剛租出去的廠房，承租方搬來不到三個(gè)月就以門口主干道因翻修被挖斷為由，單方面提出停租并斷繳租金，那么承租方的停租理由是否合理？拖欠出租方的租金如何處理？租賃時(shí)繳納的保證金能否退回？
簽訂租賃合同不足3個(gè)月，承租方作為被告向出租方原告送達(dá)《停止房屋租賃通知函》，提出停租，記載的原因是：1、貴司物業(yè)周邊修路，大型車輛進(jìn)出不便或無法進(jìn)出，我們無法搬運(yùn)大型設(shè)備和運(yùn)輸產(chǎn)品出廠，影響公司的正常經(jīng)營。2、原先我司租用的廠房，政府叫停了拆遷計(jì)劃，我司可以續(xù)租。原告收到函后，與被告協(xié)商停租事宜，于被告停租當(dāng)月10日簽收了被告退回的廠房鑰匙。此外，原告認(rèn)為被告系單方面無故提前解除終止租賃合同，且拖欠單方面停租當(dāng)月租金超過半個(gè)月，構(gòu)成違約，特向法院起訴，要求被告根據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定，賠償原告中介費(fèi)、三個(gè)月租金損失、免租期租金、拖欠租金等共計(jì)36萬元，并沒收被告繳納的租賃保證金21萬元。
進(jìn)出廠主干道被挖斷，承租方主張租賃合同目的不能實(shí)現(xiàn)。雙方簽訂租賃合同幾日后，原告交付了部分涉案廠房，被告在準(zhǔn)備搬運(yùn)設(shè)備進(jìn)場時(shí)發(fā)現(xiàn)進(jìn)出廠的主干道處于翻修階段，已被徹底挖斷，大型車輛無法進(jìn)出。此外，被告探測廠房周邊，了解到附近的代替道路均為狹窄的居民區(qū)道路且有90度直角，大型車輛無法轉(zhuǎn)角，且道路周邊分布著民用化糞池，無法承受重壓。被告也探訪了街道城市建設(shè)辦的工作人員，得知該路段“年底可完工的可能性非常小”，并錄制視頻為證。被告表示其租賃廠房的目的是為了開展正常生產(chǎn)經(jīng)營，主干道被徹底挖斷后，公司生產(chǎn)設(shè)備和產(chǎn)品產(chǎn)出均無法正常進(jìn)出廠，租賃廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的目的不能實(shí)現(xiàn)?？紤]到市政道路翻修且挖斷道路的情況，是被告在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的，因此其后續(xù)解除租賃合同不屬于單方面違約。
被告據(jù)此對原告提出反訴，表示原告無權(quán)要求其承擔(dān)損失，被告無需支付停租當(dāng)月租金，并要求原告返還其已被扣押的租賃保證金。
原告稱，道路翻修并非“不可預(yù)見”？廠房周邊也并非“無路可走”？被告提前解除合同的原因是其原辦公場所停止拆遷，恢復(fù)了使用。道路的翻修未對被告的生產(chǎn)經(jīng)營造成影響。
法院判決：1、關(guān)于被告解除租賃合同的問題
根據(jù)被告提交的街道建設(shè)辦工作人員的視頻可知，通往涉案廠房的主干道翻修工程系從雙方簽訂租賃合同的兩年前開始，結(jié)合被告在《停止租賃合同通知函》中 所列舉的兩點(diǎn)原因，被告解除合同的理由并不屬于《房屋租賃合同》所約定的情勢變更的情形，也不屬于法律法規(guī)規(guī)定的可解除的情形，故被告解除租賃合同缺乏合同及法律依據(jù)。依據(jù)《房屋租賃合同》的約定，原告訴請被告支付其中介費(fèi)、賠償三個(gè)月租金，合法有據(jù)。
2、關(guān)于租金的問題
因原告于停租當(dāng)月10日收回了涉案廠房的鑰匙，故本院認(rèn)定被告使用涉案房屋至當(dāng)天。根據(jù)《房屋租賃合同》第二條約定：“如乙方原因違約，乙方應(yīng)賠償免租期內(nèi)的全部租金”，被告的應(yīng)支付的租金扣除已支付的租金及定金，還應(yīng)向原告支付免租期租金3萬元。
3、關(guān)于租賃保證金的返還問題
法院認(rèn)為，由于被告于停租當(dāng)月6日向原告發(fā)出解除合同通知并不存在拖欠租金或其他費(fèi)用、欠薪逃逸的情況，并不屬于《房屋租賃合同》中約定的沒收租賃保證金的情形。且被告違約解除合同須依照合同約定賠償原告三個(gè)月租金，已足以彌補(bǔ)原告的損失，故原告應(yīng)將保證金21萬元返還給被告。