法院在審查案外人是否符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條規(guī)定的案外人是否已經(jīng)與房屋所有權(quán)人簽訂合法有效的書面買賣合同時(shí)，通常會(huì)從以下角度出發(fā)予以審查：
一、是否存在真實(shí)的房屋買賣意思表示，重點(diǎn)審查案外人與被執(zhí)行人之間是否存在惡意串通損害申請(qǐng)執(zhí)行人利益，逃避債務(wù)、轉(zhuǎn)移被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的可能性。審查內(nèi)容主要有2方面：1. 是否存在意思表示，即案外人與房屋所有權(quán)人之間就案涉房屋是否已建立房屋買賣關(guān)系。最高人民法院在多數(shù)案例中采取的做法是：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?，然后審查案涉合同是否符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，是否對(duì)應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容予以記載。2. 是否符合正常交易習(xí)慣，如本案。二、商品房買賣合同是否合法有效。最高法院有觀點(diǎn)認(rèn)為，合同無(wú)效應(yīng)嚴(yán)格按照《合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形進(jìn)行判斷。我們注意到，在相當(dāng)一部分案例中，申請(qǐng)執(zhí)行人通過(guò)《物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定，即“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”主張案外人與被執(zhí)行人之間簽訂的買賣合同無(wú)效。對(duì)此，最高法院的態(tài)度較為統(tǒng)一且明確，認(rèn)為《物權(quán)法》第一百九十一條第二款并非針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，該條款所規(guī)范的是物權(quán)行為，并不能直接否定合同效力，最終認(rèn)定房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。三、警惕“名不符實(shí)”的房屋買賣合同。此類“買賣”合同不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容，不以房產(chǎn)銷售為主要目的。在房款交納的方式上，相關(guān)款項(xiàng)未打入出賣人賬戶，相關(guān)款項(xiàng)僅開具收據(jù)，未開具交納房款發(fā)票。在諸多方面均存在有異于普通的商品房買賣形式。通常，此類“買賣”合同實(shí)質(zhì)是以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金，此類做法可能構(gòu)成非法吸收公共存款罪，至少也是行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取處罰措施的違法行為。由于該類合同未能形成真實(shí)的商品房買賣意思表示，不具備商品房買賣合同的核心條款，因此不屬于真實(shí)有效的房屋買賣合同。四、當(dāng)事人之間簽訂的房屋買賣合同是否合法有效的證明責(zé)任。不動(dòng)產(chǎn)的買賣合同一般都是書面的，是否合法有效主要涉及買賣合同是否為預(yù)約合同、是否系偽造以及是否名為買賣等，查清相關(guān)事實(shí)后即可按照實(shí)體法的規(guī)范審查判斷。對(duì)這個(gè)問(wèn)題,在司法實(shí)踐中更多的爭(zhēng)議在于買賣合同的簽訂時(shí)間是否系在人民法院查封訴爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)之前。對(duì)此，買受人首先應(yīng)當(dāng)承擔(dān)證明在查封前已簽訂合法有效書面買賣合同的舉證責(zé)任。
若申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)買受人舉示的證據(jù)有異議，則應(yīng)承擔(dān)反證的舉證責(zé)任，如對(duì)形成時(shí)間申請(qǐng)司法鑒定以確定買賣合同是否系倒簽等。但是,不動(dòng)產(chǎn)買賣合同在房管部門已備案的,則因備案合同的公示性而無(wú)需買受人進(jìn)一步舉證證明。在案外人向法院提交房屋買賣合同、付款收據(jù)、交房確認(rèn)書等證據(jù)后，法院會(huì)初步認(rèn)定當(dāng)事人之間存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，如果當(dāng)事人一方對(duì)案外人證明的事實(shí)存在異議的，法院會(huì)要求其提供初步證據(jù)證明對(duì)方所述行為為虛假，當(dāng)事人一方不能僅以“本案存在大量違法行為及疑點(diǎn)”為由，認(rèn)為其因客觀原因不能自行收集相關(guān)證據(jù)，要求人民法院依職權(quán)調(diào)查收集證據(jù)。
