【案情】
　　2017年7月20日，白某與黃某在奉新縣某房產(chǎn)中介的居間下簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同》，約定：“白某購(gòu)買(mǎi)黃某馮川鎮(zhèn)某車(chē)庫(kù)，房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)款19.7萬(wàn)元，付款方式為一次性付款，合同簽訂后白某支付5萬(wàn)元定金由黃某代管”。白某于簽訂合同當(dāng)日依約支付了定金5萬(wàn)元，再于2017年7月31日向黃某轉(zhuǎn)款14.7萬(wàn)元，購(gòu)房款全部付清。購(gòu)房款付清后，黃某將房產(chǎn)證原件、房屋鑰匙等交付給白某，白某使用房屋至今。但白某與黃某雙方未完成房屋過(guò)戶(hù)。2017年10月19日，因案外人某租賃站與黃某及其愛(ài)人趙某因鋼管租賃產(chǎn)生糾紛，某租賃站提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，法院依法裁定對(duì)該車(chē)庫(kù)進(jìn)行了查封。為此，白某向法院提出案外人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求法院不得執(zhí)行該車(chē)庫(kù)，并確認(rèn)車(chē)庫(kù)歸白某所有。另查明，案涉車(chē)庫(kù)系黃某及其愛(ài)人趙某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，《房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同》中僅有黃某簽字，趙某未簽字。
　　【分歧】
　　本案中，買(mǎi)受人與夫妻一方在法院查封前簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否排除法院強(qiáng)制執(zhí)行？對(duì)此，存在以下不同意見(jiàn)：
　　第一種意見(jiàn)認(rèn)為，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，要求排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的，必須在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。鑒于房屋買(mǎi)賣(mài)合同只有夫妻一方簽字，超越代理權(quán)對(duì)外訂立的合同，因無(wú)權(quán)處分應(yīng)歸于無(wú)效。故買(mǎi)受人白某與黃某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。
　　第二種意見(jiàn)認(rèn)為，可以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。房屋買(mǎi)賣(mài)合同只有夫妻一方簽字，但這并不是合同無(wú)效的法定理由。買(mǎi)受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理權(quán)，基于信賴(lài)之善意，具備合同生效要件就應(yīng)受到法律保護(hù)。鑒于在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，且符合合法占有車(chē)庫(kù)等其他情形，故白某就車(chē)庫(kù)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
　　【管析】
　　《最高人民法院關(guān)于適用
　　根據(jù)上述法律規(guī)定，白某對(duì)訴爭(zhēng)標(biāo)的享有物權(quán)期待權(quán)，該權(quán)利足以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行，理由如下：白某已經(jīng)合法占有車(chē)庫(kù)、已經(jīng)支付車(chē)庫(kù)全部?jī)r(jià)款19.7萬(wàn)元，雖然雙方未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但非因白某自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記，而是因?yàn)榉ㄔ翰榉獯胧?dǎo)致不能過(guò)戶(hù)。白某已經(jīng)滿(mǎn)足上述第（二）、（三）、（四）項(xiàng)情形。關(guān)于第（一）項(xiàng)情形，即“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同”。2012年5月10日最高院公布的《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件使用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應(yīng)予支持”。該規(guī)定從保護(hù)交易安全出發(fā)，無(wú)權(quán)處分合同無(wú)需原權(quán)利人的追認(rèn)或事后取得處分權(quán)的要件成立取得法律保護(hù)之效力，而僅因受讓人基于信賴(lài)之善意，具備合同生效要件就應(yīng)受到法律保護(hù)。本案《房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同》由白某與黃某自愿簽訂，白某基于信賴(lài)之善意，有理由相信出售房屋的黃某有代理權(quán)，該合同具備合同生效要件，應(yīng)受到法律保護(hù)。同時(shí)，庭審中并無(wú)證據(jù)顯示趙某對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)不知情，亦未提出合同可撤銷(xiāo)的主張。因此，趙某雖未在合同上簽名，但這并不是合同無(wú)效的法定理由。
　　綜上，鑒于在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，且符合合法占有車(chē)庫(kù)等其他三種情形，白某就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，白某關(guān)于法院不得執(zhí)行該車(chē)庫(kù)的訴請(qǐng)應(yīng)予以支持，并依法確認(rèn)訴爭(zhēng)車(chē)庫(kù)所有權(quán)由白某享有。
　　綜上，筆者贊同第二種意見(jiàn)。