《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條:因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條:因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人

案情簡介：

2007年8月24日，張曉欣與秦皇島煜明房地產(chǎn)集團有限公司簽訂商品房買賣合同一份，購買煜明公司開發(fā)的一套三層別墅。2008年6月張曉欣在裝修過程中發(fā)現(xiàn)房屋墻體開裂、通縫，外承重墻漏水等現(xiàn)象。后張曉欣與煜明公司就房屋質(zhì)量問題交涉未果后訴至法院，要求解除商品房買賣合同并賠償損失。張曉欣向法院申請對涉案房屋是否存在主體質(zhì)量問題進行鑒定。秦皇島市中級人民法院委托同濟大學(xué)房屋質(zhì)量檢測站進行鑒定，鑒定報告的檢測結(jié)論為：“......綜上所述，該房屋缺少構(gòu)造柱，不能達到根據(jù)規(guī)范規(guī)定的抗震設(shè)防烈度為7度地區(qū)的抗震設(shè)防安全標準，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，會影響房屋安全使用?！?br>
裁判意見節(jié)選：經(jīng)上海同濟大學(xué)質(zhì)量檢測站出具的檢測結(jié)論及補充鑒定結(jié)論，被告秦皇島煜明房地產(chǎn)集團有限公司出售給原告張曉欣的房屋樓梯間2／－11軸位置缺構(gòu)造柱，違反了《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》的強制性規(guī)定，不符合國家標準。因構(gòu)造柱的設(shè)置是房屋主體結(jié)構(gòu)的組成部分，在國家標準應(yīng)設(shè)置構(gòu)造柱的位置沒有設(shè)置構(gòu)造柱，應(yīng)認定該房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題，上述情形屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定的關(guān)于因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用或房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的情形。在此情況下，原告張曉欣有權(quán)要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同并賠償其因此受到的損失，故原告張曉欣要求解除合同并賠償損失的訴訟請求應(yīng)予支持。

案情簡介：

2013年12月30日，繆偉、王玉鳳與泰禾公司簽訂《商品房買賣合同》，購買泰禾公司房屋一套。合同簽訂當(dāng)天，雙方簽訂了《補充協(xié)議》1份，約定：“繆偉、王玉鳳接收房屋時，除房屋存在主體結(jié)構(gòu)安全問題或其他嚴重影響正常居住使用功能的房屋質(zhì)量問題外，不得拒絕接收房屋，否則，視為泰禾公司已經(jīng)完成交付義務(wù)，但泰禾公司應(yīng)對房屋存在的非結(jié)構(gòu)安全質(zhì)量問題及時進行修繕，泰禾公司怠于修繕致使繆偉、王玉鳳遭受實際經(jīng)濟損失的，泰禾公司據(jù)實賠償?！焙贤炗喓螅妭?、王玉鳳支付了首付款并辦理按揭貸款付清了房款。但在房屋交付前，繆偉、王玉鳳稱發(fā)現(xiàn)所購房屋樓頂不平整、水泥松動、鋼筋外露等問題，混凝土結(jié)構(gòu)件達不到國家的法定質(zhì)量標準，存在安全隱患，影響房屋的正常居住使用，致使訂立合同目的不能實現(xiàn)，訴至法院請求解除與泰禾公司之間的商品房買賣合同。

裁判意見節(jié)選：本院經(jīng)審查認為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！鶕?jù)本案查明的事實，泰禾公司開發(fā)的包括涉案房屋在內(nèi)的整幢商品樓盤于2015年12月14日組織竣工驗收，于同月16日在江陰市建設(shè)局通過竣工驗收備案，江陰市建設(shè)局的備案處理意見中明確：工程實體質(zhì)量監(jiān)督中未發(fā)現(xiàn)有結(jié)構(gòu)安全和使用功能的質(zhì)量問題?？妭ァ⑼跤聒P在本案中未提供證明其所提出的上述房屋質(zhì)量問題，屬于主體結(jié)構(gòu)安全問題或其他嚴重影響正常居住使用功能的質(zhì)量問題，且其提出的上述質(zhì)量問題可通過修繕予以解決，泰禾公司亦表示予以修繕，故繆偉、王玉鳳關(guān)于解除合同并賠償損失的訴訟請求，沒有法律依據(jù)和合同依據(jù)，一、二審判決駁回其訴訟請求，并無不當(dāng)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十二條和第十三條的規(guī)定，并通過以上案例可以看出，買受人以房屋質(zhì)量為由請求解除房屋買賣合同，并不是任何的房屋質(zhì)量問題都能得到法院支持，通常只有兩種情形買受人才能解除合同：1、當(dāng)房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題時，若主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題不合格，則買受人可以解除合同；2、當(dāng)房屋存在其他房屋質(zhì)量問題（非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題）時，但該質(zhì)量問題會嚴重影響正常居住使用，買受人亦可以解除合同。