根據(jù)《民訴法解釋》第一百零九條規(guī)定，只有在當(dāng)事人對(duì)欺詐、脅迫、惡意串通事實(shí)的證明，以及對(duì)口頭遺囑或者贈(zèng)與事實(shí)的證明，人民法院確信該待證事實(shí)存在的可能性能夠排除合理懷疑的，方認(rèn)定該事實(shí)存在。但是，絕大多數(shù)情形下，申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)于其主張的“案外人與被執(zhí)行人存在惡意串通損害其合法權(quán)益的行為”，難以舉證證明。如果異議一方不能直接舉證證明該買賣合同存在合同無(wú)效事由的，法院將認(rèn)定買賣合同成立并生效。
五、是否在法院查封前簽訂。關(guān)于查封時(shí)間的認(rèn)定，人民法院送達(dá)回證的備考欄記載的查封時(shí)間與土地房屋權(quán)屬登記的查封時(shí)間不一致的，由于在查封前簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書并辦理網(wǎng)簽的，房屋被查封后無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽。如果不動(dòng)產(chǎn)登記中心顯示網(wǎng)簽時(shí)間在法院查封之后的，土地房屋權(quán)屬登記中心作為有權(quán)辦理土地房屋權(quán)屬登記的法定機(jī)構(gòu)，其作出的該項(xiàng)登記表仍具有公示效力，在人民法院送達(dá)回證的備考欄所載事項(xiàng)與土地房屋權(quán)屬登記的法定機(jī)構(gòu)出具的證明文件所載明的內(nèi)容出現(xiàn)不一致的情況下，有關(guān)土地房屋權(quán)屬登記事項(xiàng)的認(rèn)定，因土地房屋權(quán)屬登記的法定機(jī)構(gòu)出具的證明文件屬于直接證據(jù)，人民法院送達(dá)回證所載內(nèi)容屬于間接證據(jù)，根據(jù)證據(jù)證明力大小的比較、認(rèn)定規(guī)則，應(yīng)以土地房屋權(quán)屬登記的法定機(jī)構(gòu)出具的證明文件為準(zhǔn)。如合同未記載簽訂時(shí)間，也未進(jìn)行備案，則無(wú)法確定是否在查封前簽訂。六、準(zhǔn)確把握法院審查案外人以購(gòu)房消費(fèi)者身份排除執(zhí)行案件的理念。執(zhí)行異議之訴不僅涉及案外人和被執(zhí)行人的利益，還涉及到申請(qǐng)執(zhí)行人的利益。人民法院審理執(zhí)行異議之訴案件，應(yīng)全面考慮不同當(dāng)事人之間的利害關(guān)系，充分保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，目的在于加強(qiáng)對(duì)作為弱勢(shì)者的房屋消費(fèi)者權(quán)利的特別保護(hù)，在所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋的特殊情況下，將對(duì)房屋消費(fèi)者生存權(quán)利的保護(hù)置于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債權(quán)人金錢債權(quán)的保護(hù)之上，賦予房屋消費(fèi)者對(duì)買受房屋享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。實(shí)際上，該規(guī)定賦予符合一定條件的商品房買受人對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所享有的請(qǐng)求轉(zhuǎn)移所購(gòu)房屋所有權(quán)之債權(quán)，優(yōu)先于其他債權(quán)人對(duì)房屋開發(fā)企業(yè)所享有的金錢債權(quán)的效力，是對(duì)債權(quán)平等原則的突破。同時(shí)，這一規(guī)定使此種情形下的買受人購(gòu)買商品房的行為產(chǎn)生了對(duì)抗房屋開發(fā)企業(yè)金錢債權(quán)人的效力，突破了合同相對(duì)性原則，但又缺乏足以產(chǎn)生公信力的公示方式，對(duì)交易安全和作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他金錢債權(quán)人的利益影響巨大，也增加了被執(zhí)行人和案外人通過(guò)執(zhí)行異議惡意串通逃避強(qiáng)制執(zhí)行的道德風(fēng)險(xiǎn)。因此，人民法院在適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定對(duì)案外人權(quán)利予以特別保護(hù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)審查、嚴(yán)格把握。如嚴(yán)格審查被執(zhí)行人和案外人簽訂的買賣合同是否真實(shí)有效，是否簽訂在人民法院查封之前，是否倒簽；所購(gòu)商品房是否系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；支付房屋價(jià)款的證據(jù)是否充分，付款事實(shí)是否真實(shí)，已支付價(jià)款是否超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十等。在依法保護(hù)案外人合法權(quán)利的同時(shí)，也要切實(shí)防止被執(zhí)行人和案外人惡意串通損害申請(qǐng)執(zhí)行人利益的行為發(fā)生。