的房屋融合在一起，且融合程度越來越高，大多數(shù)原本意義上的房屋離開了公用基礎(chǔ)設(shè)施，已不能發(fā)揮正常功能，所以，從現(xiàn)代和發(fā)展的觀點看，毫無疑問地必須將公用基礎(chǔ)設(shè)施作為房產(chǎn)來看待，即它是廣義上的房產(chǎn)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施在城市經(jīng)濟和社會生活中起著重要的作用。它既是人們生活正常進(jìn)行所必須的物質(zhì)條件，又是生產(chǎn)活動順利運轉(zhuǎn)不可缺少的物質(zhì)要素，正是這些公用基礎(chǔ)設(shè)施，將生活、生產(chǎn)、商業(yè)、服務(wù)、娛樂等活動場所連成一個整體，可以說，住宅、工廠、商店、辦公樓等等房屋，都是公用基礎(chǔ)設(shè)施的終端場所。

公用基礎(chǔ)設(shè)施作為廣義上的房產(chǎn)，與前述的各類房產(chǎn)相比，有很鮮明的特點。一是它的物質(zhì)形狀大都很特別，或無頂、或密封、或地下、或無頂又無墻等等；二是它的功能的公共性和兩重性，它通常是為多數(shù)人和多群體服務(wù)，而且它既為生產(chǎn)服務(wù)，又為生活服務(wù)；三是它在運轉(zhuǎn)上有較強的協(xié)調(diào)性要求，因為各種公用基礎(chǔ)設(shè)施之間不僅在技術(shù)和經(jīng)濟上互相關(guān)聯(lián)，而且在數(shù)量比例、質(zhì)量匹配、時間制約和空間呼應(yīng)上都有特定的直接或間接因果關(guān)系，必須協(xié)調(diào)地運轉(zhuǎn)才能充分發(fā)揮其功能；四是效益的間接性和綜合性，它的效益一般表現(xiàn)為它所服務(wù)的對象的效益，而且這種間接效益既有生產(chǎn)和生活的，又有經(jīng)濟和社會的，綜合性很強。

公用基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)形式，因其公共性和綜合性等特點而通常是國家(政府)所有制為主導(dǎo)。但是市場的發(fā)展也使一些公用基礎(chǔ)設(shè)施逐漸成為政府和企業(yè)共同擁有，或政府擁有所有權(quán)，企業(yè)行使經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施的價值周轉(zhuǎn)方式有三種基本情況。一是如果公用基礎(chǔ)設(shè)施實行經(jīng)營制，則通過收費制等形式回收價值，也就是采取自我循環(huán)的公式周轉(zhuǎn)；二是如果公用基礎(chǔ)設(shè)施不實行經(jīng)營制，則通過單一的國民收入再分配，再由政府實行財政投資和補貼進(jìn)行周轉(zhuǎn)；三是公用基礎(chǔ)設(shè)施只進(jìn)行部分經(jīng)營制，則通過收費等形式收回部分價值，政府再補貼一部分，即通過上述兩種方式的結(jié)合實現(xiàn)價值周轉(zhuǎn)。