房地產(chǎn)公司私自改造戶型，導(dǎo)致公攤面積中的衛(wèi)生間成為他人之地，業(yè)主損失應(yīng)由誰來賠償？

近日，北京市房山區(qū)人民法院審結(jié)了一起因房屋實際構(gòu)造與規(guī)劃設(shè)計不一致而引發(fā)的合同糾紛，法院判決房地產(chǎn)公司賠償業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失1000元。同時，相關(guān)部門已責(zé)令開發(fā)商按規(guī)劃設(shè)計恢復(fù)原狀。

基本案情

劉女士訴稱，2016年10月，她與某房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同，購買了一處商業(yè)用房，房屋總價款53.64萬元。

該房屋的樓層產(chǎn)權(quán)分戶平面設(shè)計圖顯示，房屋所在樓層應(yīng)有兩個獨立衛(wèi)生間。

但驗房后，劉女士卻驚訝地發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司竟然將其中一個公共衛(wèi)生間和部分走廊的面積“贈送”給了另一個戶型的業(yè)主。

劉女士認(rèn)為，房地產(chǎn)公司出售給自己的房屋與規(guī)劃設(shè)計圖并不一致，這不僅與當(dāng)初的廣告宣傳相違背，同時所在樓層缺少一個衛(wèi)生間也使日常通風(fēng)受到了影響，還造成了公共衛(wèi)生間不能使用的損失。

據(jù)此，劉女士要求房地產(chǎn)公司退還房款2萬元，賠償因公用面積被侵占而造成通風(fēng)不暢、使用不便的損失1000元，以及因房地產(chǎn)公司侵占公共衛(wèi)生間給自己造成的物業(yè)費損失2000元。

房地產(chǎn)公司則辯稱，房價是以套內(nèi)面積為計費依據(jù)的，劉女士以共用面積問題主張退還房款，缺乏事實和法律依據(jù)。

同時，劉女士所在房屋本身帶有窗戶，即便公共衛(wèi)生間被其他戶型的業(yè)主占用，也沒有給劉女士造成通風(fēng)不暢或使用不便的情況，且房屋所在樓層中部尚有一處衛(wèi)生間可以使用，共用面積被占用并未給劉女士造成實際損失。

因此，房地產(chǎn)公司不同意劉女士的訴訟請求。

法院注意到，依據(jù)劉女士向北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會申請信息公開而獲得的涉案樓棟4-18層平面圖顯示，劉女士房屋與相鄰房屋之間確實存在一部分公共區(qū)域，平面圖上標(biāo)明該公共區(qū)域為女衛(wèi)生間，女衛(wèi)生間門口有一小段走廊。

庭審中，雙方均認(rèn)可女衛(wèi)生間及公共走廊已“劃入”鄰居家中，房地產(chǎn)公司也確認(rèn)交房前就已完成了戶型改造。

那么，房屋公攤面積內(nèi)的衛(wèi)生間被改造，業(yè)主有沒有權(quán)利請求賠償呢？

法院認(rèn)為，雙方在購房合同中明確約定了涉案房屋的建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積。

根據(jù)證據(jù)顯示，涉案房屋和相鄰房屋之間本應(yīng)有一處公共衛(wèi)生間和通往衛(wèi)生間的一處走道，但房地產(chǎn)公司實際上將該公共衛(wèi)生間及相鄰的部分走道進(jìn)行了封閉，并將該部分封閉空間作為相鄰房屋的一部分，交付給相鄰房屋的業(yè)主占有使用。

據(jù)此，房地產(chǎn)公司的該構(gòu)造行為改變了原有的設(shè)計規(guī)劃，與其宣傳不一致，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。

考慮到房地產(chǎn)公司占用公共衛(wèi)生間及相鄰的部分走道，確實會對劉女士的房屋使用造成一定影響，法院支持了劉女士要求房地產(chǎn)公司賠償因侵占公用面積造成通風(fēng)不暢、使用不便的損失的訴訟請求。

但根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同的履行情況，無法認(rèn)定劉女士就該部分面積實際支付了相應(yīng)房款；另一方面，法院了解到，相關(guān)行政部門已要求房地產(chǎn)公司按照規(guī)劃設(shè)計圖恢復(fù)原狀。目前，該房地產(chǎn)公司正在逐步解決中。

因此，針對劉女士要求房地產(chǎn)公司退還房款并賠償物業(yè)費損失的請求，法院不予支持。

最終，法院判決房地產(chǎn)公司賠償劉女士日常通風(fēng)不暢、使用不便的損失1000元。

法官指出，根據(jù)我國《民法典》第五百零九條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，履行合同應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則。

本案中，房地產(chǎn)公司違反購房合同中關(guān)于公攤面積的約定，私自改造戶型，導(dǎo)致房屋實際情況與設(shè)計平面圖不一致，實際上已構(gòu)成違約。

法官在此提醒，房屋買賣合同系雙務(wù)合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照約定履行自己的義務(wù)。

作為業(yè)主一方，不僅應(yīng)按時交納購房款，更應(yīng)在簽訂購房合同、驗房過程中“擦亮雙眼”，注意是否有公共區(qū)域被改造、影響日常生活的情況；作為房屋銷售一方，房地產(chǎn)公司不能以業(yè)主所有的個人區(qū)域未被影響為由，任意改造公共區(qū)域，其銷售的房屋實際構(gòu)造應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃設(shè)計保持一致。