拆遷評估是爭取合理補償?shù)幕A(chǔ)性程序

首先，在房屋拆遷過程中，拆遷評估是爭取合理補償?shù)幕A(chǔ)性程序。

在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應資質(zhì)的評估機構(gòu)依法評估。對被拆遷房屋的市場價值評估，要遵循一定的流程。其中包括選定機構(gòu)、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復核、申請鑒定，被拆遷人可以參與每個環(huán)節(jié)。

其次，被拆遷人選擇評估機構(gòu)，掌握評估主動權(quán)非常關(guān)鍵！

1、可以采取聽證會的方式進行“推舉式”的選定。

2、雙方無法達成一致時，可使用“抽簽式”的方法，由拆遷管理部門從待選的評估機構(gòu)中抽簽選定。

3、如果被拆遷人對評估結(jié)果不滿意，經(jīng)過評估復核符合仍然存在異議的，楹庭認為可以自行選擇評估機構(gòu)，重新進行評估。但自行選擇的評估機構(gòu)應是已公示過的評估機構(gòu)。

再次，選擇哪種評估方法，對補償數(shù)額也有很大影響。

（1）注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

（2）根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知，第十三條規(guī)定：注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。楹庭認為被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設(shè)開發(fā)法評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

（3）除了以上內(nèi)容以外，還要考慮房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋的價值因素。

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