房屋的主體結(jié)構(gòu)是指在房屋建筑中，由若干構(gòu)件連接而成的能承受作用的平面或空間體系。它既包括房屋地下隱蔽工程的地基部分，也包括房屋地上工程所涉及的部分。主體結(jié)構(gòu)只有達到技術(shù)要求的強度、韌性和穩(wěn)定性等條件時，才能確保承受房屋本身的各種載荷。房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量直接關(guān)系到房屋的安全問題，結(jié)合《解釋》的第十二條和第十三條第一款的規(guī)定看，房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格時，“嚴重影響正常居住使用”甚至威脅生命安全的后果是可以預(yù)見的。如案例1的涉案房屋，房屋缺少構(gòu)造柱，主體結(jié)構(gòu)在正常使用下安全不會受到影響，但該房屋位于抗震設(shè)防烈度為7度的設(shè)防區(qū)，在地震作用下其安全會受到影響。而對于其他的非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量的問題，同樣只有出現(xiàn)“嚴重影響正常居住使用”的情況下，買受人才可以解除合同。

實踐中，根據(jù)“誰主張，誰舉證”的基本原則，買受人請求解除合同，需舉證證明房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用（如主張賠償損失還需舉證證明實際發(fā)生的損失）。房屋的主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問題往往無法通過肉眼進行判斷，買受人通常也是從房屋表面產(chǎn)生的一些問題，如墻壁開裂、滲水等，對房屋的質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，但房屋到底是存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題還是一般的質(zhì)量瑕疵，還需通過專業(yè)的鑒定機構(gòu)對房屋進行鑒定。案例2中，由于買受人未能對其房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的主張舉證，因而訴求未得到法院支持。至此，筆者認為，“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”通過專業(yè)合法的鑒定較好得出結(jié)論，但“嚴重影響正常居住使用”卻較難判定，需要法官根據(jù)一般生活經(jīng)驗法則，結(jié)合質(zhì)量問題的具體情況，即質(zhì)量問題的發(fā)生部位、影響范圍、造成的后果、可修復(fù)程度等因素綜合作出判斷。舉一個例子，同樣是房屋滲水問題，若房屋只是某一處滲水或許問題不大，但如果房屋的主臥、次臥、衛(wèi)生間、客廳、廚房、餐廳等多處均出現(xiàn)滲水，則可能會被判定為“嚴重影響正常居住使用”【詳細可參見（2016）陜01民終2274號案】。在現(xiàn)實生活中，買受人購買房屋后發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)漏水、裂縫等質(zhì)量瑕疵的現(xiàn)象屢見不鮮，尤其是二手房買賣。對于一般的房屋質(zhì)量問題，如裝修、裝飾和配套設(shè)施部分的質(zhì)量瑕疵，或質(zhì)量瑕疵較小，如廚房、洗手間水龍頭漏水等問題，雖不構(gòu)成法定解除合同事由，但買受人可以依據(jù)《解釋》第十三條第二款的規(guī)定，要求出賣方承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。對于嚴重影響正常居住使用的房屋質(zhì)量問題，如天花板存在漏水現(xiàn)象、地板存在較大裂縫，構(gòu)成安全隱患，對正常生活造成顯著不利影響的，買受人則可以請求解除合同和賠償損失。

《解釋》第十二條和第十三條規(guī)定了買受人解除合同的條件，是出于對商品房買賣市場的規(guī)范和對房屋買受人權(quán)益的保護。但也正如最高人民法院民一庭負責(zé)人《關(guān)于當(dāng)前民事審判工作中的若干具體問題》（2018年12月24日）第1條中所提：要注意區(qū)分房屋質(zhì)量不合格和房屋質(zhì)量一般性瑕疵，準確判斷當(dāng)事人是否享有合同解除權(quán)，引導(dǎo)樹立市場經(jīng)濟條件下契約意識和契約精神，防止通過法院判決的形式，助長有違誠信原則的惡意毀約行為。