1.項(xiàng)目論證與土地獲取

需要完成：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（公司）、國有土地使用證（國土局）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）

　《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。

與此同時(shí)，也應(yīng)做好項(xiàng)目定位。很多教材把這項(xiàng)目定位放在獲取土地證等之后。我覺得不妥！項(xiàng)目前期的籌劃，市場(chǎng)、客戶、競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格、產(chǎn)品的定位，經(jīng)濟(jì)預(yù)算，開發(fā)計(jì)劃、資金流等都得前期做好！

因此，還必須完成項(xiàng)目定位報(bào)告（公司）。

2.設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段包括方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。

方案設(shè)計(jì)需要完成建筑方案設(shè)計(jì)、方案文本報(bào)規(guī)通過（規(guī)劃局）、項(xiàng)目投資概算

施工圖設(shè)計(jì)需要完成施工圖最終藍(lán)圖、建筑工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）、目標(biāo)成本審核、項(xiàng)目預(yù)算審核。

建筑工程規(guī)劃許可證如何得到？設(shè)計(jì)工作需要多方協(xié)調(diào)，單體圖審查后，總平審查規(guī)委會(huì)召開，規(guī)劃放驗(yàn)線后，最后得到改證！

3.項(xiàng)目開工與樣板開發(fā)

這個(gè)階段就是實(shí)施階段，要得到建筑工程施工許可可證書（建設(shè)局）。

如何得到建工程施工許可證書：土地移交后，三通一平到施工總平圖、開挖圖、全套藍(lán)圖、消防審查等，然后得到工程規(guī)劃許可證、圖審?fù)ㄖ獣?、總包監(jiān)理招標(biāo)、安監(jiān)質(zhì)監(jiān)備案。

樣板區(qū)開發(fā)就容易的多，確定方案設(shè)計(jì)，核定單位實(shí)施，到驗(yàn)收就可以開放了！

4.項(xiàng)目開盤

這個(gè)階段主要要拿到預(yù)售許可證（房管局）

一般所需要的材料有：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、年度投資計(jì)劃、國有土地使用權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、功用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明、形象進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件、房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告、銀行監(jiān)督協(xié)議、項(xiàng)目總平面圖、前期物業(yè)備案證明、商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明。

這個(gè)過程就是向房管局審查的過程，也是開發(fā)商自審的過程。

對(duì)于銷售和運(yùn)作，要做好培訓(xùn)，

銷售價(jià)格、合同、運(yùn)作營銷方式、交付標(biāo)準(zhǔn)都需要定下來！還有和銀行協(xié)議要簽訂！

5.施工與驗(yàn)收

這期間主要是和施工單位打交道！在驗(yàn)收的時(shí)候，需要得到規(guī)劃驗(yàn)收合格證書（規(guī)劃局），所有工程驗(yàn)收整改（項(xiàng)目部）。

五證二書貫穿始終：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地工程許可證、預(yù)售銷售許可證、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。