在國(guó)有土地上的房子適用的是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

集體土地適用的是《土地管理法》及實(shí)施細(xì)則，拆我房子的單位，分別對(duì)應(yīng)稱(chēng)為房屋的征收人和征地人。民間所稱(chēng)拆遷，是2011年1月21日條例頒布前，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的用語(yǔ)，為能簡(jiǎn)化用詞表述，答題仍用拆遷但包含了征收、征地、拆遷、拆除、動(dòng)遷的含意，是同等意思。

拆遷補(bǔ)償法定形式選擇性糾結(jié)

拆遷補(bǔ)償有產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償兩種形式，也只能有這兩種法定形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指征收人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算差價(jià)的行為。是以實(shí)物形態(tài)來(lái)體現(xiàn)征收人對(duì)被征收人的補(bǔ)償。

作價(jià)補(bǔ)償是指在拆遷補(bǔ)償中，經(jīng)征收人與補(bǔ)征收人協(xié)商，補(bǔ)征收人放棄產(chǎn)權(quán)，由征收人按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被拆除的房屋的所有人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償。無(wú)論那種補(bǔ)償形式，被拆遷的房子都是需要經(jīng)過(guò)評(píng)估的，是有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)之一。究竟那種補(bǔ)償形式更能獲得最高拆遷紅利呢？很難計(jì)算出紅利的大小高低，既然是選擇補(bǔ)償形式，必須會(huì)產(chǎn)生拆遷貨幣補(bǔ)償款金額不等于“補(bǔ)一套房”的市場(chǎng)價(jià)值，究竟如何選擇才是最佳方案，應(yīng)從安置房的房源獲得論據(jù)。

他們是怎樣操作的

這里的拆遷雖然可以拿貨幣補(bǔ)償、也可以拿房子，但這個(gè)房子不一定就是產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償形式取得的，不是跟征收人簽訂的產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷協(xié)議，是跟不認(rèn)識(shí)的、沒(méi)洽談的開(kāi)發(fā)商，拿了征收人給我的選房編號(hào)書(shū)（暫定名）簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

選、還是不選，聽(tīng)誰(shuí)的

我和征收人談了N次，還算是在“友好、緊張、嚴(yán)肅、激烈”氣氛中進(jìn)行，時(shí)而狂風(fēng)暴雨般地爭(zhēng)論，尤如街坊鄰居相鄰糾紛似的爭(zhēng)戰(zhàn)。時(shí)而又靜風(fēng)細(xì)雨似地休整。他們總是說(shuō)沒(méi)有房源了，或只能有這個(gè)房子了。要求簽訂貨幣補(bǔ)償協(xié)議，他們提供安置房。協(xié)議上明確是貨幣補(bǔ)償，安置房是期房。這個(gè)安置房的建設(shè)人是那個(gè)單位、設(shè)計(jì)戶型、交付期限、小區(qū)規(guī)劃景觀等現(xiàn)在均還不知曉，更不用說(shuō)實(shí)地察了。為什么只有期房就能來(lái)拆遷安置了，要是有現(xiàn)房就好了，全都能夠明確。

處于糾結(jié)狀態(tài)下的情形是這個(gè)安置房購(gòu)買(mǎi)比現(xiàn)在市場(chǎng)上的商品房的價(jià)格低好多，要不還是拿錢(qián)自己到開(kāi)發(fā)商那兒去買(mǎi)房，和開(kāi)發(fā)商簽訂的是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，可獲得的貨幣款買(mǎi)不到同等地段的房子。還是選擇了安置房，因?yàn)橛秘泿叛a(bǔ)償?shù)目铐?xiàng)支付購(gòu)買(mǎi)就夠了，如果不買(mǎi)，用給我的貨幣補(bǔ)償款現(xiàn)在到市場(chǎng)上去只有買(mǎi)半套，幾年后我的安置房也會(huì)漲價(jià)到比現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還要高，我也許會(huì)成為“拆富族”。雖然是期房，要過(guò)渡好多年，但征收人有過(guò)渡費(fèi)補(bǔ)貼，還是按實(shí)結(jié)算的，在外租房過(guò)渡支付房租也夠了。

選擇補(bǔ)償形式看起來(lái)簡(jiǎn)單，但其內(nèi)在內(nèi)容非常復(fù)雜。似乎是以舊房房屋面積能夠“演變”到新的安置房作為衡量尺寸，又不完全是。說(shuō)是產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償形式吧，拆遷協(xié)議上補(bǔ)償形式寫(xiě)的是作價(jià)補(bǔ)償，也可把安置房的購(gòu)買(mǎi)人變更為家庭內(nèi)的其他人；一定要跟征收人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷協(xié)議吧，他們說(shuō)，要房子只能簽這種協(xié)議。貨幣補(bǔ)償只有金額高和低的差異，安置房的質(zhì)量雖然不是我監(jiān)管的范圍，但選購(gòu)中面臨著安置房的位置、結(jié)構(gòu)、戶型、樓層、朝向、規(guī)模等多方面的選項(xiàng)，每個(gè)選項(xiàng)均會(huì)與安置房?jī)r(jià)格休戚相關(guān)。意念中產(chǎn)生了衡等式，接受貨幣補(bǔ)償是為了“補(bǔ)上”安置房，“補(bǔ)上一套房”要用貨幣補(bǔ)償?shù)目铐?xiàng)去購(gòu)買(mǎi)，這才是現(xiàn)今拆遷操作的實(shí)質(zhì)。雖然條例明確的二種可選擇的補(bǔ)償法定形式仍然存在，未曾修改。但實(shí)現(xiàn)操作中已變異成全部貨幣補(bǔ)償，定向購(gòu)買(mǎi)安置房的模式了。因?yàn)檎魇杖藳](méi)有自己建造或購(gòu)買(mǎi)有產(chǎn)權(quán)的房屋，這是被征收人陷入“拿錢(qián)還是拿房”的泥潭，兩種語(yǔ)境下的談判必然產(chǎn)生矛盾，是發(fā)生拆遷糾紛引發(fā)惡性事件的根源。

拆遷是由行政單位引發(fā)，被征收人無(wú)法拒絕，只能順勢(shì)而為。在貨幣與房子中獲得平衡，由貨幣款到購(gòu)房款、又有購(gòu)房款再到貨幣款的談判，是“拆遷市場(chǎng)”的輪回。

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