不動產登記是否需要審核建設用地的容積率，歷來有正方和反方兩種觀點。筆者認為，審核建設用地的容積率是縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者其他國家機關的法定職權?，F行法律、法規(guī)和規(guī)章沒有賦予不動產登記機構審核建設用地容積率的法定職權。對于不動產登記機構來說，需要審核的是建設工程符合規(guī)劃的證明和建筑物已竣工的證明。

容積率相關規(guī)定

依據《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃，詳細規(guī)劃又分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。住房和城鄉(xiāng)建設部（以下簡稱“住建部”）《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》規(guī)定，控制性詳細規(guī)劃應當包括容積率。住建部《建設用地容積率管理辦法》（以下簡稱《辦法》）明確，容積率是指一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值，容積率計算規(guī)則由省（自治區(qū)）、市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據國家有關標準規(guī)范確定。

同時，《辦法》規(guī)定，以出讓方式提供國有土地使用權的，未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權，容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權出讓合同的，土地使用權出讓合同無效；以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據控制性詳細規(guī)劃核定建設用地容積率等控制性指標，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，建設單位在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。

對于容積率的變更，須經有權限的政府依法批準。國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》規(guī)定，土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積率等，必須依法報經市、縣人民政府批準。原國土資源部《關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發(fā)展有關問題的通知》規(guī)定，經依法批準調整容積率的，市、縣國土資源主管部門應當按照批準調整時的土地市場樓面地價核定應補繳的土地出讓價款?！掇k法》還特別規(guī)定，不得以政府會議紀要等形式代替規(guī)定程序調整容積率，擬調整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求的，修改后的控制性詳細規(guī)劃應當按法定程序報城市、縣人民政府批準；擬調整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關部門意見、論證、公示等情況報城市、縣人民政府批準。

如何審核容積率

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條規(guī)定，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務院規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規(guī)劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關竣工驗收資料。

原建設部、監(jiān)察部《關于加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》規(guī)定，建設工程竣工時所建的建筑面積超過規(guī)劃許可允許建設的建筑面積的，建設單位不得組織竣工驗收。原國土資源部、住建部 《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》規(guī)定，嚴格查處擅自調整容積率行為。市、縣規(guī)劃主管部門應會同國土資源主管部門，嚴格按照已確定的容積率指標對開發(fā)宗地進行規(guī)劃許可和建設項目竣工核驗。

同時，《辦法》明確，對同一建設項目，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門給定的容積率均應符合控制性詳細規(guī)劃確定的容積率，且前后一致，并將各環(huán)節(jié)的審批結果公開，直至該項目竣工驗收完成。對于分期開發(fā)的建設項目，各期建設工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，應該符合規(guī)劃條件、建設用地規(guī)劃許可證確定的容積率要求。《辦法》同時要求，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設工程進行核實時，要嚴格審查建設工程是否符合容積率要求。未經核實或經核實不符合容積率要求的，建設單位不得組織竣工驗收。

依照《房屋登記辦法》規(guī)定，因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交建設工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明。因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交申請登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明。而《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）規(guī)定，申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，應當提交建設工程符合規(guī)劃的材料、房屋已經竣工的材料。申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記的，應當提交房屋符合規(guī)劃或者建設的相關材料。申請集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權首次登記的，申請人應當根據不同情況，提交建設工程符合規(guī)劃的材料、建設工程已竣工的材料。此外，《不動產登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）也有類似的規(guī)定。

登記無須審核容積率

據上可知，審核建設用地的容積率，是縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者其他國家機關的法定職權。法律、法規(guī)和規(guī)章沒有賦予不動產登記機構審核建設用地容積率的法定職權。不動產登記機構在不動產登記中審核容積率，屬于越權行政。

對于不動產登記來說，需要審核的是“兩證明”，即建設工程符合規(guī)劃的證明和建筑物已竣工的證明。按照《細則》《規(guī)范》的規(guī)定，不動產登記機構必須審核縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門，或其委托單位以縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門名義出具的“兩證明”。

除此之外，非因更正登記，申請人因“事實行為導致標的面積變更”申請的不動產登記，不動產登記機構也必須審核此種情況的“兩證明”，同樣不審核容積率。

需要指出的是，不動產登記簿須視情況記載容積率。原國土資源部發(fā)布的《關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》（以下簡稱《通知》）規(guī)定，《不動產登記簿》中“宗地基本信息”的“土地狀況”，需要記載容積率。隨《通知》印發(fā)的《不動產登記簿使用和填寫說明》規(guī)定，容積率、建筑密度、建筑限高按照劃撥決定書或者出讓合同等文件決定或者約定填寫，規(guī)劃、合同等有關文件未決定未約定或者變化過于頻繁的，可以不填寫。